СОДЕРЖАНИЕ

Введение………………………………………………………………………..
1 Принципы определения экономической оценки территории…………….
1.1 Разграничение территории поселения на оценочные участки…………
2 Факторы влияния на стоимость оценочного участка……………………..
2.1 Оценка престижности территории……………………………………….
2.2 Определение коэффициентов относительной ценности территории….
3 Определение коэффициента дифференциации по оценочным зонам…...
Заключение…………………………………………………………………….
Список используемой литературы…………………………………………...

ВВЕДЕНИЕ

Использование земель в Российской Федерации является платным в соответствии с Федеральным законом "О плате за землю".

Формами платы за пользование землей в населенных пунктах являются земельный налог и арендная плата. Эта правовая форма позволяет органам самоуправления города использовать в рамках действующего законодательства рыночные механизмы регулирования земельных отношений, пополнять местные бюджеты.

Экспертная градостроительная оценка подразумевает выполнение функционального, социального, экономического, экологического, инженерно-технического, эстетического анализов, которые определят набор факторов, влияющих на стоимость земли и связанной с ней недвижимости и являющихся составляющими оценочной модели на период оценки.

Проблематика зонирования территорий в последнее время активно обсуждается на разных уровнях, в том числе в правительственных кругах и научном сообществе. Зонирование территорий можно рассматривать в трех аспектах: как правовую меру или инструмент регулирования хозяйственной и иной деятельности, как правовой институт и как функцию управления. В настоящий момент в законодательстве упоминается более десяти различных, мало связанных друг с другом видов зонирования, в том числе ценовое зонирование, экономическое зонирование (выделение особых экономических зон), территориальное оценочное зонирование и т. д. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

1 Принципы определения экономической оценки территории

Экономическая ценность земель это широкое и многоцелевое понятие. В зависимости от конкретной задачи экономические характеристики дифференцируются и зависят от принципиальных видов взаимодействия структурных элементов градостроительной системы: транспортно- пешеходные, инженерно-технические, природно-экономические, визуально- ориентировочные и др. Или от основных типов функциональных подсистем (система городского центра, система мест приложения труда), либо по ключевым аспектам организации градостроительства.

Последние характеристики, к которым относятся: структурно- функциональная организация территории и направление реорганизации, в силу своей агрессивности наиболее удобны для комплексной градостроительной оценки территории. При этом комплексная градостроительная и экономическая оценки должны отражать стратегическую (устойчивую, долгосрочную) и тактическую (оперативную, краткосрочную) роль данной территории в структурно-территориальном развитии всей градостроительной системы.

Стратегическая ценность территории характеризуется её потенциалом: наличием и относительной величиной соответствующих предпосылок развития.

Тактическая ценность определяется долей неиспользованного градостроительного и социально-экономического потенциала территории, т.е. её ресурсом: разностью между потенциалом и степенью его существующего использования.

1.1 Разграничение территории поселения на оценочные участки

Территория поселения в границах поселковой черты делится на территориальные зоны. Наносятся границы территориальных зон в соответствии со ст. 40 Градостроительного кодекса РФ:

- жилая зона;

- общественно-деловая зона;

- производственная зона;

- зона инженерной и транспортной инфраструктуры;

- рекреационная зона;

- зона сельскохозяйственного использования;

- зона специального назначения;

- зона военных объектов и иные зоны режимных территорий.

Градостроительный кодекс разрешает органам местного самоуправления городских и сельских поселений в соответствии с местными условиями устанавливать иные территориальные зоны. Поэтому из состава жилой зоны следует выделить в отдельную зону садоводческие и дачные кооперативы расположенные в пределах городской черты. Кроме того, поселения, поселения подлежащие оценки могут не иметь ярко выраженных общественных и деловых зон. В этом случае эти зоны не выделяются. Выделение оценочных участков может включать в себя территории общего пользования (площади, улицы, проезды, дороги и т.д.). Границами оценочных участков принимаются: естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т.д.); границы земель, занятых крупными инженерными сооружениями (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы); границы (заборы) предприятий (промышленного, складского, коммунального и прочего производственного и непроизводственного назначения); границы сельскохозяйственных и лесных угодий; границы жилых территорий, застроенных однотипными домами - малоэтажной усадебной жилой застройки с приусадебными и приквартирными участками, малоэтажной жилой застройки без приусадебных участков, многоэтажной секционной (3-5этажей), многоэтажной секционной (6-9 этажей), многоэтажной секционной (10-12 этажей) и т.д. жилой застройки.

В территориальных зонах выделяются территории, особенности использования которых определяются градостроительным регламентом с учетом ограничения на их использование, а именно согласно ст. 37 Градостроительного кодекса РФ:

- зона охраны памятников истории и культуры, историко-культурных комплексов и объектов, заповедные зоны;

- зоны особо охраняемых природных территорий;

- санитарно-защитные зоны;

- водо-охранные зоны и прибрежные защитные зоны;

- зоны санитарной охраны источников водоснабжения;

- зоны залегания полезных ископаемых;

- территории подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

- зоны чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия;

- зоны с экстремальным природно-климатическими условиями;

- иные зоны. установленные в соответствии с законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.

На основании полученной информации проводится описание каждого выделенного оценочного участка, в котором указывается роль участка в планировочной структуре поселка и воздействие на него каждого из перечисленных факторов. Такое описание является основой для присвоения оценочному участку численного значения каждого из действующих на его территорию факторов.

Необходимым условием эффективного использования территории является соответствие интенсивности освоения и её структурно- функциональному потенциалу. Соблюдение этого условия и определяет ценность территории.

Таблица 1- Функциональная организация территории города

Функциональные зоны	Основные объекты в составе зоны	Доля в общей площади, %
1	2	3
Жилая	Застройка индивидуальными жилыми домами, застройка многоэтажными жилыми домами.	35,41
Общественно-деловая	Общественно-деловые центры.	11,53
Коммунально-производственная	Промышленные объекты, здания переработки сельскохозяйственной продукции, размещение коммунальных и складских помещений, промышленных и складских территорий, требующих СЗЗ, территория инженерной и транспортной инфраструктуры.	7,57
Рекреационного назначения	Зеленые насаждения общественного пользования (парки, сады, скверы).	8,1
Сельскохозяйственные угодья	Пашни, луга.	34,18
Прочие зоны и объекты	Река.	3,21