1. Предложение о сохранении ответственности арендатора при передаче своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу

Законодательно установлено

В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ: «Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется».

Недостатки

Данная норма о переложении ответственности на нового арендатора земельного участка вызывает критические замечания. Действительно, фактическое пользование земельным участком осуществляет не первоначальный арендатор, а иное лицо, фактически использующее участок и на него возлагаются обязанности по использованию участка по целевому назначению, осуществлению мероприятий по охране земель, недопущению загрязнения и т.д. Однако указанные обязанности носят публично-правовой характер, ответственность за неисполнение которых установлена специальным законодательством, и не связаны с обязательством, возникающим из договора аренды. Земельное законодательство не содержит конкретных составов правонарушений в области охраны и использования земель, отсылая к уголовному законодательству и законодательству об административных правонарушениях, в силу чего ответственность несет исключительно лицо, совершившее правонарушение. Думается, что арендатор остается ответственным перед арендодателем (собственником) за неисполнение договорных обязательств. В этой связи норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ требует приведения в соответствие с гражданским законодательством.

Предложение

В п. 5 ст. 22 ЗК РФ после слов: «В указанных случаях ответственным по договору перед арендодателем…» изложить в следующей редакции: «…становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог».

Обоснование

Подобное дополнение приведет к согласованности норм гражданского и земельного законодательства, повышению дисциплины субъектов земельных правоотношений. Кроме того, данные изменения позволят преодолеть проблемы, возникающие при предоставлении земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства. Изменение субъектного состава в обязательстве не должно наносить ущерб интересам лицам, вкладывающим денежные средства в долевое строительство объектов недвижимости. Соответственно, внесенное предложение позволит избежать необоснованного увеличения цены на вновь создаваемые объекты долевого строительства.

1. Предложение об обеспечении права последующего выкупа земельного участка сособственниками зданий (помещений), находящихся на неделимом земельном участке, которые не могут прийти к единому соглашению о переоформлении в собственность или в аренду данного участка

Законодательно не установлено

Законом не предусматриваются последствия отсутствия согласованного мнения сособственниками зданий (помещений), находящихся на неделимом земельном участке, о судьбе земельного участка. В соответствии с абз. 1 п. 5 ст. 36 ЗК РФ: «Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок».

Недостатки

Сложившаяся ситуация затрудняет решение вопроса о выкупе участка или заключении договора аренды в случае расхождения мнения сособственников. Возникает тупиковая ситуация, поскольку создание товарищества собственников жилья затруднительно и не определяется конкретным сроком, аренда доли в праве собственности не допускается нормами законодательства об аренде, выкуп земельного участка невозможен без совместного согласия всех сособственников, бессрочное пользование не допускается законом. Такая ситуация ведет к тому, что владение землей является незаконным, а пользование земельным участком – нелегальным. Именно поэтому данная норма нуждается в изменении и приведении в согласованность с иными нормами права.

Предложение

Дополнить абз. 1 п. 5 ст. 36 ЗК РФ предложением следующего содержания: «В случае, если данные лица не могут прийти к единому соглашению о переоформлении земельного участка в собственность или в аренду, земельный участок передается им в аренду с правом последующего выкупа».

Обоснование

Подобное дополнение приведет к возможности более полно реализовывать гражданами свои права, упорядочить судебную практику, обеспечить реализацию принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В итоге будет обеспечено законное пользование земельным участком всех сособственников расположенных на нем зданий (помещений) с сохранением перспективы последующего выкупа данного участка.