20. Арендодатель заранее известил арендатора о прекращении действия срочного договора аренды нежилого помещения. Однако арендатор не освободил помещение после прекращения действия договора.

Вправе ли арендодатель прекратить энергоснабжение арендатора в этом случае? Проанализируйте законодательство, судебную практику и дайте обоснованный ответ.

Ответ: Арендодатель вправе прекратить энергоснабжение арендованного помещения, если после прекращения действия договора аренды арендатор не освободил помещение, хотя был заранее предупрежден о прекращении договора. Обоснование: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 622 ГК РФ предусматривает, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

При этом п. 2 ст. 621 ГК РФ устанавливает, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Таким образом, по общему правилу, если арендодатель по истечении срока договора аренды не желает продолжать с арендатором арендные отношения, он должен уведомить последнего об этом. При соблюдении данных условий договор аренды прекращается и арендатор обязан освободить арендованные помещения.

При таких обстоятельствах арендодатель вправе в день прекращения договора аренды прекратить энергоснабжение помещения (см., например, Постановления ФАС Московского округа от 08.04.2009 N КГ-А40/1487-09, ФАС Западно-Сибирского округа от 02.04.2009 N Ф04-1969/2009(3759-А45-8))

26.

Ответ: В соответствии со ст. 181.4. п.3 Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения. Так как по условиям задачи допущены нарушения в части несвоевременное извещение (неизвещение) акционера о дате проведения общего собрания (пункт 1 статьи 52). Иск о признании решения общего собрания недействительным подлежит удовлетворению, если допущенные нарушения требований Закона, иных правовых актов или устава общества ущемляют права и законные интересы акционера, голосовавшего против этого решения или не участвовавшего в общем собрании акционеров.

Прежде всего отметим, что согласно ст. 151 ГК под моральным вредом понимаются нравственные и физические страдания, причиненные гражданину, поэтому о применении указанного способа речь может идти только в отношении акционера - физического лица. Статья 151 Кодекса допускает компенсацию морального вреда, причиненного гражданину неправомерными действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие ему другие нематериальные блага.

Статья 151 ГК, указывает, при причинении морального вреда действиями, нарушающими иные права гражданина возможность компенсации морального вреда должна быть специально предусмотрена законом.

Поскольку Закон "Об акционерных обществах" не предусматривает возможности компенсации морального вреда, причиненного акционеру, из смысла ст. 151 ГК в период до введения в действие части второй Кодекса однозначно следовал вывод о недопустимости компенсации морального вреда, причиненного гражданину нарушением его личных неимущественных прав акционера. Однако с вступлением в силу части второй Гражданского кодекса (ст. 1099 - 1101) ситуация, к сожалению, перестает быть столь однозначной.

Статьи 1099 - 1101 расположены в параграфе 4 "Компенсация морального вреда" главы 59 Кодекса, регулирующей отношения, возникающие в связи с причинением вреда, и являются, таким образом, специальными нормами применительно к компенсации морального вреда. Пункт 1 ст. 1099 ГК устанавливает, что основания и размер компенсации морального вреда определяются правилами ст. 1099-1101 и ст. 151 Кодекса. При этом п. 2 ст. 1099 ГК устанавливает, что "моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом".

Анализ этой нормы, казалось бы, позволяет сделать вывод, что моральный вред, причиненный действиями, нарушающими неимущественные права гражданина (любые), подлежит компенсации без специального упоминания об этом в законе, и, таким образом, п. 2 ст. 1099 ГК несколько расширяет сферу генерального применения компенсации морального вреда.

27.

Ответ: Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Так как законодательство не предусматривает возможности расторжения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке, а по условию задачи договором предусмотрен односторонний внесудебный порядок отказа от исполнения договора, то это условие соответствует законодательству РФ. (Постановление ФАС Центрального округа от 14.02.2000 по делу N 1143/1.) Правомерность объясняется тем, что их включение в договор равносильно подписанию отдельного соглашения о расторжении договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

При прекращении зарегистрированного договора аренды в связи с односторонним отказом одной из сторон от его исполнения в ЕГРП должна быть внесена соответствующая запись. Данная запись осуществляется на основании заявления о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к кооперативу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

В обоснование исковых требований комитет сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.

