74. Методы оценки государственной и муниципальной собственности.

Оценивается объект недвижимости для того, чтобы определить рыночную стоимость объекта. Рыночная стоимость объекта — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Существует 3 метода оценки объекта недвижимости:

1). Метод рыночных сравнений. В основе данного метода лежит теория идентичных пар, т.е. когда для сравнения выбираются не менее 3-х объектов — аналогов и по каждому из них фиксируются не менее 5 показателей, влияющих на рыночную стоимость. Этот метод целесообразно использовать при оценки квартир в домах типового качества, нежилых помещений, которые продаются и покупаются на рынке недвижимости.

Последовательность действий при оценки недвижимости:

1 — изучение рынка и выбор среды продаж;

2 — сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту;

3 — анализ и сравнение объекта с объектом оценки;

4 — корректировка цены продажи;

5 — определение стоимости оцениваемого объекта.

Данный метод включает в себя метод массовой оценки недвижимости. Основной целью данной оценки является определение стоимости для налогообложения или для взимания арендной платы.

2). Доходный метод. Этот метод состоит из двух составляющих: прямая капитализация и дисконтирование денежных потоков (6-факторная таблица процентов).

Ставка или общий коэффициент капитализации учитывает 2 составляющие:

1. возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта недвижимости;

2. доход от объекта недвижимости.

Ставка капитализации выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода и рыночной стоимостью.

Методы выбора ставки капитализации:

1. метод рыночных сравнений (сопоставление рыночных продаж).

2. суммарный метод (оценщик включает ставку дохода и ряд независимых норм, связанных с рисками)

3. метод связанных инвестиций (заемный и собственный капитал)

4. метод связанных инвестиций (земли и зданий).

3). Затратный (стоимостной) метод оценки недвижимости. Этот метод основан на принципе замещения: стоимость имущества может быть замещена стоимостью имущества аналогичного по функциональному назначению и др. характеристикам.

Ст-ть нов.здания= ст-ть здания — износ + ст-ть зем.участка

Стоимость здания может быть определена:

• методом рыночных сравнений:

• нормативным методом, т.е. путем сопоставления сметной документации со сметной документацией объекта аналога;

• индексным методом (балансовая стоимость умножается на индекс удорожания стоительно- монтажных работ или на индекс увеличения ОС в процессе их переоценки);

• методом сравнимой единицы (выбирается ед. измерения кв.м или куб.м и определяется ее стоимость, как правило методом рыночных сравнений);

• поэлементным методом (стоимость рассчитывается исходя из поэлементных затрат).

75. Оценка стоимости земли как фактор экономической безопасности России.

Земельный участок — это часть поверхности земли, имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус и др. хар-ки, отраженные в гос. земельном кадастре и документах гос. регистрации прав на землю.

К основным функциям земли следует отнести:

• экологическую (способность воспроизводить объекты фауны и флоры);

• социальная (земля является местом проживания человека);

• политическая (земля явл. определенной территорией);

• экономическая (выступает как товар).

Земля имеет физ-ие и экон-ие характеристики.

К физ-м хар-ам относятся:

1. плодородие земли;

2. постоянство местоположения;

3. фиксированность земли;

4. неоднородность.

К экономическим хар-ам относятся:

1. потенциальный рост стоимости земли со временем;

2. низкая ликвидность земли;

3. неравномерные потоки инвестиций в землю;

4. риск инвестиций в землю;

5. различный хар-р использования земли;

6. локальные рынки земли.

В соответствии с Земельным кодексом РФ все земли России подразделены на 7 категорий по характеру использования:

• земли с/х назначения;

• земли поселений;

• земли промышленности, транспорта и т.д.;

• земли особо охраняемых терр-ий;

• земли водного фонда;

• земли лесного фонда;

• земли запаса или резервный фонд.

Методы оценки земельных участков:

1. Метод рыночных сравнений. Сравнения проводятся по следующим параметрам:

• условия финансирования;

• особые условия продажи;

• время продажи;

• местоположение;

• физические характеристики.

2. Метод соотнесения или переноса. Стоимость объекта недвижимости, как единого комплекса делится на стоимость здания и стоимость земельного участка. Доля издержек на приобретение земельного участка составляет 15% (для неосвоенных участков) и 35% (с развитой инфраструктурой). Чем старше здание, тем выше доля земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости.

3. Метод капитализации земельной ренты. В Москве этот метод может применяться для массовой оценки земельных участков путем капитализации арендной платы.

4. Метод развития и освоения земельного участка. Используется, когда надо определить стоимость земельного участка пригодного к разбивке на отдельные индивидуальные участки.

5. Затратный метод.

6. Нормативная цена земли.

7. Метод инвестиционных контрактов.

76. Формирование и развитие рынка недвижимости.

С момента принятия законодательных документов о приватизации жилья и предприятий (1991 г.) начал бурно формироваться российский рынок недвижимости. Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливается и определяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д. Рынок недвижимости является одной из существенных состав­ляющих в любой национальной экономике. Объекты рынка недвижимости составляют до 70-80% национального богатства многих стран. Без рынка недвижимости не может быть рынка во­обще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.д.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности. С учетом отечественного опыта по реализации недви­жимости можно считать, что рынок недвижимос­ти — это совокупность сделок, совершенных с недви­жимостью, информационного их обеспечения, опера­ций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Цель рынка недвижимости: свести вместе покупателей и продавцов. В силу специфических свойств недвижимости рынок недвижимости существен­но отличается от рынка других секторов рыночной эко­номики. Рынок недвижимости — это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Сегментация рынка недвижимости:

1). По функциональному назначению:

• рынок земельных участков;

• рынок жилья;

• рынок нежилых помещений;

• рынок промышленной недвижимости.

2). По географическому фактору

3). По цене

4). По качеству недвижимости;

5). По типу прав собственности:

• неограниченная

• сервитуты

• права на аренду.

Особенности рынка недвижимости:

1. передаются и покупаются объекты, которые уже использовались др. собственниками и приносили доход;

2. локальный характер недвижимости;

3. общее предложение недвижимости ограниченно;

4. каждый земельный участок имеет свои уникальные черты;

5. низкая ликвидность;

6. наличие специального режима регистрации;

7. большие суммы сделок;

8. наличие посредников.