Методы оценки земельных участков метод сравнения продаж

Применяется данный метод для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Область применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен спроса и предложения.

Алгоритм оценки (последовательность действий):

1. выявление элементов, по которым сравнивают объекты оценки с объектами аналогами;

2. установление по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта;

3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога сглаживающая их отличие от оцениваемого участка;

5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения с корректировочных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы, изменения которых влияют на рыночную стоимость объекта оценки, факторы стоимости и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости являются:

1. местоположение и окружение;

2. целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

3. физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация);

4. транспортная доступность;

5. инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним), наличие объектов соцкультбыта.

К характеристики сделок с земельными участками относятся:

1. условие финансирование сделок (соотношение собственного и заемного капитала), условие предоставления заемных средств;

2. условие платежа при совершении сделок (платеж денежными средствами, наличный, безналичный), расчет векселями, взаимозачеты, бартер (обмен на что-то).

3. обстоятельство совершения сделок, был ли земельный участок выставлен на открытый рынок, продажа в условиях банкротства и т.д.

4. изменение цен на земельный участок и др. объекты за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения, совершения оценки.

Характер и степень отличия аналогов от оцениваемого объекта устанавливает в разрезе элементов сравнения, путем сопоставления каждого аналога с объектом оценки при этом предполагает, что сделка с объектом оценки была совершена исходя из характеристик сложившихся на рынке сделок с аналогичными объектами.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для единицы измерения аналога (м², га, сотка), так и для аналогов в целом. Корректировки цен рассчитывают в денежном или процентном соотношении выражении.

Величины корректировок цен устанавливают как правила, следующими способами:

1. прямым попарным сопоставлением цен аналогов отличающихся только по одному элементу сравнения и определением на базе полученных информации корректировки по данному элементу;

2. прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов отличающихся только по одному элементу сравнения и определению путем капитализации разницы в доходах, корректировки по данному элементу сравнения;

3. корреляционно-регрессионный анализ связи между изменением элементов сравнения и изменением цен аналога и составлением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости объекта недвижимости;

4. выявление затрат связанных с изменением элементов характеристик, по которым аналог отличается от объекта оценки;

5. экспертное обоснование корректировки цен аналогов.

В результате определения, внесения корректировок цены аналогов, как правило, должны быть близки друг к другу при их значительных различий целесообразно выбрать другие аналоги и элементы, по которым проводят сравнения, а также рекомендуют пересчитать значения корректировок.

МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ ДЛЯ НЕЗАСТРОЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

Таблица № 1 – Характеристика аналогов

№ п/п	Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
			1	2	3
1	Местоположение	Старый центр города, зона 2	-//-	-//-	-//-
2	Вид права на ЗУ	Аренда (5 лет)	Собственности	Собственности	Аренда (5 лет)
3	Транспортная доступность	Подъезд к ЗУ общественным транспортом	-//-	-//-	-//-
4	Наличие коммуникаций	Централизованные	-//-	-//-	-//-
5	Площадь общая, м²	6893	3500	500	670
6	Площадь ЗУ ограниченная в использовании, м²	1944	-	-	-
7	Цена предложения за весь ЗУ в долларах	-	47000	60000	90000
8	Стоимость в долларах за сотку	-	13428	12000	13432
9	Стоимость за м² в рублях	-	3,91	3,53	3,96
10	Источник информации	-	Газета «Из рук в руки»	Газета «Из рук в руки»	Сайт город. ru
11	Курс валюты на дату оценки

Таблица № 2 – Корректировка к ценам аналогов с целью определения рыночной стоимости объектов

№ п/п	№ кор-ки	Фактор, влияющий на стоимость	Аналоги
			1	2	3
1		Цена предложения в расчете на 1 сотку в долларах	13428	12000	13432
2	1	Корректировка на уторгование	0	0	0
3		Скорректированная цена с учетом уторгования	13428	12000	13432
4	2	Корректировка на права на ЗУ в долларах	-1176,8	-1176,8	0
5		Скорректированная цена	12252	10823	13432
6	3	Корректировка на площадь	0	0	0
7		Скорректированная цена	12252	10823	13432
8	4	Корректировка на наличие ограничений в использовании	-17%	-17%	17%
9		Скорректированная цена	10169	8923	11149
10	5	Количество корректировок	2	2	1
11		Степень доверия результату	0,25	0,25	0,25
12		Скорректированная цена в расчете за сотку с учетом степени доверия	2542	2246	5545