Ответчик просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.

В силу пункта 3 части первой статьи 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку такое основание расторжения договора, как просрочка внесения арендной платы, предусмотрено в части первой статьи 619 ГК РФ, условие договора, на которое ссылался истец в обоснование своего требования, не соответствовало части второй данной статьи, так как не устанавливало другого основания расторжения договора.

С учетом того, что статья 619 ГК РФ не допускает изменения положений ее части первой по соглашению сторон, требования истца не подлежали удовлетворению.

Истец в апелляционной жалобе настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями части второй статьи 619 Кодекса. В силу пункта 3 части первой данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд". С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ.

Решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО от 11 января 2002 г. N 66

28.

Ответ: В силу п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. В п. 2 ст. 809 ГК РФ сказано, что при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа.

Иными словами, истечение срока, установленного в договоре займа, не является основанием для прекращения вытекающих из него обязательств по уплате суммы займа и процентов. Следовательно, после окончания срока договора (в рассматриваемом случае после истечения 3-х лет) в случае просрочки уплаты суммы займа заимодавец вправе в соответствии с п. 2 ст. 809 ГК РФ требовать исполнения как в отношении основной суммы займа, так и в отношении предусмотренных договором процентов.

Таким образом, компания вправе начислять проценты и после истечения срока возврата займа до момента фактического возврата суммы займа по ставке, установленной в договоре займа.

Кроме того, в случае просрочки возврата Обществом суммы займа у заимодавца в силу п. 1 ст. 811 ГК РФ возникает право требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ со дня, когда заемщик должен был возвратить сумму займа (в рассматриваемом случае после 3—х лет), по день возврата суммы займа, независимо от уплаты процентов (при условии что иное не предусмотрено договором). Причем указанные проценты, представляющие собой санкцию за просрочку исполнения обязательства, подлежат начислению как на сумму основного долга, так и на сумму просроченных процентов за пользование займом.

Что касается вопроса о возможности не начислять проценты за пользование займом после истечения срока его возврата и до момента удовлетворения претензии, составленной с учетом требований ст. 395 ГК РФ, то, как мы уже отметили выше, указанные проценты начисляются до дня фактического возврата суммы займа, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 17.04.2012 N Ф09-2515/12 по делу N А47-2518/2011

"...Фонд поддержки малого предпринимательства муниципального образования г. Новотроицк (далее - фонд) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к предпринимателю о взыскании процентов за пользование займом в период с 03.06.2009 по 30.06.2011 в сумме 283 621 руб., пени за просрочку возврата процентов в период с 01.07.2009 по 30.06.2011 в сумме 138 350 руб.

Решением суда от 30.09.2011 (судья Кофанова Н.А.) исковые требования фонда удовлетворены частично: в его пользу с предпринимателя взыскано 283 621 руб. процентов и 69 175 руб. пени.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2012 (судьи Рачков В.В., Карпусенко С.А., Махрова Н.В.) решение суда оставлено без изменения.

Поскольку доказательства возврата суммы займа в полном объеме ответчиком не представлены, проценты за пользование денежными средствами за период с 03.06.2009 по 30.06.2011 в сумме 283 621 руб. обоснованно взысканы судами.

Довод заявителя жалобы о том, договор займа заключен на срок до 02.06.2009, поэтому проценты за пользование займом должны быть рассчитаны до этой даты, а в последующем из ставки рефинансирования, является несостоятельным, так как в связи с неисполнением заемщиком обязательства по договору займа фонд имеет право продолжать начисление процентов за пользование займом, определенных договором..."

29.

Ответ: По смыслу п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Согласно п. 5 ст. 185 ГК РФ доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.

