Вопрос 24. Правовое регулирование купли-продажи земельных участков

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

При совершении КП ЗУ обязательно д. соблюдаться принцип единства судьбы ЗУ и прочно связ. с ним объектов, согл. которого судьба ЗУ опр. судьбу объектов, нах. на нем, если законодательством не уст.иного.

Реализация принципа обеспечивается п.4 ст.35 ЗК РФ.

Запрещается отчуждать здания, строения и сооружения без зем. участков, на кот.они размещаются.

Правило применимо в тех случаях, когда имущ. принадлежит одному лицу.

Исключение сост. земли изъятые или ограниченные в обороте.

При совершении сделки с долей в праве на зд., стр., сооружение не обязательно д. отчуждаться и зем. участок. Если не возможно выделить зем. участок, то при переходе права на долю в праве на строение перейдет и право на долю в праве на зем. участок.

Запрещается отчуждать и зем. участки без зд., стр., сооружений, нах. на них. Если имущ. принадлежит одному собственнику.

Т.к. в п.4 ст.35 ЗК РФ прим. термин отчуждение, то вышеизложенное правила д. соблюдаться не т. при купле продажи, но и при совершении дарения и мены.

Принцип единства судьбы зем. участка и объектов д. соблюдаться и в тех случаях когда зд., стр, сооружение расп. на чужом зем. участке.

При переходе права на строение к собственнику строения переходят права на зем. участок, занятый строением и необх. для его исп., в том же объеме и на тех же условиях, на каких он исп. д совершения сделки со строением.

Ст.37 уст.прав. последствия для тех случаев, когда продавец сообщил заведомо ложную инфо об ограничении права на зем. участок.

Покупатель вправе либо требовать расторжения договора либо уменьшения стоимости зем. участка, явл. предметом сделки.

В ст.37 перечислены возм. ограничения прав на зем. участки: возможность застройки, либо исп. смежного зем. участка сущ. влияющее на приобретаемый зем. участок.

Вопрос 25. Правовое регулирование залога земельных участков

Особенности залога зем. участков установлены в ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости).

В соответствии со ст.63. ФЗ в залог передаются зем. участки, кот не изъяты и не ограничены в обороте.

В залог м.б.переданы права и обяз-ти по договору аренды, но в этом случае обязательно требуется согласие соб-ка земельного участка.

Предметом залога может являться и земельная доля, но только после выдела земельного участка.

В ст.64 ФЗ запрещено передавать в залог земли находящиеся в гос. или муниципальной соб-ти. Исключение - когда указанные земли были переданы в залог для получения кредита, используемого для строительства инженерных коммуникаций при комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства.

Запрещено передавать в залог часть земельного участка меньше минимального размера.

Закон об ипотеке устанавливает правила залога недвижимого имущества. Согласно ст.64 если договором залога не установлено иное, то при залоге зем. участка обязательства по ипотеке распространяются и на здания, строения и сооружения находящиеся на зем. участке. Данная норма является диспозитивной, т.к. предоставляет возможность сторонам определить что будет предметом сделки - только земельный участок или и строение, находящееся на нем.

Ст.69 ФЗ содержит императивную норму, устанавливающую, что при залоге здания, строения или сооружения обязательства и ипотеке обязательно распространяются и на зем. участки, на которых эти строения размещаются.

Данное правило применимо если имущество принадлежит на праве соб-ти одному лицу, если же зем. участок используется на правах аренды, то залог аренды осущ-ся одновременно с передачей в залог прав и обяз-тей по договору аренды.

Если же зем. участок используется на правах постоянного бессрочного пользования, то предметом залога будет являться только здание, строение или сооружение.

В тех случаях, когда не исполнены обяз-ва основного договора в целях возмещения причиненных убытков обращается взыскание на заложенное имущество. Если предметом залога являлся только зем. участок, то у правообладателя строения обязательно должно сохраниться право на земельный участок, занятый строением и необходимый для его использования.

Если предметом залога являлось только здание, строение или сооружение, то при обращении взыскания на него приобретателю перейдут права на зем. участок в том же объеме и на тех же условиях на каких он использовался до совершения сделки со строением.

Законом об ипотеке установлены особенности залога земель с\х назначения. В залог их можно передавать только с одновременной ипотекой зданий, строений или сооружений, наход-ся на ней. При обращении взыскания на эти земля обязательно предоставляется отсрочка необходимая для реализации и переработки с/х продукции.

Срок отсрочки определяется договором, а если договором он не установлен, то устанавливается до 01.11. Того года, в котором необходимо обратить взыскание.