1.2. Подходы к определению земельного участка

Согласно законодательству Российской Федерации, к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Земельный кодекс ранее определял, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Однако масштабные изменения, внесенные в земельный кодекс 171-ФЗ от 23.06.2014, коснулись и самого определения земельного участка, который трактуется как объект права собственности и иных предусмотренных Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Глава I.1 ЗК является новеллой, и ее нормами восполнен пробел, существовавший в земельном законодательстве. Имея в виду один и тот же объект земельных правоотношений, законодатель в одних правовых нормах употребляет термин "земля", а в других - "земельный участок" (см. подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК; ч. 1 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК и др.). Теперь в ст. 11.1 дано понятие земельного участка, которое воспроизводится в "кадастровом" его понимании. Объектом земельных отношений является не земля как природный объект или ресурс, а земельный участок, представляющий собой часть поверхности земли, территориальные границы которой определены в установленном порядке, т.е. ФЗ о кадастре, действующим с 1 марта 2008 г. В границах земельного участка могут находиться также замкнутые водоемы, лес, растения, если они не подпадают под иной режим, установленный законом. Все земельные участки, независимо от форм собственности, подлежат государственному кадастровому учету. ¹⁵

В своих научных трудах Г.Ф. Шершеневич указывал на то, что теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под именем недвижимости понимается прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. ¹⁶

Согласно ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимым вещам, или, иными словами, недвижимому имуществу, недвижимости. Это влечет особый порядок регистрации прав на них (ст. 131 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ), предусмотренный Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». ¹⁷

Гражданский кодекс РФ, относя земельный участок к числу объектов недвижимого имущества, тем не менее, не содержит определения земельного участка, которое бы отражало, с одной стороны, место земельного участка в числе иных объектов недвижимости, с другой – исключительные, присущие только ему свойства. Гражданско-правовая доктрина принципиально рассматривает земельный участок в качестве объекта гражданских прав как недвижимую вещь, но с непременной оговоркой о его определенных, порой весьма существенных, свойствах как объекта вещных прав и особенностях участия в обороте. ¹⁸

Как отмечает О.В. Бурлаченко земельный участок – это часть земной поверхности (в том числе покрытой лесом, многолетними насаждениями, иной растительностью), идентифицируемая установлением пространственных границ, вне зависимости от наличия или отсутствия почвенного слоя, на которой могут располагаться обособленные водные объекты. ¹⁹

По мнению Н.Н. Осокина, выделение земельного участка из объекта земельных отношений – не научно, как и отнесение к гражданским отношениям вопросов, связанных с управлением земельными ресурсами страны. ²⁰

Согласно суждению С.А. Бабкина земельный участок – это пространство, заполненное определенной материей, при этом земельный участок представляет собой часть пространства, имеющую коническую форму, сужающуюся до точки к центру Земли и расширяющуюся в противоположном направлении. Границы этой фигуры располагаются в плотных слоях атмосферы. ²¹

По мнению Г.В. Чубукова, земля является особой земельной недвижимостью (т.е. не является вещью) и поэтому все проживающие на российской земле народы должны (по праву своего рождения) признаваться сособственниками общенародного достояния, а земельный правопорядок и объем земельных прав определяться не гражданским законодательством, а на референдумах сособственников. ²²

Земля как природный ресурс может быть объектом рационального использования и охраны, а земельные участки – объектами вещных прав и объектами оборота. ²³

В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса РФ земля и земельный участок признаются разными объектами земельных отношений.

Согласно статьям 8 и 9 Конституции Российской Федерации, земля является основой жизни и деятельности народов России и представляет собой экономическое благо, основу благосостояния отдельных лиц и их групп.

По нашему мнению, наиболее удачным является определение земельного участка О.В. Бурлаченко. Мы изложили бы его с небольшим дополнением в такой форме: земельный участок – это часть земной поверхности (в том числе покрытой лесом, многолетними насаждениями, иной растительностью), идентифицируемая установлением пространственных границ и характеристик использования, вне зависимости от наличия или отсутствия почвенного слоя, на которой могут располагаться обособленные водные объекты.