Тема 33. Обязательства из договора ренты

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

ЮРИД ХАРАКТЕРИСТИКА

• Реальный - заключения требуется передача имущества.

• Двусторонний

• Одностороннеобязывающий - после передачи имущества получатель ренты не несет обязанностей, а обладает правами.

• Возмездный

• личный

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Если передача имущества за плату, к отношениям сторон применяются правила о купле-продаже (глава 30), если бесплатно - правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами главы о ренте и не противоречит существу договора ренты.

рентные отношения носят длительный, стабильный, доверительный характер (пожизненное содержание с иждивением). Им присущ признак алеаторности (рискованности) – рентные платежи могут оказаться больше или меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества.

ФОРМА

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит + государственной регистрации.

ОБРЕМЕНЕНИЕ:

1. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

2. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если ГК, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

ОБЕСПЕЧЕНИЕ

1. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

2. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является

• условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 329)

• либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

3. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Ответственность за просрочку выплаты ренты

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 настоящего Кодекса, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

Существует 3 разновидности рентного договора:

• постоянная рента,

• пожизненная,

• пожизненное содержание с иждивением.

Они совпадают в существенных признаках, различаются по частным моментам.

Можно провести и другую дифференциацию:

-на каких началах – возмездно или безвозмездно передано плательщику имущество. В зависимости от этого зависит порядок определения выкупной ренты и вопрос о риске случайной гибели или повреждения имущества.

-недвижимое или движимое имущество передано под выплату ренты. Различия по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом, по способам обеспечения исполнения обязательства плательщика и т.д.

Вопросы, которые должны быть оговорены в договоре:

-размер рентных платежей (стоимости всего объема содержания с иждивением)

- форма договора. Подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а если отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, то и гос регистрации.

- следование прав получателя ренты за тем недвижимым имуществом, которое они обременяют: рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату, в случае отчуждения плательщиком его обязательства переходят на приобретателя имущества, даже если он не знал об обременении. Покупатель может требовать уменьшения цены или расторжения договора, если не будет доказано, что он знал или должен был знать об обременении. Отчуждатель имущества несет субсидиарную ответственность с новым собственником, если законом или договором или законом не предусмотрена солидарная ответственность. Движимое имущество не обременяется.

- обеспечение выплаты ренты. Если пол выплату передано недвижимое имущество – автоматически становится предметом залога. Существенным условием договора передачи под ренту денежной суммы или движимого имущества является способ обеспечения исполнения обязательств (залог имущества или поручительство 3го лица, банковская гарантия, страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты). При невыполнении плательщиком ренты этих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных его расторжением.

- выплата % в пользу получателя ренты в связи с допущенной плательщиком просрочкой. Размер определяется сторонами, а если не установлен в договоре – учетной ставкой банковского % на день исполнения обязательства или его соответствующей части, действующей в месте жительства получателя ренты. Обязанность выплаты % наступает во всех случаях просрочки выплаты ренты.

Договор постоянной ренты.

Элементы.

Субъекты

• Получатели: граждане (независимо от возраста и трудоспособности), а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Права получателя ренты могут передаваться другим лицам:

• путем уступки требования

• переходить по наследству

• переходить в порядке правопреемства при реорганизации юр лиц,

если иное не предусмотрено законом или договором.

Это договор в пользу 3го лица, который после выражения им намерения воспользоваться своим правом по договору не может быть расторгнут или изменен без его согласия.

Суть данного вида ренты – неограниченность обязанности по ее выплате каким-либо сроком.

• В отношении плательщиков закон не содержит никаких ограничений. Могут быть граждане или юр лица, если их учредительные документы не запрещают занятие такого рода деятельностью. Обязанность плательщика может переходить к другим лицам.

Предмет образует имущество, которое отчуждается под выплату ренты и сама рента, которая выплачивается получателю. По имуществу нет ограничений.

Форма рентных платежей – денежные суммы или предоставление вещей, выполнение работ, оказание услуг, соответствующих по стоимости сумме ренты.

Размер выплачиваемой постоянной ренты,, уст договором постоянной ренты, в расчете на месяц дб не менее установленной в соотвтетствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соотв субъекте РФ указ величины не менее уст величины прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ.

Размер постоянной ренты подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Срок - бессрочно. т.е. без ограничения конкретным периодом. Стороны должны согласовать периодичность, которая может быть любой. Если в договоре не оговорено – выплачивается по окончании каждого календарного квартала, т.е. не позднее, чем день следующего квартала.

О цене можно говорить условно из-за алеаторного (рискового) характера договора. Наиболее близкой к этому элементу договора является выкупная цена. Также должен быть согласован конкретный размер постоянной ренты, который устанавливается сторонами самостоятельно при отсутствии в законе указаний на ее возможный минимальный размер.

Прекращение договора. Обязательства могут в принципе длиться бесконечно.

-- соглашение сторон о расторжении договора. Сами определяют, на каких началах это происходит: производится ли возврат имущества и уже выплаченный платежей, выплачивается ли компенсация получателю и т.д.

-- получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, прекратив долг. Если рента была установлена в его пользу другим лицом, в случае отказа правами может воспользоваться лицо , установившее ренту.

-- права получателя переходят к лицу, которое по закону не может выступать ее получателем (смерть получателя, который не имеет наследников) – обязанность снимается с плательщика и он остается собственником имущества.

-- в случае случайной гибели или случайного повреждения имущества, если оно передано за плату и плательщик потребует прекращения обязательства или его изменения. Риск имущества, переданного под выплату ренты бесплатно несет плательщик, то есть по-прежнему будет обязан ее уплачивать.

-- плательщик м. отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкуп постоянной ренты.

Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.

Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты НЕ может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Получатель вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

• плательщик просрочил выплату более чем на 1 год, если иное не предусмотрено договором;

• плательщик нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587);

• плательщик признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

• недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

• в других случаях, предусмотренных договором.

Требование о выкупе не является мерой гражданско-правовой ответственности и может быть заявлено получателем независимо от того, виноват ли плательщик в нарушении обязательств.

Выкуп постоянной ренты производится по цене, определенной договором.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену = годовой суммой рентных платежей + цена переданного имущества, определяемая исходя из цен, обычно взимаемых за аналогичное имущество.

Договор пожизненной ренты.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой сто­роне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо обеспечить представление средств на его содержание в иной форме.

Элементы договора пожизненной ренты.

Пожизненная рента устанавливается:

• на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты,

• либо на период жизни другого указанного им лица.

Получателями м.б. только ФЛ.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором. В случае смерти одного из получателей его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, если договором не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты (объявление умершим в установленном порядке) обязательство выплаты ренты прекращается.

Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения, ничтожен.

Предметом может быть любое движимое и недвижимое имущество ,способное к участию в гражданском обороте.

Форма выплат–в виде денежной суммы, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Размер – существенное условие договора, т.е. д.б. обязательно оговорен. Размер, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее величины прожиточного минимума на душу населения в соотв субъекте РФ по месту нахождения имущества, установленного законом, подлежит увеличению в случаях индексации с учетом уровня инфляции.

Срок действия договора- продолжительность жизни получателя , если иное не предусмотрено договором.

Выплачивается по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором.

Расторжение договора.

Естественное основание – смерть получателя. В период его жизни договор м.б. расторгнут

• по соглашению сторон,

• путем предоставления отступного,

• посредством сложения долга

• по односторонней инициативе получателя ренты.

Основание, по которому получатель может добиться досрочного прекращения договора является существенное нарушение договора плательщиком. Существенные нарушения – влекут для получателя такой ущерб ,что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора¹⁶

При этом получатель вправе

• требовать от плательщика выкупа ренты на тех же условиях, что установлены в отношении постоянной ренты

• по цене, определенной договором;

• при отсутствии условия о цене в договоре, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате рент;

• при отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая исходя из цен, обычно взимаемых за аналогичное имущество)

• расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель вправе при существенном нарушении договора плательщиком потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, НЕ освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором.

Договор пожизненного содержания с иждивением.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Получатель может передать свое недвижимое имущество как за плату, по правилам купли-продажи, так и бесплатно, по правилам дарения.

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.

Элементы договора.

Предмет - только недвижимое имущество

рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей ее получателя.

Примерный перечень обязанностей плательщика: обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним, может быть также предусмотрена оплата плательщиком ритуальных услуг.

В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее 2 величин прожиточного минимума на душу населения, подлежит индексации с учетом уровня инфляции.

При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Субъекты.

• Получателем может быть любой дееспособный гражданин или указанное им третье лицо.

• Состав плательщиков законом не ограничен: физ и юр лица, в том числе страховые и другие коммерческие организации, а также гос (муниципальные) организации, занятые в сфере соц обслуживания населения.

срок действия. относится к длящимся договорам- сохраняет силу до момента смерти получателя ренты и (или) указанного им лица и требует систематического и непрерывного исполнения плательщиком ренты своих обязанностей по обеспечению получателя ренты.

Периодичность предоставления содержания законом особо не оговаривается, вопрос решается исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей человека.

Стоимость рассчитывается по общему правилу помесячно, если сторонами не предусмотрено иное.

Юридическая характеристика.

Консенсуальный - считается заключенным с момента гос регистрации.

Рисковый договор (алеаторный) – имущественный риск для той или иной стороны в договоре и о гарантии социальной защиты получателя.

договор предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Обычно стороны постоянно взаимодействуют друг с другом. Замена плательщика может оказаться абсолютно неприемлемой для получателя. Учитывая это, отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог и иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты. Это позволяет квалифицировать договор как договор доверительного (фидуциарного) характера.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Прекращение договора.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

Как и применительно к пожизненной ренте, при жизни иждивенца обязательство м.б. прекращено

-соглашением сторон,

-новацией,

-прощением долга и т.д.

При существенном нарушении обязательств плательщиком получатель вправе потребовать

• возврата недвижимого имущества

• или выплаты ему выкупной цены.

Плательщик не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя.