2)Приобретение права собственности по давности владения (приобретательной давности).

Гражданин, не являющийся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на него.

Применительно к жилому дому, приобретательная давность может возникнуть в результате покупки жилого дома без надлежащего оформления. По существу право собственности у приобретателя из договоров не возникло. Однако он открыто и добросовестно владеет домом, платит необходимые налоги, вносит квартплату и так далее.

право собственности на недвижимое имущество, подлежащее гос регистрации, возникает у лица, которое приобрело имущество по давности владения с момента регистрации. В данном случае речь идет о не имеющем правового основания фактическом владении имуществом в течение длительного срока.

давностный владелец может присоединить ко времени своего владения время, в течение которого имуществом владел его предшественник, если его владение также удовлетворяло всем указанным в законе реквизитам.

течение срока приобретательской давности не может начаться до тех пор, пока не истек срок исковой давности по иску об истребовании имущества из незаконного владения лица, у которого оно находится.

Добросовестно - владея имуществом, владелец должен быть убежден, что владение правомерно. Эта добросовестность должна сохраняться на протяжении всего срока давности.

Открыто - возможность доступа к имуществу посторонних лиц, его обозначения, получения ими нужных сведений.

Непрерывно - течение прерывается совершением со стороны владельца действий, свидетельствующих о признании им обязанности вернуть вещь собственнику, а также предъявлением к нему управомоченным лицом иска о возврате имущества.

добросовестный владелец отличается от титульного владельца, который знает о производном характере своего права на имущество.

давностного владельца до того, как он стал собственником может получить защиту против тех лиц, которые как и он, права на владение имуществом не имеют.

приобретательной давности придана обратная сила – в давностный срок засчитывается и время до введения ГК в действие.

3) Приобретение права собственности на жилое помещение после полной выплаты пая в жск и жк.

Члены кооператива приобретают соответствующее жилое помещение только в пользование, сохраняя право собственности лишь на пай.

Члену ЖСК принадлежит лишь право владения, пользования и ограниченного распоряжения предоставленным ему помещением.

По мере выплаты ими своих паевых взносов (которые по общему правилу вносятся не полностью в момент создания кооператива ,а в рассрочку) пайщики становятся собственниками жилых помещений, так как кооператив теряет на них всякие имущественные права.

С момента возникновения права собственности член кооператива осуществляет его самостоятельно, заключая сделки по сдаче своего имущества в наем, его отчуждению и т. д., без согласия кооператива.

1)приватизация жилого помещения - бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в гос и муниципальном жилых фондах.

Не подлежат приватизации:

• жилые помещения в общежитиях,

• жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии,

• в коммунальных квартирах,

• в домах закрытых военных городков,

• служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий,

• а также жилые помещения в специализированных домах.

Приватизируется вся квартира в целом при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с согласия совершеннолетних членов семей на приватизацию.

Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем, являются членами его семьи, либо бывшими членами семьи и имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае приватизации вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Отказ от участия в приватизации или согласия на нее может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения органов опеки и попечительства. Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлению граждан в 2месячный срок со дня подачи документов, а право собственности на приватизированное жилье возникает с момента регистрации договора в органе юстиции.

Передача жилья в собственность оформляется договором передачи, заключенным местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим помещение в собственность в установленном порядке. Приватизированная квартира может переходить в совместную, долевую, одного лица собственность.

2). Договор купли-продажи жилого помещения. продавец обязуется передать вещь, в собственность другой покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. чтобы сделка стала основанием возникновения права собственности гражданина на жилое помещение, требуется соблюдение условий:

-наличие у сторон правоспособности и дееспособности.

- если в свидетельстве о собственности на жилище в качестве собственников указаны несовершеннолетние, требуется согласие органов охраны детства на любое отчуждение.

- отчуждателю жилое помещение принадлежит на праве собственности, что подтверждается правоустанавливающим документом.

3. Договор пожизненного содержания с иждивением. гражданин передает недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица. Плательщик ренты получает право собственности на имущество с ограничением права распоряжаться им лишь с согласия получателя вплоть до его смерти.

4. Договор мены жилого помещения. каждая из сторон передает другой стороне в собственность один товар в обмен на другой. Каждая из сторон является одновременно и продавцом и покупателем. В качестве встречного предоставления передается имущество (жилое помещение).

К договору мены применяются правила договора купли-продажи. Право собственности на жилое помещение переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующего имущества обеими сторонами.

Необходимо отдельное регулирование этой сделки жилищными законодательными актами как особый разновидности договора обмена жилыми помещениями.

5. Договор дарения жилого помещения. одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) имущество в собственность. Договор дарения жилого помещения должен быть заключен в письменной форме и подлежит гос регистрации в Департаменте муниципального жилья.

Передача подаренного жилого помещения осуществляется посредством его вручения, символической передачи либо вручения правоустанавливающих документов. При нотариальном оформлении и при регистрации предоставляются документы аналогичные документам по купле-продаже жилого помещения.

Запрещается дарение жилья от имени малолетних граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; работникам лечебных, воспитательных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругам и родственникам этих граждан; государственным служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими своих служебных обязанностей.

Если договор дарения жилого помещения совершается в пользу несовершеннолетних, то при нотариальном удостоверении нотариус должен взять от законного представителя несовершеннолетнего или попечителя разрешение на получение дара.

6. Наследование жилых помещений, находящихся в собственности наследодателя, осуществляется по закону и по завещанию. Оформление права собственности на наследуемое жилье требует наличия определенного юридического состава (совокупности юридических фактов).

• Сначала наследник должен выразить свое согласие на принятие наследства. Принятие наследства должно состояться в течение 6 месяцев со дня его открытия ( со дня смерти наследодателя).

• Нотариальной конторой выдается свидетельство о праве на наследство. Свидетельство подтверждает уже имеющееся у наследника право, которое он приобрел, заявив о вступлении в наследство или фактически приняв его. Заявление о выдаче свидетельства подается в нотариальную контору по месту открытия наследства. Нотариус при оформлении проверяет время открытия наследства, родственные и другие отношения между наследодателем и наследниками, наличие завещания, факт принятия наследства, состав наследуемого имущества.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия независимо от того, выдано ли свидетельство о праве на него.

Договор найма жилого помещения: понятие, виды, содержание.

По договору найма жилого помещения собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Юр лицо может получить жилое помещение во временное владение и пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренды.

ЮРИД ХАРАКТЕРИСТИКА

• консенсуальным,

• взаимным

• возмездным.

• двусторонний

Стороны –

Наймодатель - собственник жилого помещения или иное лицо, наделенное законом или собственником правом на передачу жилого помещения внаем.

Наймодатель -

• гражданин с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности.

• ЮЛ жилое помещение может быть предоставлено во владение или пользование на основе договора аренды или иного договора, не может само проживать в жилом помещении, может передать в пользование граждан.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не являются сторонами договора и не несут никаких обязанностей перед наймодателем.

Форма - простая письменная. несоблюдение не влечет недействительности договора. если форма не соблюдена, стороны вправе доказывать наличие договора с помощью любых средств доказывания, за исключением ссылки на свидетельские показания.

Постоянно проживающие с нанимателем граждане должны быть указаны в договоре. М.б. вселены при заключении, и в период действия договора.

Предмет - жилое помещение, то есть помещение, конструктивно предназначенное и пригодное по санитарному и техническому состоянию для постоянного проживания в нем людей.

Предмет - существенное условие, если оно определено неполно либо не определено, договор считается незаключенным.

изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, - квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.

Жилое - с момента, когда его строительство завершено, он принят в эксплуатацию и зарегистрирован в качестве жилого дома специализированной организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию (БТИ). Пригодность для проживания - соответствие санитарным и техническим нормам.

цена (размер платы за наем) - существенное условие. В договоре коммерческого найма определяется по соглашению сторон. Допускается возможность ограничения свободы сторон в ее формировании путем установления в законодательстве максимального размера платы за жилое помещение.

Одностороннее изменение размера платы НЕ допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно, не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца. Правило является императивным для договора соц найма, применяется к отношениям коммерческого найма при отсутствии иного условия в договоре.

обычно вносится в денежной форме, по соглашению сторон возможны и другие формы оплаты.

срок - не относится к существенным условиям,

договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет.

Договоры подразделяются на:

• краткосрочные - заключенные на срок до 1 года,

• долгосрочные - на срок 1-5 лет.

Круг правомочий нанимателя в краткосрочном договоре уже:

• не вправе вселять граждан с целью постоянного проживания,

• временных жильцов,

• не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок,

• не может сдавать помещение в поднаем, заменять нанимателя.

