9.1.6.Определение величины накопленного износа

Износ - это потеря стоимости собственности по различным причинам. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа:

• физический износ;

• функциональный износ;

• внешний (экономический) износ.

Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций и материалов под действием различных факторов (физическое и химическое выветривание, перегрузки, неправильная эксплуатация и т. д.). Физический износ определялся методом экспертизы состояния здания, сооружений и оборудования.

Для расчета физического износа оцениваемых зданий применен метод эффективного возраста. Данный метод базируется на допущении о том, что достаточно достоверно можно определить оставшийся срок службы (Т_ост) объектов оценки.

Зная величину нормативного срока службы объектов оценки (Т_н) и оставшийся срок службы (Т_ост), эффективный возраст (Т_эф) может быть определен из выражения:

Т_эф = Т_н – Т_ост,

А физический износ по формуле:

И_ф = Т_эф/Т_н *100%

Расчет физического износа улучшений, находящихся на земельном участке, приведен в таблице 6.

Таблица 6

Расчет физического износа оцениваемых улучшений

Наименование объектов	Эффективный возраст (Тэф), лет	Нормативный срок службы (Тн), лет	Физический износ (Тэф/ Тн*100 %), лет
Одноэтажное административное здание	40	125	32%
Столовая с кинозалом и переходом	22,5	125	18%
Лечебный корпус №1	25	125	20%
Овощехранилище	22,5	125	18%
Котельная	5	125	4%
Гараж	40	125	32%
База отдыха	37,5	125	30%
Корпус № 1	45	125	36%
Спальный корпус	45	125	36%
Конюшня	37,5	125	30%

Функциональный износ вызывается недостаточностью или чрезмерностью размеров здания, неудобством планировки для выбранного наиболее эффективного варианта использования, компоновкой или устареванием конструкций и оборудования.

По нашему мнению, у оцениваемых объектов функциональный износ является незначительным и не влияет на изменение стоимости.

Внешний износ вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.

Так как фактическая загрузка оцениваемого предприятия за 2003 г. была меньше номинальной, можно говорить о присутствии в данном случае внешнего износа.

Для расчета величины внешнего износа используется принцип замещения. В его основе лежит концепт – полезность объекта в связи с недоиспользованием меньше, чем у объекта работающего с полной отдачей, следовательно, чем меньше загруженность объекта, тем меньше его стоимость.

При этом необходимо учитывать, что экономическое устаревание – функция внешнего влияния, которое воздействует на предприятие в целом, а не на каждый актив в отдельности.

Так как оцениваемый объект это комплекс для отдыха и оздоровления людей, можно определить величину внешнего износа на основании данных о загрузке данного оздоровительного комплекса.

Степень потери стоимости в процентах определяется по формуле:

Внешний износ = (1 – W_{фактическая} / W_{проектная}) * 100%

Так как фактическая загрузка оцениваемого оздоровительного комплекса составила в 2003 году 86,7 % от номинальной загрузки, внешний износ будет равен – 13,3%.

Значение рассчитанной суммы накопленного износа оцениваемого объекта приводится в таблице 7.