Прайс-лист с указанием номерного фонда гуп санаторий «Коммунальник»

Категория размещения	Стоимость проживания за одно место в сутки, руб.	Общее количество мест, шт.
Апартаменты Корпус №1 на 1 чел.	1 796	2
Корпус №3 Люкс № 2,5,9,6,10 на 2 чел.	2 145	5
Корпус №1 Люкс № 302,301 на 2 чел.	1 608	3
Корпус №4 Люкс №4,6 на 2 чел.	1 460	2
Корпус №3 №3,7,4,8 на 2 чел.	1 731	6
Корпус №3 №1 1 комнатный 1местный	953	30
1 комнатный 1-местный номер	650	19
1 комнатный 2-местный номер	650	64
2-4 местные номера корпус №2,3	570	104
2-4 местные номера корпус №4	484	18
ИТОГО:		253

Расчет годового потенциального валового дохода, произведенный на основании данных о номерном фонде (таблица 3) представлен в таблице 4.

Таблица 4

Расчет потенциального валового дохода.

Наименование объекта оценки	Средняя розничная цена путевки на санаторно-курортное обслуживание, руб. в сутки	Количество мест, шт.	Потенциальный валовый доход в день, руб.	Потенциальный валовый доход в год, руб.	Величина эксплуатационных затрат в год по данным предприятия, руб.
ГУП санаторий «Коммунальник»	723	253	182 979	66 787 335	34 853 175

Суммарные эксплуатационные расходы, были получены из финансовой отчетности ГУП санаторий «Коммунальник» за первое полугодие 2004 г. (отчет о прибылях и убытках - форма №2; приложение к бухгалтерскому балансу – форма №5). Полугодовые эксплуатационные расходы были увеличены в два раза для приведения к годовому формату, и составили 34 853 175 руб.

Расчет чистого операционного дохода от эксплуатации единого объекта приводится в следующей таблице:

Таблица 5

Расчет чистого операционного дохода

Параметр	Значение
Потенциальный валовой доход, руб. в год	66 787 335
Среднегодовая загрузка, %	86,7%
Действительный валовой доход, руб. в год	57 904 619
Суммарные эксплуатационные расходы в % от валового дохода	60,2%
Суммарные эксплуатационные расходы, руб. в год	34 853 175
Итого чистый операционный годовой доход (ЧОД), руб.	23 051 444

9.1.2.Определение ставки капитализации

Ставка капитализации (СК) – это норма дохода для собственности, отражает взаимосвязь между чистым операционным доходом за год и стоимостью собственности.

При недостатке достоверных рыночных данных о сделках купли-продажи по объектам-аналогам, для определения ставки капитализации в данном анализе наиболее предпочтительным представляется метод суммирования.

Этот метод определения ставки капитализации делит ставку на составные части: безрисковая ставка; дополнительный риск; нагрузка управления инвестициями; поправка на ликвидность.

Безрисковая ставка – это безопасная процентная ставка, которую можно получить по вкладам в течение определенного периода времени. Инвестор, вкладывающий свой капитал в недвижи­мость, альтернативным способом получения дохода может рассматривать размеще­ние капитала на банковском счете, вложения в ценные бумаги. Такие инвестиции менее рискованны, более ликвидны и требуют минимального инвестиционного менеджмента. Инвестор с высокой степенью уверенности знает, что в конце инвестиционного периода вложенный им капитал плюс проценты полностью возвратятся.

Дополнительный риск. Все другие инвестиции, за исключением тех, по которым можно получить безрисковую процентную ставку, имеют более высокую степень риска. Чем больше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы заставить инвестора с капиталом взять на себя риск.

Нагрузка управления инвестициями – инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, в отличие от безрисковых инвестиций, тем бо­лее компетентного управления они требуют.

Поправка на ликвидность. Вернуть капитал, инвестированный под безопас­ную процентную ставку, можно через несколько дней. Возврат других инвестиций требует большего времени, и иногда для продажи некоторых видов недвижимости могут потребоваться месяцы, особенно, если инвестор пытается реализовать объект на рынке в период спада его активности (затоваривание) либо объект имеет низкую инвестиционную привлекательность.

Расчет ставки капитализации проводился на основе расчета ставки дисконтирования с корректировкой на норму возврата капитала, равную 1/Т, где Т – прогнозируемый срок экономической жизни объекта с момента оценки.

Ставка дисконтирования была определена с помощью специализированной программы «Определение ставки дисконтирования для объектов недвижимости в Омской области», разработанной специалистами ООО «РЦО «МИЭЛЬ» совместно с экспертами НП «Омская коллегия оценщиков». Данная программа рассчитывает ставку дисконтирования в зависимости от характеристик объектов недвижимости. В соответствии с расчетами, произведенными при помощи вышеописанной программы, средняя ставка дисконтирования для профилактория «Коммунальник», расположенного на оцениваемом участке составляет 22,18%. Результаты расчетов ставки дисконтирования в виде справки прилагаются к отчету.

Величина корректировки на норму возврата капитала для оцениваемых объектов недвижимости рассчитывалась исходя из нормативного срока эксплуатации зданий 1-2 группы капитальности согласно «Методики оценки износа и остаточного срока эксплуатации строения»^**. Усредненный нормативный срок эксплуатации для оцениваемых зданий составит 125 лет, учитывая, что усредненный возраст оцениваемых зданий на момент оценки составил 13 лет, можно предположить, что усредненный оставшийся срок эксплуатации зданий составит около 112 лет.

Тогда норма возврата капитала определится следующим образом:

Норма возврата капитала = 1/Т = 1/112 = 0,89%

Согласно проведенным нами расчетам, итоговая усредненная ставка капитализации для оцениваемых объектов составит СК = 22,18 + 0,89 = 23,07%