В соответствии с п. 1 ст. 186 ГК РФ срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.

Пунктом 1 ст. 188 ГК РФ предусмотрены основания прекращения доверенности, перечень которых является исчерпывающим.

Согласно абз. 13 ст. 2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ) наблюдение - процедура, применяемая в деле о банкротстве к должнику в целях обеспечения сохранности его имущества, проведения анализа финансового состояния должника, составления реестра требований кредиторов и проведения первого собрания кредиторов.

В соответствии с п. 1 ст. 62 Закона N 127-ФЗ, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, наблюдение вводится по результатам рассмотрения арбитражным судом обоснованности заявления о признании должника банкротом в порядке, предусмотренном ст. 48 настоящего Федерального закона.

Таким образом, наблюдение является одной из процедур в деле о банкротстве и вводится арбитражным судом в случае признания заявления о признании должника банкротом обоснованным.

Пунктом 1 ст. 63 Закона N 127-ФЗ предусмотрены последствия, которые наступают с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения.

Перечень последствий введения процедуры наблюдения носит закрытый характер и не допускает расширительного толкования.

При этом ст. 63 Закона N 127-ФЗ, как и ст. 188 ГК РФ, не содержит в качестве последствия ввода процедуры наблюдения прекращение доверенностей, выданных организацией до введения процедуры наблюдения.

К аналогичному выводу пришел Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 19.05.2010 по делу N А44-5725/2009, указав, что введение арбитражным судом процедур банкротства не прекращает действия доверенностей, выданных руководителем должника до возбуждения дела о банкротстве, поскольку такое основание для прекращения доверенности не содержится ни в Законе N 127-ФЗ, ни в ст. 188 ГК РФ. В случае отстранения руководителя должника и возложения исполнения его обязанностей на арбитражного управляющего (иное лицо) последний вправе отменить ранее выданные доверенности должника по общим основаниям прекращения доверенности, предусмотренным в ст. 188 ГК РФ.

30.

Ответ: В силу п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором (п. 1 ст. 809 ГК РФ).

Новация, в соответствии со ст. 414 ГК РФ, является способом прекращения обязательств, заключающимся в замене обязательства по соглашению его сторон другим обязательством, предусматривающим иной предмет или способ исполнения обязательства.

В рассматриваемой ситуации идет речь об объединении однородных обязательств по двум разным договорам займа, заключенным между одними и теми же сторонами. При этом обязательства, состоящие, как видно из приведенных выше норм, в возврате суммы займа и уплате процентов, не прекращаются, не изменяются их предмет и способ исполнения. В результате объединения в отношении одной из сумм может произойти изменение срока возврата и процентной ставки, однако это будет именно изменением обязательства, а не его прекращением, новых обязательств не возникнет. Соответственно, новации не произойдет (п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.12.2005 N 103).

Объединение нескольких однородных обязательств в одно, как вид сделки или способ изменения обязательств Гражданским кодексом РФ прямо не предусмотрен. Однако в силу п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Равным образом они могут по своему соглашению установить в нем любые не противоречащие закону условия, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия прямо предписано законом (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ). В ст. 450 ГК РФ закреплена и свобода изменения договора по соглашению его сторон в любое время. При этом при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не следует из соглашения или характера изменения договора (ст. 452, ст. 453 ГК РФ).

В судебной практике есть примеры рассмотрения споров, вытекающих из подобных соглашений, в ходе которых у суда не возникло сомнений в их правомерности (постановления ФАС Уральского округа от 11 марта 2010 г. N Ф09-7158/09-С4).

31 .Правомерно ли при предъявлении поставщику требования о взыскании договорной неустойки (пени) включить в расчет неустойки день фактической поставки?

Если поставщик передает товар на следующий день после даты поставки, указанной в договоре, то будет ли это считаться просрочкой поставки и можно ли предъявить неустойку за этот один день?