ограничения диспозитивны.

Разновидности договора:

• договор социального найма, который действует в сфере гос и муниципального жилищного фонда;

• договор коммерческого найма жилья.

Договор коммерческого найма – это соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование и владение, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязанности по договору.

Различия социального и коммерческого найма жилья:

• договор соц найма бессрочный, а договор коммерческого найма срочный (до 5 лет) с преимущественным правом на заключение договора найма жилого помещения на новый срок;

• различны основания расторжения договоров социального и коммерческого найма жилья;

• различен объем прав сторон;

• квартирная плата по договору коммерческого найма жилья устанавливается по соглашению сторон, а в отношениях по социальному найму жилья определяется нормативными актами.

Регулирование жилищных отношений находится в совместном ведении РФ и ее субъектов. Основные ФЗ, регулирующие жилищные отношения:

• ГК РФ;

• ЖК РФ;

• Закон «Об основах федеральной жилищной политики».

Если договор заключен на срок до одного 1 года наниматель имеет право вселять постоянно проживающих с ним лиц если это оговорено.

Сонаниматели - известив наймодателя заключают с нанимателем договор о том, что они несут совместно с ним солидарную ответственность перед наймодателем.

Вселение возможно при наличии условий:

1) согласие наймодателя;

2) согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан;

3) соблюдение нормы жилой площади на одного человека. НЕ требуется при вселении несовершеннолетних детей

временные жильцы могут быть вселены по общему согласию нанимателя и совместно проживающих с ним граждан в жилое помещение на срок не более 6 месяцев. не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением.

права и обязанности сторон.

Наймодатель обязан:

1) передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, обеспечивать предоставление за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома.

3) производить капитальный ремонт, обязанность может быть по соглашению сторон возложена на нанимателя.

4) не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать не менее года помещение внаем. Если ни одна из сторон не выразила до истечения срока договора намерения прекратить или изменить его, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года заключил новый договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Наймодатель вправе:

1) с согласия нанимателя переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если это существенно изменяет условия пользования помещением.

2) запретить проживание временных жильцов в случае несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека и требовать выселения временных жильцов, находящихся более срока, на который они были вселены;

3) отказать во вселении новых проживающих совместно с нанимателем лиц, кроме несовершеннолетних детей, если в результате их вселения будут нарушены требования законодательства о норме жилой площади;

4) требовать от нанимателя внесения платы и оплаты коммунальных услуг (если их оплата не отнесена к обязанностям наймодателя).

Наниматель обязан:

1) использовать помещение только для проживания

2) обеспечивать сохранность жилого и поддерживать его в надлежащем состоянии;

3) проводить текущий ремонт за свой счет, обязанность может быть возложена на наймодателя;

4) вносить плату за жилое помещение в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором;

5) при прекращении договора освободить и передать помещение наймодателю в надлежащем состоянии.

Наниматель имеет право:

1) использовать помещение для собственного проживания;

2) вселять других лиц для постоянного проживания при согласии наймодателя и всех постоянно проживающих с нанимателем лиц; соблюдении нормы жилой площади на одного человека (кроме несовершеннолетних)

3) вселить с согласия лиц, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя временных жильцов на срок не более 6 месяцев;

4) с согласия наймодателя произвести переустройство и реконструкцию помещения.

5) с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Ответственным перед наймодателем остается наниматель.

Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека.

Этот договор является возмездным.

Срок действия не может превышать срока договора найма.

При досрочном прекращении договора найма одновременно с ним прекращается договор поднайма.

На договор поднайма НЕ распространяется правило о преимущественном праве нанимателя заключить договор на новый срок.

Поскольку на поднаем распространяются нормы ГК и ЖК о договоре найма, договор с поднанимателем может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным для расторжения договора найма жилого помещения;

6) по истечении срока договора продлить его на новый срок.

Изменение правоотношения найма жилого помещения: основания, порядок, последствия.

В период действия договор он может быть изменен по основаниям, предусмотренным гл. 29 ГК (изменение и расторжение договора):

Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только:

1) при существенном нарушении другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Существенное - нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при его договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, он считается измененным.

Существенное изменение, обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Существенное - обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, он может быть расторгнут, а в исключительных случаях, когда расторжение противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно условий:

1) в момент заключения а стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Соглашение об изменении совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения, а при изменении в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением.