Тема 35. Обязательства из договора найма жилого помешения

Понятие и основания возникновения жилищных правоотношений.

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ЖК РФ)

Жилищное правоотношение - общественные отношения по поводу использования, управления и эксплуатации жилого фонда.

Жилищные правоотношения делятся на следующие виды (группы):

• отношения по использованию объектов жилого фонда (по договору найма, в силу права собственноcти, в ЖСК и т. д.). В соответствии с ГК РФ (ст. 288) жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан;

• отношения по обеспечению граждан жилыми помещениями. Субъектами данных отношений являются, с одной стороны, граждане, обращающиеся с просьбой о предоставлении им жилого помещения, а с другой - ОМСУ и иные субъекты, в ведении которых находится жилой фонд;

• отношения по управлению и эксплуатации жилого фонда;

• отношения в сфере строительства и финансирования строительства объектов жилого фонда;

• отношения ответственности за нарушение жилищного законодательства.

Основания возникновения жилищного правоотношения - юридические факты, то есть определенные обстоятельства, с наличием которых законодательство связывает возникновение правоотношений в сфере использования и эксплуатации жилого фонда.

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных

• ЖК,

• другими ФЗ

• иными правовыми актами,

• а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

• договора и иные сделки (например, договор найма), предусмотренные ФЗ, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных ФЗ, но не противоречащих ему;

• административный акт – акт гос органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей (например, решение местной администрации о предоставлении квартиры);

• решение суда, установившее жилищные права и обязанности (например, о признании права собственности на жилье);

• приобретательная давность - в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым ФЗ;

• вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми ФЗ или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей (наследование);

• из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

Независимо от того, какой порядок обеспечения жильем на этих лиц распространяется, право на жилое помещение возникает у них из сложного юридического состава, элементами которого являются:

• решение компетентного органа о предоставлении конкретного жилого помещения с точным обозначением его адреса указанному в решении лицу;

• ордер на это помещение, выданный данному лицу;

• договор социального найма жилого помещения, заключенный соответствующей организацией с лицом, которому выдан ордер.

Если гражданин подлежит обеспечению жильем в общем или первоочередном порядке, решению о предоставлении жилого помещения предшествует, как правило, постановка его на учет нуждающихся в получении жилья из жилищного фонда социального использования и имеющих право такое жилье получить.

жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания.

Подразделение жилищного фонда на виды дано в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики».

по формам собственности.

• Частный:

• фонд, находящийся в собственности граждан,

• фонд, находящийся в собственности юридических лиц

• государственный,

• ведомственный, состоящий в собственности РФ и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении федеральных государственных предприятий и учреждений,

• фонд, находящийся в собственности субъектов РФ,

• ведомственный, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий и учреждений, которые относятся к соответствующему виду собственности.

• Муниципальный

• фонд, находящийся в собственности муниципальных образований,

• ведомственный, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятийи учреждений.

• общественный фонды - состоящий в собственности общественных объединений.

В Основных направлениях нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище» жилищный фонд России подразделяется на

• частный, причем в нем особо выделены индивидуальный фонд и фонд, принадлежащий ЖСК и ЖК;

• государственный, который сведен к ведомственному;

• муниципальный;

• общественный;

• коллективный, который отнесен к смешанной форме собственности.

К жилищному фонду социального использования относится совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях социального найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

ЖК РФ: жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Порядок и условия предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

жилое помещение гос или муниципального жилищного фонда предоставляется по договору соц найма:

Малоимущим гражданам - признаны таковыми ОМСУ в порядке, установленном законом соответствующего субъекта, имеющие невысокий доход, а принадлежащее им имущество, подлежащее налогообложению, по стоимости не превышает определенной суммы в расчете на каждого члена семьи.

Жилые помещения гос жилищного фонда предоставляются иным категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях. Им могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда ОМСУ в случае наделения данных органов гос полномочиями. Данным категориям граждан могут быть установлены нормы предоставления, отличные от общих.

ЖК РФ: По договору соц найма одна сторона - собственник жилого помещения гос/мун жилищного фонда либо управомоченное им лицо обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем.

Заключается без установления срока его действия.

Предмет - жилое помещение.

Жилые помещения по договорам соц найма НЕ предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.

ст. 40 Конституции РФ: малоимущим гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и др жилищных фондов.

Норма предоставления площади жилого помещения - по договору социального найма (далее - норма предоставления) - минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

Норма предоставления устанавливается ОМСУ в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

Учетная норма площади жилого помещения - минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.

На учет принимаются граждане, обеспеченные жильем менее учетной нормы. Устанавливается ОМСУ. Размер не может превышать размер нормы предоставления.

Норма предоставления должна быть выше учетной нормы. Иначе получится замкнутый круг: гражданам, нуждающимся в жилом помещении, предоставляется жилье, но они продолжают оставаться нуждающимися.

Граждане, нуждающимися в жилых помещениях признаются:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам соц найма или членами их семьи либо собственниками жилых помещений или членами их семьи;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам соц найма или членами их семьи либо собственниками жилых помещений или членами их семьи и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) в квартире проживает несколько семей; в составе одной из них имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний; проживание с этими больными в одной квартире невозможно; у граждан нет иного помещения в собственности или занимаемого по договору социального найма.

При наличии у гражданина или членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам соц найма или принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех жилых помещений.

Жилые помещения по договорам соц найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

На учет принимаются:

- малоимущие граждане;

- иные указанные в законе граждане.

Учет ведется раздельно по каждой из этих категорий.

Принятие на учет граждан осуществляется ОМСУ на основании их заявлений, поданных по месту своего жительства ( в нек-х случаях не по месту).

С заявлениями должны быть представлены документы, подтверждающие право состоять на учете. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения. Решение о принятии на учет или об отказе должно быть принято не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления.

Орган не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет документ, подтверждающий принятие решения.

Порядок ведения органом МСУ учета устанавливается законом субъекта РФ.

Если гражданин имеет право состоять на указанном учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категории), по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.

Гражданам, не состоящим на учете могут, предоставляться жилые помещения, освободившиеся в коммунальной квартире.

Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися, принимаются на учет в таком качестве не ранее чем через 5 лет со дня совершения указанных действий.

Граждане снимаются с учета в случае:

1) подачи по месту учета заявления о снятии с учета;

2) утраты оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору соц найма;

3) выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в Москвы и Санкт-Петербурга;

4) получения от органа гос власти или ОМСУ бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;

5) предоставления от органа гос власти или МСУ земельного участка для строительства жилого дома;

6) выявления в представленных документах сведений, не соответствующих действительности.

Решения должны быть приняты органом, на основании решений которого такие граждане были приняты на учет, не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня выявления обстоятельств.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в порядке очередности исходя из времени принятия на учет.

Вне очереди жилые помещения предоставляются:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний

Гражданам, состоящим на учете, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений ОМСУ. Решение является основанием заключения соответствующего договора соц найма в срок, установленный данным решением.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.

Возникновение права на жилую площадь в домах ЖК и ЖСК. Особенности правового статуса членов кооперативов.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (ЖК, ЖСК) образуются для строительства жилых домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции.

Право на вступление в ЖК имеют

• граждане, достигшие возраста 16 лет,

• и (или) юр лица.

когда гос или муниципальные органы поддерживают создание кооператива (патронажный кооператив) малоимущие граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, имеют преимущественное право на вступление в ЖК. Принятие на учет граждан, желающих вступить в кооператив, производится по месту жительства решением органа МСУ, а по месту работы - решением организации, при содействии которых организуется кооператив.

Количество членов ЖК не может быть менее чем 5, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

Жилищное правоотношение возникает с момента решения соответствующего органа о принятии на учет.

желающие стать членами ЖК, могут стать ими:

1) при учреждении кооператива, после решения об организации ЖК и его гос регистрации в качестве юр лица граждане и юр лица, принимавшие участие в собрании учредителей, становятся членами жилищного кооператива.

2) вступление в "организованный" кооператив. Требуется выразить свою волю в заявлении, которое рассматривается в течение 1 месяца правлением, а затем утверждается общим собранием. Требуется внесение вступительного взноса.

До выплаты членами кооперативов паевых взносов ЖК и ЖСК являются собственниками жилых помещений и объектов общего пользования многоквартирного дома.

Члены кооператива приобретают соответствующее жилое помещение только в пользование, сохраняя право собственности лишь на пай.