Ответ: День фактической поставки может быть учтен при расчете неустойки. Передача товара на следующий день после согласованной даты поставки является просрочкой. Если иное не предусмотрено договором, покупатель вправе требовать уплаты неустойки за этот день.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки его исполнения (ст. 330 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФ не содержит прямых указаний на то, учитывается ли день исполнения обязательства, исполненного с нарушением срока, при исчислении договорной неустойки.

С учетом принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ) стороны при заключении договора поставки вправе самостоятельно определить размер и порядок начисления неустойки в случае неисполнения поставщиком своих обязательств по передаче товара покупателю. В частности, закон не запрещает предусмотреть в договоре, что неустойка начисляется в том числе и за день исполнения просроченного обязательства. Это подтверждается и многочисленной судебной практикой (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 29 сентября 2010 г. N КГ-А41/9660-10 по делу N А41-7006/10, ФАС Московского округа от 13 сентября 2010 г. N КГ-А40/10117-10 по делу N А40-124101/09-31-886, ФАС Московского округа от 6 сентября 2010 г. N КГ-А40/9739-10 по делу N А40-161983/09-30-1209, ФАС Московского округа от 16 июня 2011 г. N Ф05-4906/11 по делу N А40-74818/2010, ФАС Московского округа от 14 апреля 2011 г. N Ф05-1679/11 по делу N А40-69351/2010, Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2011 г. N 09АП-27918/11). Подобная конкретизация условия о порядке расчета договорной неустойки может быть полезной в случае рассмотрения спора в суде (постановление ФАС Московского округа от 13.05.2002 N КГ-А40/2916-02).

Если же вопрос о том, учитывается ли день исполнения обязательства при исчислении договорной неустойки, в договоре не урегулирован, он должен решаться с учетом общих положений ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 194 ГК РФ, если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока. Если это действие должно быть совершено в организации, то срок истекает в тот час, когда в этой организации по установленным правилам прекращаются соответствующие операции. Течение же срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст. 191 ГК РФ).

Очевидно, что исполнение, предоставленное по истечении срока, который установлен договором, признается ненадлежащим. Поэтому, если договором не предусмотрено иное, установленная в нем неустойка должна начисляться за весь период просрочки начиная со дня, следующего за последним днем срока поставки. То есть первый день после истечения срока поставки является первым днем периода просрочки. Сказанное верно и в том случае, если товар поставлен лишь на один день позже установленного срока. Иное означало бы, что при фактическом нарушении срока поставки (передаче товара на день позже установленного срока) поставщик освобождается от ответственности. Об этом свидетельствует и судебная практика (смотрите, в частности, постановления ФАС Московского округа от 22 декабря 2011 г. N Ф05-13669/11 (смотрите по этому делу также постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2011 г. N 09АП-23116/11, ФАС Московского округа от 30 сентября 1998 г. N КА-А40/2271-98, ФАС Уральского округа от 8 сентября 2011 г. по делу N А76-20855/2010).

Отметим, что в судебной практике встречается и иной подход, в соответствии с которым день исполнения обязательства подлежит исключению из периода, за который уплачивается неустойка (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 22 декабря 2009 г. N А26-4921/2009, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2011 г. N 08АП-7116/11). По-видимому, этот подход основан на толковании ст. 521 ГК РФ и посвященных ст. 395 ГК РФ разъяснениях, содержащихся в п.п. 2 и 13 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 13/14 от 8 октября 1998 г., из которых можно сделать вывод, что проценты по общему правилу должны начисляться до дня передачи товара покупателю. Однако подобная трактовка приведенных норм и разъяснений представляется неубедительной. В связи с этим обратим внимание на формулировку разъяснения по аналогичному вопросу, содержащегося в п. 51 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8, согласно которой проценты подлежат уплате за весь период пользования чужими средствами по день фактической уплаты этих средств кредитору.

