5. Правовая экспертиза объектов жилищного строительства

На каждом этапе реализации инвестиционно-строительного проекта важное значение имеет правовая экспертиза, выполняемая экспертом или группой экспертов по анализу и оценке выполненных этапов и соответствия их существующему законодательству. В задачу правовой экспертизы входит оценка экологических, экономических, социальных и других последствий выполненного этапа строительства.

Выводы и предложения правовой экспертизы используют при проектировании, строительстве и эксплуатации жилых зданий, а также при реконструкции и ремонте их и при совершении сделок с жильем.

При выполнении правовой экспертизы важно выявить законность и соблюдение лицензионной политики для всех видов строительной деятельности. Все инвестиционные проекты независимо от форм собственности и от источников финансирования до их утверждения подлежат экспертизе в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст.29). Целью экспертизы является предотвращение создания объектов, использование которых нарушает права физических и юридических лиц и интересы государства, а также оценка эффективности капитальных вложений.

Оценку эффективности инвестиционных проектов выполняют по таким показателям:

-  показатели коммерческой (финансовой) эффективности, учитывающие финансовые последствия реализации проекта для непосредственных участников;

-  показатели бюджетной эффективности, отражающие финансовые последствия осуществления проекта для федерального, регионального или местного бюджета;

-  показатели экономической эффективности, учитывающие затраты и результаты, связанные с реализацией проекта, выходящие за пределы прямых финансовых интересов участков инвестиционного проекта и допускающие стоимостное измерение.

В задачи правовой экспертизы входят также проверка правильности сметной стоимости объекта строительства, которое является основой для определения капитальных вложений, финансирования строительства и формирования договорных цен. Используя расчеты сметной стоимости, определяют балансовую стоимость вводимых в действие построенных объектов.

Важной задачей правовой экспертизы объектов жилищного строительства является проверка правильности проведения тендеров (конкурсов) и заключения договоров подрядов.

При выполнении правовой экспертизы важно выявить законность и соблюдение лицензионной политики для всех видов строительной де­ятельности.

В Федеральном законе «Об инвестиционной де­ятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капиталь­ных вложений» определены понятия заказчика и подрядчика в инвестици­онном процессе. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвес­тором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капи­тальными вложениями на период и в пределах полномочий, установлен­ных инвестиционным договором. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат ли­цензированию в соответствии с положениями Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности».

Получение прав на объект недвижимости - важная составляющая процедура жизненного цикла. Следует учесть, что этот процесс принци­пиально различен для объектов, находящихся в государственной и в час­тной собственности.

Прежде чем перейти к рассмотрению возможных вариантов сделки, нужно определить для себя ее конечную цель: получение контроля над объектом недвижимости или инвестиционное вхождение в бизнес. В за­висимости от выбранной цели существуют разные стратегии поведения. Получение контроля над объектом недвижимости может быть достигнуто следующими путями:

- приобретение первичного объекта недвижимости;

- приобретение вторичного объекта недвижимости;

- приобретение долей в общедолевой собственности на объект недвижимости;

- приобретение имущественного комплекса;

- приобретение 100% долей специально созданной дочерней компании;

- приобретение пакета акций или долей юридического лица, превышаю­щего контрольный (более 75%).