Глава 2. Образование земельных участков

2.1. Общие положения

Согласно Земельному кодексу, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В нашей работе мы не будем касаться специфики искусственных земельных участков, т.к. исследователь не встречается с ними в своей практической деятельности.

Сложилось мнение, что действующим законодательством под образованием земельных участков понимается, по сути, постановка таких участков на государственный кадастровый учет: «Нормы п. п. 1 - 2 статьи 11.2 воспроизводят понятия образования и прекращения существования объекта недвижимости применительно к земельным участкам, содержащиеся в ст. 16 ФЗ о кадастре, из которой следует, что образование (или создание) объекта недвижимости означает постановку такого объекта на учет, а прекращение существования объекта недвижимости выражается в снятии его с учета». ³³

Однако, согласно п.4 ст.24 и п.1 ст.25 закона о кадастре, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка носят временный характер. Сведения эти аннулируются по истечении 5 лет с момента постановки участка на кадастровый учет, если права на участки не были зарегистрированы в течение этого срока. Фактически, временный статус земельного участка значительно ограничивает его оборот. Поэтому, образованием земельных участков, по нашему мнению, было бы верным считать момент регистрации прав на земельные участки. Тем более, земельный кодекс говорит о том, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений, которые служат основанием для регистрации права них.

Хотя нельзя отрицать тот факт, что участки с временным статусом далеко не всегда проходят государственную регистрацию и при этом используются. Например, при осуществлении строительства линейного объекта требуется участок гораздо большей площади, чем при дальнейшей его эксплуатации. В этом случае заключается договор аренды земельного участка на срок менее 1 года (в соответствии с п.2 ст.26 ЗК такие договоры не подлежат государственной регистрации), который при истечении данного срока продляется на неопределенный срок. Через 5 лет сведения об участке аннулируются в кадастре, а затем на учет ставится участок в новых границах с меньшей площадью, необходимой для эксплуатации объекта, договор аренды на который уже предусматривает более длительный срок использования земельного участка, а значит, подлежит государственной регистрации.

Если же говорить о процедуре снятия с кадастрового учета земельного участка, то сделать это можно в ограниченном перечне случаев: если земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости (п.2 ст.25 закона о кадастре), либо аннулирования сведений о земельном участке.

Целевое назначение и разрешенным использованием образуемых земельных участков соответствует целевому назначению и разрешенному использованию исходных земельных участков, из которых они образуются.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. (п.4 ст.11.2 ЗК РФ). Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также если образование осуществлено на основании решения суда. Закон не предусматривает письменного согласия собственников земельных участков при объединении, перераспределении или выделе. Однако, этот пробел восполняется при государственной регистрации прав на образованные земельные участки.

Из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, могут образовываться новые земельные участки (один из нескольких либо несколько из одного), при наличии достижения соглашения между собственниками. Существуют ограничения, установленные законом. Так, земельный участок, принадлежащий крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежит, если только не имеет место прекращение крестьянского хозяйства в связи с выходом из него всех его членов, либо образование нескольких крестьянских хозяйств. ³⁴

Исключением из общих правил закон называет выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель, где не требуется согласия всех собственников долей. В то же время такой выдел должен подчиняться требованиям минимального размера (см. ст. 4 названного Закона), установленного законом субъекта РФ. Например, в соответствии со ст. 6 Закона Московской области от 12.06.2004 N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области" этот размер составляет 2,0 га, а в других субъектах этот размер может быть иным. ³⁵