32. По договору мены ЗАО и ООО передали друг другу равноценные здания. ООО зарегистрировало право собственности на полученное здание в установленном порядке, ЗАО - нет. Полученное ООО здание продолжает занимать АНО после истечения срока договора аренды. ООО обратилось в арбитражный суд с иском к АНО об освобождении здания. АНО отказалась, ссылаясь на ст. 570 ГК РФ. Каков порядок перехода права собственности на обмениваемые товары в данном случае?

Ответ:

"Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях", 2009, N 22 Вопрос: Между ЗАО и ООО был заключен договор мены, согласно которому стороны передали друг другу равноценные здания. Общество приняло здание на основании акта приема-передачи и зарегистрировало право собственности на него в установленном порядке. ЗАО свои права на полученную в обмен недвижимость не зарегистрировало. Полученное ООО здание в момент передачи было занято автономной некоммерческой организацией (АНО) на основании договора аренды. После истечения срока договора аренды, заключенного с прежним собственником, АНО продолжала занимать здание, в связи с чем ООО было вынуждено обратиться в арбитражный суд с иском к АНО (арендатору) об освобождении занимаемых площадей. Ссылаясь на то, что ООО и ЗАО обменялись недвижимым имуществом и право собственности возникнет у каждого из них в силу ст. 570 ГК РФ одновременно с регистрацией ими прав на недвижимость, АНО просила в иске отказать. Поскольку ЗАО свои права на полученную недвижимость не зарегистрировало, то право собственности к ООО также не перешло, следовательно, оно не может быть истцом по данным спорным отношениям. Каков порядок перехода права собственности на обмениваемые товары? Как он соотносится с порядком возникновения права собственности на недвижимое имущество у приобретателя по договору? Ответ: Регулирование мены осуществляется ГК РФ следующим образом: а) дано определение понятия договора мены (п. 1 ст. 567), по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой; б) на отношения сторон распространены правила о купле-продаже, каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567);в) установлены специальные правила о мене, обусловленные ее правовой природой. Специальные правила заключаются в том, что:

- презюмируется равноценность обмениваемых товаров (п. 1 ст. 568);

- обмен неравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а не смешанным договором мены и купли-продажи (п. 2 ст. 568);

- установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые товары после исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 570).

На вопрос, является ли цена обмениваемых объектов существенным условием договора мены недвижимости, трудно дать однозначный ответ. С одной стороны, цена договора мены - это стоимость каждого из встречных представлений. Даже в тех случаях, когда цена - существенное условие договора купли-продажи (например, недвижимости), мена таких товаров может не сопровождаться их денежной оценкой.

С другой стороны, цена как существенное условие договора купли-продажи недвижимости является и существенным условием договора мены. Цена - это денежное выражение стоимости товара, работы или услуги. Исходя из данного определения цены, нельзя говорить, что в договоре мены "цена" одной квартиры - другая квартира, и наоборот (особенно когда стороны устанавливают доплату).

Весьма интересно, что при нотариальном удостоверении договоров мены для исчисления пошлины или тарифа цена сделки в денежном выражении все-таки устанавливается. Однако вряд ли при отсутствии денежной оценки обмениваемых объектов договор мены можно признать незаключенным в силу того, что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям. Поэтому представляется, что этот факт сам по себе не может быть основанием для отказа в регистрации сделки.

Государственная регистрация мены жилых помещений проводится в соответствии с Инструкцией Минюста России о регистрации купли-продажи. В случае заключения и исполнения сторонами договоров мены жилых помещений должны совершаться следующие регистрационные действия:

1) регистрация сделки - договора мены;

2) регистрация перехода права на одно жилое помещение;

3) регистрация перехода права на другое жилое помещение.

Необходимое условие регистрации сделки - наличие записей о ранее возникших правах на обмениваемые жилые помещения.

Установленное п. 1 ст. 551 ГК РФ правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и норма о том, что такое право у приобретателя возникает с момента регистрации прав на нее (п. 2 ст. 223 ГК РФ), применяются, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 570 ГК РФ право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.

При наличии двух диспозитивных норм, каждая из которых устанавливает самостоятельный порядок возникновения прав собственности на недвижимость, отдается предпочтение норме, осуществляющей специальное регулирование.

Поскольку ст. 223 ГК РФ устанавливает, что право собственности у приобретателя имущества, подлежащего государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, а указанная статья по отношению к ст. 570 ГК РФ является специальной, то для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым имуществом является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной.

Таким образом, с момента регистрации обществом своего права на недвижимость оно вправе ставить вопрос об освобождении общественной организацией спорного здания. Е.А.Зайкова

1. Статья предусматривает в качестве общего правила переход права собственности на обмениваемые товары одновременно и после исполнения обеими сторонами их обязательств по передаче товаров. Это в интересах обоих участников договора мены, однако определить такой момент технически непросто, особенно при встречных отгрузках обмениваемых товаров. Поэтому допускается установление законом и договором иных правил о переходе права собственности.

2. Одним из таких иных случаев является обмен недвижимого имущества, когда переход права собственности подлежит государственной регистрации и приобретает правовое значение после такой регистрации (см. ст.551 и комментарий к ней). Поэтому при обмене недвижимости право собственности участников мены должно считаться возникающим не одновременно, а после выполнения каждой из регистрационных процедур.

3. В отношении движимого имущества ст.570 позволяет участникам договора мены определить момент перехода права собственности раздельно применительно к товарам, передаваемым каждой из сторон. Таким моментом по общему правилу будет момент передачи товара другой стороне (см. ст.223 и 224 ГК), если стороны не определили в договоре иной момент перехода права собственности.        4. Правила статьи о переходе права собственности соответственно применимы к переходу по договору мены права хозяйственного ведения и права оперативного управления (ст.299 ГК).

33.

Ответ: «В связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального закона от 30 декабря 2012 года №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» отменена государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом, в том числе договоров купли-продажи жилого помещения.

Ранее по условиям пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи жилой недвижимости подлежал государственной регистрации в управлении Росреестра, и он считался заключенным с момента такой регистрации. Это требование закона позволяло обеспечивать покупателям гарантию их прав на продаваемую недвижимость.

Согласно пункту 8 статьи 2 Федерального закона №302-ФЗ, предусмотренные статьей 558 ГК РФ правила о государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилого, нежилого помещения) не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года.

Вместе с тем сохранено требование государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество (статьи 8.1, 131 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» госрегистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о госрегистрации прав или выпиской из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проведенная госрегистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки».

Указанный в вопросе договор подлежит государственной регистрации. Поясним подробнее.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ни один из этих нормативных актов не содержит требования о государственной регистрации договора найма жилого помещения. Наем жилого помещения является самостоятельным видом договора (глава 35 ГК РФ), а не разновидностью договора аренды (глава 34 ГК РФ). Поэтому содержащиеся в законодательстве нормы о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества не распространяются на договор найма жилого помещения, а последний не подлежит государственной регистрации вне зависимости от срока, на который он заключен.

В соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ нормы ГК РФ о найме не распространяются на случаи передачи жилых помещений в пользование юридическим лицам. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Если жилое помещение предоставлено юридическому лицу по договору аренды, к такому договору должны применяться правила гражданского законодательства об аренде недвижимого имущества.

По общему правилу, установленному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Пункт 2 ст. 651 ГК РФ содержит специальную норму, в соответствии с которой договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 01.06.2000 N 53 разъяснил, что п. 2 ст. 651 ГК РФ применяется также и к договорам аренды нежилых помещений, поскольку они представляют собой объект, неразрывно связанный со зданием или сооружением. Представляется, что это правило распространяется и на договоры аренды жилых помещений, в частности квартир, поскольку жилые помещения также являются объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием. Следовательно, договор аренды квартиры, заключенный на год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (смотрите, например, постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.03.2011 N 03АП-5419/2010, Второго арбитражного апелляционного суда от 21.08.2008 N 02АП-1690/2007, п. 7 Обобщения судебной практики по рассмотрению споров, связанных с оспариванием действий (бездействия) Федеральной регистрационной службы по регистрации прав на объекты недвижимости, утвержденного Президиумом Арбитражного суда Свердловской области 05.09.2008).

