Р О С С И Я

Общество с ограниченной ответственностью

Региональный центр оценки «МИЭЛЬ»

Лицензия МИО РФ №001844

Страховой полис серия ЮЛ №011781

644046, Г. Омск, ул. Маяковского, дом 74, офис 402

телефоны: (3812) 555-777, 53-55-22

Третий экземпляр отчет № 7/2-2-36

об определении рыночной стоимости эталонного земельного участка 2 группы земель особо охраняемых территорий, расположенного в Омской области

в Омском районе вблизи с. Красноярка, находящегося в

пользовании у ГУП санаторий «Коммунальник»

Заказчик:

Филиал ФГУП «ФКЦ «Земля»

«Пермский кадастровый центр»

Исполнитель:

ООО «Региональный центр оценки «МИЭЛЬ»

Дата оценки:

01.11.2004

Омск, 2004

Директору филиала ФГУП «ФКЦ Земля»

«Пермский КЦ»

г-ну Татаринову А.М.

Уважаемый Анатолий Михайлович!

На основании договора №7/2 от 17 мая 2004 г. «Региональный центр оценки «МИЭЛЬ» произвел оценку рыночной стоимости эталонного земельного участка, площадью 52 091 кв. м, расположенного по адресу: Омская область, Омский район, территория ГУП санаторий «Коммунальник». На оцениваемом земельном участке расположены здания и сооружения ГУП санаторий «Коммунальник».

Оценка объекта проведена по состоянию на 01 ноября 2004 года, что совпадает с датой осмотра. Развернутые характеристики объекта оценки представлены в отчете об оценке. Отдельные части настоящего отчета не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом, принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения и ограничения.

Исследования и анализ, проведенные с 01 по 30 ноября 2004 г., позволяют сделать следующий вывод: рыночная стоимость оцениваемого земельного участка составляет с учетом НДС: 2 898 000 (Два миллиона восемьсот девяносто восемь тысяч) руб.

Выводы, содержащиеся в нашем отчете, основаны на расчетах, заключениях, информации, полученной в результате исследования рынка, исходя из нашего опыта и профессиональных знаний, а также на прочей информации, полученной нами в ходе проведенных деловых встреч.

«Региональный центр оценки «МИЭЛЬ» не проводил как часть этой работы аудиторскую или иную проверку предоставленной ему информации, используемой в настоящем отчете, и не в состоянии дать какое-либо заключение или в какой бы то ни было форме подтвердить надежность такой информации.

Эта оценка была проведена в соответствии со Стандартами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.07.2001, Стандартами Российского Общества Оценщиков и Кодексом профессиональной этики Российского Общества Оценщиков.

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или нашим рассуждениям, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

Благодарим за предоставленную возможность оказать Вам услуги по оценке.

С уважением,

директор «РЦО «МИЭЛЬ» Кручинский Павел Николаевич

ОГЛАВЛЕНИЕ

Р О С С И Я 1

Региональный центр оценки «МИЭЛЬ» 1

Лицензия МИО РФ №001844 1

644046, Г. Омск, ул. Маяковского, дом 74, офис 402 1

телефоны: (3812) 555-777, 53-55-22 1

Омск, 2004 1

Директору филиала ФГУП «ФКЦ Земля» 2

«Пермский КЦ» 2

г-ну Татаринову А.М. 2

Уважаемый Анатолий Михайлович! 2

1. ЗАДАНИе НА ОЦЕНКУ 5

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ И ТЕРМИНОЛОГИЯ, ПРИМЕНЯЕМАЯ В ПРОЦЕССЕ ОЦЕНКИ 6

3. Процесс и методология оценки 8

3.1. Сравнительный подход 9

3.1.1. Метод сравнения продаж 9

3.1.2. Метод выделения 10

3.1.3. Метод распределения 11

3.2. Доходный подход 12

3.2.1. Метод капитализации земельной ренты 12

3.2.2. Метод остатка 13

3.2.3. Метод предполагаемого использования 13

3.3. Затратный подход 14

4. Состояние и перспективы развития санаторно-курортного обеспечения в Российской Федерации 16

4.1. Введение 16

4.2. Необходимость развития курортного дела в Российской Федерации. 16

4.3. Роль государственной политики развития курортного дела в России. 17

4.4. Состояние санаторно-курортного комплекса и обеспечения санаторным лечением граждан. 17

5. Обзор социально-экономического развития региона 19

5.1. Краткое описание Омской области 19

5.2. Краткое описание города Омска 19

5.3. Показатели социально-экономического развития Омской области за январь-август 2004 г. 21

5.4. Развитие земельного рынка в Омской области 22

6. Права собственности 29

7. Описание объекта недвижимости 30

7.1. Местоположение объекта 30

7.2. Характеристики улучшений, расположенных на оцениваемом земельном участке. 31

7.3. При осмотре установлено 31

8. Анализ наиболее эффективного использования 34

9. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости 36

9.1. Оценка рыночной стоимости земельного участка методом остатка 37

9.1.1. Расчет потенциального валового дохода объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок 37

9.1.2. Определение ставки капитализации 41

9.1.3. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости 42

С = ЧОД / СК = 23 051 444 / 0,2307 = 99 914 087 руб. 43

9.1.4. Определение стоимости воспроизводства улучшений 44

9.1.5. Определение полной восстановительной стоимости улучшений 44

9.1.6. Определение величины накопленного износа 45

9.1.7. Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа 47

9.1.8. Определение рыночной стоимости земельного участка методом остатка 50