Глава 3. Предоставление земельных участков для строительства из государственных и муниципальных земель

3.1.Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено две основные процедуры предоставления земельных участков для строительства:

1) с предварительным согласованием мест размещения объектов (без проведения торгов). Предварительное согласование в соответствии с данной статьей требуется при предоставлении земельных участков под застройку либо в аренду, либо в постоянное (бессрочное) пользование.

2) без предварительного согласования места размещения объекта и с проведением торгов

3) без предварительного согласования мест размещения объектов и без проведения торгов. ⁴¹

Предоставление земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в тех случаях, когда размещение объекта строительства не требует какой-либо смены разрешенного использования земельного участка, а также его строительство и последующая эксплуатация не повлияют на состояние окружающей среды и благополучие населения. ⁴²

При этом в пункте 2 статьи 30 ЗК РФ определено, что предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 статьи 30 ЗК РФ.

Земельный кодекс четко определяет, когда производится выделение земельных участков без предварительного согласования мест размещения объекта (см. п. п.6, 11 ст. 30, п. 1 ст. 30.1, п. 2 ст. 30.2).

Также существуют особенности предоставления земельных участков в особых экономических зонах и для строительства олимпийских объектов.

Во всех остальных случаях гражданин или юридическое лицо может подать заявление о выборе земельного участка в порядке ст. 31 ЗК и тем самым инициировать процедуру предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. С 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется. Это правило не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации и документами территориального планирования субъектов РФ (п. 14 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК). Без предварительного согласования мест размещения объектов предоставление земельного участка в собственность осуществляется исключительно на торгах. Без проведения торгов возможно предоставление земельного участка в собственность для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, лицу, с которым в установленном градостроительным законодательством порядке заключен договор о развитии застроенной территории. ⁴³

С предварительным согласованием мест размещения объектов земельные участки, как известно, могут быть предоставлены лицу только на основании права аренды, права постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

Земельный кодекс выделяет следующую последовательность действий по предоставлению земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта:

1. проведение работ по формированию земельного участка, в т.ч. подготовка документов для осуществления государственного кадастрового учета и определение условий подключения будущих объектов к инженерным сетям;

2. принятие решения о проведении торгов или предоставлении земельных участков без проведения торгов;

3. публикация сообщения о проведении торгов или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов;

4. проведение торгов или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов

5. подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов. (Передача земельных участков в аренду без проведения торгов допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка).

Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта:

1. выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2. осуществление государственного кадастрового учета земельного участка;

3. принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что процедура предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности описана довольно подробно и охватывает практически весь спектр возможных ситуаций.

Однако существует также ряд проблем при реализации некоторых положений, указанных в земельном и градостроительном законодательстве.

В частности, этап, указанный в процедуре предоставления земельного участка для строительства как с предварительным согласованием места размещения объекта, так и без такового, включает процедуру кадастрового учета земельного участка, которая предшествует принятию решения о предоставлении земельного участка. Исходя из действующего законодательства, не вполне ясно, за чей счет она должна проводиться. Как правило, на данный момент органы государственной власти и органы местного самоуправления возлагают эту обязанность на лиц, заинтересованных в предоставлении им земельных участков. Возникает резонный вопрос – можно ли компенсировать затраты на кадастровый учет земельного участка в случаях отказа в предоставлении земельного участка? Или возможна ситуация с аукционом, когда заинтересованных лиц несколько, а их интересы прямо противоположны. Кто из них должен нести затраты? Может быть затраты должны быть поделены между ними поровну? Правда участок достанется только одному. Этот вопрос следует уточнить законодателю. По нашему мнению, данные расходы должен нести собственник земельного участка.

Целью применения торгов как способа предоставления земельных участков для строительства является повышение публичности процедуры и увеличения конкуренции, а также снижение уровня коррумпированности в решении земельных вопросов.

Мнение Высшего Арбитражного Суда анализируется в статье Е.А. Галиновской: «По этому поводу имеется мнение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) о применении пункта 3 статьи 31 ЗК РФ. ⁴⁴ Согласно указанной норме органы местного самоуправления городских и сельских поселений обязаны информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Как отмечает ВАС РФ, это положение ЗК РФ призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.

Т.е., действенным механизмом предупреждения злоупотреблений оказывается предварительное оповещение заинтересованных лиц и выяснение их мнения, то есть соблюдение принципа публичности.