При этом нужно учитывать, что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, подлежащего государственной регистрации, объект аренды передан пользователю и принят им без замечаний, то считается, что такое соглашение и в отсутствие его государственной регистрации связывает стороны обязательством, которое подлежит исполнению в соответствии с его условиями (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

По правилам, установленным Гражданским кодексом, государственная регистрация необходима для тех договоров аренды нежилых помещений, которые заключены между арендатором и арендодателем на срок не менее года. Договор будет считаться заключенным и повлечет возникновение определенных правоотношений между сторонами соглашения лишь с момента регистрации. В том случае, если обязательное условие о государственной регистрации не будет соблюдено, сделка будет считаться ничтожной, а сам договор аренды – недействительным. Вместе с тем, если арендатор или арендодатель уклоняются от государственной регистрации соответствующего договора, другая сторона соглашения имеет право в судебном порядке потребовать обязать уклоняющуюся сторону зарегистрировать данный договор. Сдаем в аренду квартируРекомендуем прочесть статью как правильно сдать квартиру в аренду. Что такое межевание земельного участка читайте здесь. В правоприменительной практике иногда возникают вопросы, связанные с определением срока договора аренды нежилого помещения. Во избежание споров информационное письмо №66 Президиума ВАС определило, что договор аренды, заключенный с первого числа любого месяца текущего года до тридцатого (или тридцать первого) числа предыдущего месяца в следующем году, имеет срок действия равный одному году. Следовательно, такое соглашение подлежит обязательной государственной регистрации. Много вопросов возникло и в связи с принятием в 2012 г. закона № 302-ФЗ, который отменил с 1.03.2013 года государственную регистрацию всех совершаемых сделок с объектами недвижимости. Однако в своем письме Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы пояснил, что положения данного закона не распространяются на договоры аренды жилых и нежилых помещений. Таким образом, договоры аренды продолжают, как и раньше, регистрироваться, если они заключены на год или более.

34.

Ответ: Согласно ст. 67 ТК РФ трудовой договор заключается в письменной форме, составляется в двух экземплярах, каждый из которых подписывается сторонами. Если же трудовой договор не был оформлен в письменной форме, но работник приступил к работе с ведома или по поручению работодателя или его представителя, то трудовой договор считается заключенным. В этом случае работодатель обязан оформить с данным работником трудовой договор в письменной форме не позднее трех рабочих дней со дня фактического допущения работника к работе.

Итак, наиболее важными являются вопросы о том, кто является представителем работодателя и в какой форме должно быть выражено согласие или поручение работодателя или его представителя о начале работы. Ответим на них по порядку.

Согласно п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.03.2004 N 2 "О применении судами Российской Федерации Трудового кодекса Российской Федерации" (ред. от 28.12.2006) представителем работодателя в указанном случае является лицо, которое в соответствии с законом, иными нормативными правовыми актами, учредительными документами юридического лица (организации) либо локальными нормативными актами или в силу заключенного с этим лицом трудового договора наделено полномочиями по найму работников, поскольку именно в этом случае при фактическом допущении работника к работе с ведома или по поручению такого лица возникают трудовые отношения (ст. 16 ТК РФ) и на работодателя может быть возложена обязанность оформить трудовой договор с этим работником надлежащим образом. Если трудовой договор подписывает первое лицо, то действует на основании устава, если кто-то другой - на основании доверенности. Таким образом, если, например, руководитель одного из подразделений организации допускает работника к работе, не имея на то соответствующих полномочий, то у работодателя не возникнет обязанности заключить с данным работником трудовой договор. Проиллюстрируем это примером из судебной практики.