По юридической природе пай это не имущество в натуре, не деньги и не доля в праве собственности, а обязательственное право требования выплаты соответствующей суммы при выходе из кооператива. Наличие такого права становится одновременно главным основанием для предоставления в пользование определенного имущественного объекта, остающегося кооперативной собственностью. Лицу, принятому в члены ЖК (ЖСК) по решению членов общего собрания, предоставляется квартира.

Члену ЖСК принадлежит лишь право владения, пользования и ограниченного распоряжения предоставленным ему помещением. В то же время пайщик обязан выполнять требования устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями.

По мере выплаты ими своих паевых взносов (которые по общему правилу вносятся не полностью в момент создания кооператива ,а в рассрочку) пайщики становятся собственниками жилых помещений, так как кооператив теряет на них всякие имущественные права.

С момента возникновения права собственности член кооператива осуществляет его самостоятельно, заключая сделки по сдаче своего имущества в наем, его отчуждению и т. д., без согласия кооператива. Он не может быть выселен по мотиву исключения или выхода из ЖК(ЖСК).

Факт полной выплаты паевого взноса членом кооператива автоматически влечет за собой приобретение им права собственности на квартиру.

форма ЖК существенно отличается от ЖСК, отличия:

- основание приобретения многоквартирных домов ЖК покупает (первоначальный), а ЖСК – возводит (производный способ возникновения права собственности).

- разные способами приобретения дома: у ЖК менее длительный срок от регистрации кооператива до предоставления его членам жилых помещений.

- организация и способ приобретения дома до начала его эксплуатации.

ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ЖК

основанием вселения в жилые помещения в домах ЖК - решения конференции (общего собрания членов жилищного кооператива).

Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в ЖК.

Порядок и условия внесения паевого взноса членом определяются уставом ЖК.

Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юр лицам.

Член и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам.

Раздел жилого помещения в доме ЖК между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства или перепланировки неизолированных помещений в изолированные.

Споры о разделе жилого помещения в доме ЖК разрешаются в судебном порядке.

Член ЖК, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выбытия - все жилое помещение внаем за плату.

ЖК в порядке, установленном уставом, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов, вышедших или исключенных из него, до приема в новых.

Член ЖК приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

На отношения собственности в многоквартирном доме в ЖК при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие правил об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме и их общем собрании.

Членство в ЖК прекращается в случае:

1) выхода члена; Заявление о добровольном выходе рассматривается в порядке, предусмотренном уставом.

2) исключения – НА основании решения конференции в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей или уставом.;

3) ликвидации юр лица, являющегося членом;

4) ликвидации ЖК;

5) смерти гражданина, являющегося членом ЖК - его наследники имеют право на вступление в члены кооператива по решению конференции. В случае смерти члена преимущественное право на вступление в члены имеет его супруг при условии, что этот супруг имеет право на часть пая.

Наследник члена, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены.

Наследник члена, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены в случае, если супруг или наследник члена, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем , отсутствуют или отказались от своего преимущественного права.

Члену, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из ЖК, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом. Срок выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия решения об исключении.

Член, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный на основании решения конференции в случае грубого неисполнения без уважительных причин своих обязанностей, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением и обязаны его освободить в течение 2 месяцев со дня принятия решения об исключении.

В случае отказа освободить жилое помещение граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Возникновение права на жилую площадь в домах (квартирах) частного жилищного фонда.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

частный жилищный фонд -совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

1) Индивидуальное жилищное строительство на специально отведенном для земельном участке - наиболее распространенная форма приобретения права собственности на жилой дом.

Жилой дом - строение, имеющее почтовый номер, вся или не менее половины полезной площади которого предназначена для постоянного проживания, расположенное на земельном участке со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства в определенных границах.

Составляется договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке между органом коммунального хозяйства администрации с одной стороны и гражданином с другой.

По окончании строительства, застройщик обязан сдать дом гос приемочной комиссии. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. В ряде случаев суд может ее узаконить. Собственником дома индивидуальный застройщик становится лишь после регистрации дома в местной администрации.

Правоустанавливающими документами на дом являются:

• нотариально удостоверенный договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности;

• договор о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве личной собственности;

• регистрационное удостоверение договора.

• Кроме регистрационного удостоверения на всех остальных правоустанавливающих документах должна быть отметка о регистрации в бюро технической инвентаризации (БТИ).