Вопрос 26. Аренда земельных участков

В аренду м. передаваться т. зем. участки.

Арендодателем м. выст. т. собственник, иные лиц не уполномочены на это.

По ст.610 ГК РФ, ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» договор м. заключен не более чем на 49 лет.

По этому закону З С РФ м. уст. и мин. сроки.

В соотв. со ст.614 размеры и форма платы опр. по договоренности сторон. Искл. сост. земли, нах. в гос. или муниц. собственности.

По п.3 ст.65 порядок расчета и условия взимания платы опр. НПА, принимаемыми комп. органами управления.

Арендатор ЗУ вправе распоряжаться правами и обязанностями по договору аренды. Искл.: гос. и муниц. предприятия, а т. казенные предприятия, которым по закону запрещено распоряжаться правами и обязанностями.

В отличие от норм ГК РФ при распоряжении правами и обязанностями по договору аренды ЗУ не требуется согласие собственника зем. участка, если договором не уст.иного. Собственника ЗУ необх. лишь письменно уведомить.

Если ЗУ нах. в муниц. или гос. собственности и срок его более пяти лет, то собственник т. уведомляется о распоряжении правами и обязанностями по договору аренды.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. разъясняется, что в ДА ЗУ не м. содержаться условие о том, что необходимо согласие собственника ЗУ.

Арендатор земельного участка имеет преимущественное право на приобретение земельного участка в частную собственность либо заключение договора аренды на новый срок. Данное правило не применяется когда на земельном участке размещается здание, строение или сооружение принадлежащие иным лицам которые в соответствии с принципам единства судьбы земельного участка и прочно связанным с ним объекта имеют искл или преимущественное право на приобретение земельных участков.

Арендатор зем. участка не имея права распоряжаться им может передавать право аренды иным лицам в тех случаях когда переходят права на здания, строения или сооружения (п.1.ст35 ЗК).

Пленум ВАС в постановлении от 24.03.05г. разъясняет, что с момента гос. регистрации право на здания, строения или сооружения возникает право аренды зем. участка.

Право на зем. участок имеют не только соб-ки строений, но и их арендаторы. В соотв.со ст.652 ГК арендатор строения обязательно должен иметь права на зем. участок, занятый строением и необходимый для его использования. А если в договоре аренды строения не определен вид права на зем. участки, то возникает право пользования соотв.частью земельного участка.

ВАС считает что право на зем. участок возникает в силу закона, а поэтому арендатор строения не вправе обращаться в суд с требованием о понуждении заключения договора о земельном участке.

Договор аренды зем. участка расторгается по основаниям предусмотренным статьями 619 и 620 ГК, а так же ст.46 ЗК.

Вопрос 27. Предоставление земель для целей связанных со строительством с предварительным согласованием

Согласно ст.30 ЗК зем. участки для указанных целей предоставляются либо с проведением предварительного согласования либо без его проведения.

В п.5 ст.30 ЗК РФ опр. процедура предост. зем. участков с проведением предварительного согласования.

1. Выбор и предварительное согласования места размещения объекта.

2. Выполнение кадастровых работ, осущ. кадастрового учета.

3. Вынесение решения о предоставлении зем. участка.

4. Заключение соотв. договора.

5. Гос. регистрация права.

Процедура выбора зем. участок опр. в ст.31 ЗК РФ.

Для того чтобы начать процедуру выбора зем. участка заинтересованное лицо д. обратиться в компетентные органы управления (ст.29). Обязанность по выбору участка возлагается на органы МСУ.

Исп. картографическую документацию с учетом требований зем., экологического, градостроительного заква, опр. возможные варианты размещения объекта.

С учетом требований зем. зак-ва уст.возможность изменения целевого назначения зем. участков в тех случаях, когда это необходимо.

Экологические требования при выборе зем. участка опр. в ст.35 ФЗ «Об охране окр. среды». При размещении зд., строений и сооружений обязательно д. обеспечиваться выполнение требований в области охраны окр. среды для рационально исп. и обеспечения эк. безопасности с учетом ближайших и удаленных экологических и иных последствий с соблюдением приоритета благоприятной окружающей среды.

В ст.1 ЗК РФ закрепляется принцип участия граждан и их общ.объединений в решении вопроса, связ. с исп. земель.

Данный принцип реализуется в п.3 ст.31, в соотв. с которым органы МСУ обязаны проинформировать население о предоставлении зем. участка для строительства, а гр. и их общ.объединениям предост. право принимать участие в решении вопроса, затрагивающие их интересы связ. с предост. земель для строительства.

По результатам выбора зем. участка сост. акт выбора зем. участка, который подписывается заинтересованными лицами (лицо, обр. с ходатайством, орган управления осущ. выбор участка, органы управления, осущ. контроль за соблюдением зем., эколог., градостроительного зак-ва, а т. орг. оказывающие коммунальные услуги).

К акту выбора зем. участка обязательно прилагается схема размещения границ зем. участка, а при необходимости охранных и санитарно защитных зон.

Акт выбора зем. участка обязательно утверждается органом управления, имеющим право предоставить данный зем. участок.

Акт выбора действителен в течение трех лет.

Выбор зем. участка м. осущ. и из тех земель которые обмерены правами гр. или юр.л. В соотв. с п.4 ст.35 правообладателей зем. участков необх. лишь уведомить, что в последующем право на их участок м.б. прекращено.

После сост. и утв. акта выбора зем. участка, выполняются кадастровые работы, позволяющие подготовить документы для осущ. кадастрового учета зем. участка.

После осущ. кадастрового учета на основании заявления заинтересованного лица компетентный орган управления выносит решение о предоставлении зем. участка.

Согл. ст.30 участок в этом случае м.б. предоставлен на правах аренды за искл. лиц, перечисленных в п.1 ст.20.

На основании решения комп. органа управления заключается договор аренды зем. участка.

Законодатель не опр. случаи, когда зем. участки предост. в порядке уст.ст.34 ЗК РФ. Ссылка на эту статью имеется в законе об обороте земель с/х назначения.

В порядке уст.ст.34 ЗК РФ зем. участки м. предоставляться только гражданам.

По ст.34 органы упр., осущ. полномочия собственников зем. участков д. принять НПА, уст.процедуру и критерии предост. зем. участков, а т. орган управления, выносящий решение о предост. этих зем. участков.

Непосредственно в ст.34 предусм. след.процедура предост. зем. участка на основании заявления заинтересованного лица, орган МСУ в течение месяца готовит схему размещения границ зем. участка.

Заинтер. лицо выполняет кадастровые работы и осущ. кадастровый учет. В течение двух недель после предост. кадастрового паспорта комп. орган выносит решение о предост. зем. участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду.

На основании решения органа упр. заключаются либо договоры купли продажи либо договор аренды зем. участка, и гос. регистрацией права.