Пример. Согласно решению Златоустовского городского суда Челябинской области от 08.04.2010 С. выполнял обязанности повара в кафе "А" ЗАО с 19.10.2009. До начала трудовых отношений имелась устная договоренность об условиях оплаты труда: основная часть заработной платы составляла 4330 руб., дополнительное денежное вознаграждение - 10% от фактически произведенной и реализованной продукции. Трудовые отношения надлежащим образом оформлены не были, заработная плата не выплачивалась, в связи с этим истец с 27.12.2009 отказался продолжать трудовые отношения с ответчиком. Истец просил признать трудовой договор между ним и ЗАО заключенным с момента фактического допущения к работе, взыскать с ответчика заработную плату в размере 11 120 руб., дополнительное денежное вознаграждение - 23 178,038 руб., плату за работу мойщика посуды, выполняемую по совместительству, - 9670,33 руб.

Представитель ответчика ЗАО в письменном отзыве указал, что с иском не согласен, поскольку ЗАО в трудовых отношениях с истцом не состояло и не состоит. В октябре 2009 г. С. претендовал на должность заведующего производством, но С. в этом было отказано, поскольку он не соответствовал требованиям, предъявляемым к руководителю структурного подразделения. Впоследствии истец высказал желание устроиться на должность повара, но С. не устроила форма договора, заключаемого при трудоустройстве, а также требования о материальной ответственности, в связи с чем истец к исполнению трудовых обязанностей не приступил, приказ о приеме на работу истца не издавался, заработная плата не начислялась и не выплачивалась.

Суд, рассмотрев представленные материалы, нашел исковые требования С. не подлежащими удовлетворению. В частности, было обращено внимание на то, что трудовой договор в письменной форме с истцом не заключался, приказ о его приеме на работу не издавался. Из пояснений истца, свидетелей Т., Х., Д., Н. следует, что до работы в кафе его допустил учредитель И., который устно сообщил о размере заработной платы.

Суд указал, что истец был допущен к работе ненадлежащим лицом, поскольку И., являясь учредителем ЗАО, не обладал правом приема и увольнения работников организации, правом устанавливать заработную плату. Каких-либо доказательств того, что учредитель И. был уполномочен заключать от имени общества трудовые договоры, суду не представлено.

Суд решил, что трудовой договор между С. и ЗАО не может быть признан заключенным, поскольку истцом не представлено достоверных доказательств, подтверждающих допуск его к работе уполномоченным представителем работодателя. Следовательно, не подлежат удовлетворению и взаимосвязанные требования о взыскании задолженности по заработной плате.

Приведенный пример свидетельствует о том, что положение ст. 67 ТК РФ о допущении работника к работе может быть использовано для уклонения работодателя от соблюдения норм трудового права, как то: заключение письменного трудового договора, выплата заработной платы. При этом даже наличие свидетельских показаний о допуске к работе не принимается во внимание. Кроме того, на практике встречаются ситуации, когда работодателем отрицается даже факт заключения трудового договора, допуск работника к работе приписывается ненадлежащему лицу, при этом работодатель уклоняется от предоставления работнику гарантий по социальному страхованию. Рассмотрим пример

Ограничения в заключении гражданско-правовых договоров: Трудовой кодекс новой редакции, статьей 15, установил фактический запрет на заключение работодателем гражданско-правовых договоров с физическими лицами. Расплывчатая формулировка о запрете такого вида гражданских отношений в случаях, когда де-факто возникают трудовые взаимоотношения, делает гражданско-правовые договора вне закона практически во всех случаях взаимоотношений организаций и физических лиц.

Такой запрет законодатель подтвердил введением санкции за нарушение данной нормы в виде штрафа, предусмотренного статьей 5.27 КоАП РФ 2015 года редакции, в пределах до 200 тысяч рублей, а также возможной дисквалификации руководителя организации на срок до 3 лет.