Глава III. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом в Российской Федерации

3.1. Понятие, виды и формы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Основным ﾠмеханизмом ﾠреализации ﾠправ ﾠсобственников ﾠжилья ﾠна ﾠуправление ﾠмногоквартирным ﾠжилым ﾠдомом, ﾠсогласно ﾠЖК ﾠРФ, ﾠявляется ﾠинститут ﾠобщего ﾠсобрания ﾠсобственников ﾠпо­мещений ﾠв ﾠмногоквартирном ﾠдоме. ﾠТак, ﾠв ﾠсоответствии ﾠсо ﾠст. ﾠ44 ﾠЖК ﾠРФ, ﾠсобственники ﾠжилых ﾠи ﾠнежилых ﾠпомещений, ﾠрас­положенных ﾠв ﾠмногоквартирном ﾠдоме, ﾠвправе ﾠучаствовать ﾠв ﾠоб­щем ﾠсобрании ﾠс ﾠправом ﾠголоса ﾠпо ﾠвсем ﾠвопросам ﾠповестки ﾠдня.

Общее ﾠсобрание ﾠсобственников ﾠпомещений ﾠявляется ﾠпод­ступом ﾠк ﾠпрямой ﾠдемократии, ﾠолицетворением ﾠреферендума ﾠв ﾠмасштабах ﾠмногоквартирного ﾠдома. ﾠЭтот ﾠинститут, ﾠреализовав ﾠв ﾠполном ﾠобъеме ﾠсвой ﾠпотенциал, ﾠстанет ﾠ«школой» ﾠкультуры ﾠсамоуправления, ﾠгде ﾠможно ﾠприобрести ﾠнавыки ﾠвзаимодействия, ﾠконсолидации ﾠи ﾠуважения ﾠчужого ﾠмнения.

Процедура ﾠсозыва ﾠи ﾠпроведения ﾠобщего ﾠсобрания, ﾠего ﾠформа, ﾠсообщение ﾠо ﾠпроведении ﾠсобрания, ﾠего ﾠкомпетенция ﾠи ﾠпорядок ﾠпринятия ﾠрешения ﾠдетально ﾠрегламентированы ﾠстать­ями ﾠ44-48 ﾠЖК ﾠРФ. ﾠПричем ﾠобращаем ﾠвнимание, ﾠчто ﾠабсолютное ﾠбольшинство ﾠнорм, ﾠпосвященных ﾠинституту ﾠобщего ﾠсобрания, ﾠносит ﾠимперативный ﾠхарактер, ﾠт. ﾠе. ﾠне ﾠподлежит ﾠпересмотру ﾠпо ﾠволеизъявлению ﾠсобственников¹⁸.

Согласно ﾠст. ﾠ44 ﾠЖК ﾠРФ, ﾠпод ﾠобщим ﾠсобранием ﾠсобствен­ников ﾠпомещений ﾠв ﾠМКД ﾠпонимается ﾠорган ﾠуправления ﾠмного­квартирным ﾠдомом. ﾠЭто ﾠединственный ﾠмеханизм ﾠуправления ﾠвсем ﾠмногоквартирным ﾠдомом.

Все ﾠвопросы, ﾠрешаемые ﾠна ﾠобщем ﾠсобрании ﾠусловно ﾠмож­но ﾠразделить ﾠна ﾠдва ﾠвида: ﾠа) ﾠорганизационно-правовые; ﾠб) ﾠиму­щественно-правовые ﾠ.

К ﾠорганизационно-правовым ﾠвопросам ﾠотносятся: ﾠвопросы ﾠоб ﾠизбрании ﾠодного ﾠиз ﾠтрех ﾠспособов ﾠуправления ﾠмногоквартир­ным ﾠдомом; ﾠизбрание ﾠобслуживающей ﾠ(управляющей) ﾠоргани­зации ﾠили ﾠсоздание ﾠТСЖ; ﾠзаключение ﾠдоговора ﾠуправления ﾠи/или ﾠоказание ﾠуслуг ﾠи ﾠвыполнение ﾠработ ﾠпо ﾠсодержанию ﾠи ﾠре­монту ﾠобщего ﾠимущества ﾠв ﾠзависимости ﾠот ﾠвыбранного ﾠспособы ﾠуправления.

К ﾠимущественно-правовым ﾠотносятся ﾠследующие ﾠвопросы: ﾠреконструкция ﾠМКД, ﾠстроительство ﾠхозяйственных ﾠпостроек ﾠи ﾠиных ﾠсооружений ﾠна ﾠземельном ﾠучастке, ﾠна ﾠкотором ﾠрасполо­жен ﾠтакой ﾠдом, ﾠвопрос ﾠо ﾠтекущем ﾠи ﾠкапитальном ﾠремонте ﾠобще­го ﾠимущества, ﾠпередаче ﾠв ﾠпользование ﾠобщего ﾠимущества ﾠМКД ﾠтретьим ﾠлицам ﾠи ﾠдругие ﾠвопросы.

В ﾠобщем ﾠсобрании ﾠмогут ﾠпринимать ﾠучастие ﾠсобственники ﾠпомещений ﾠдома. ﾠИзначально, ﾠготовясь ﾠк ﾠпроведению ﾠобщего ﾠсобрания, ﾠего ﾠинициатор ﾠдолжен ﾠзаранее ﾠзнать ﾠреестр ﾠсобствен­ников. ﾠРеестр ﾠсобственников ﾠМКД ﾠформируется ﾠна ﾠосновании ﾠправоустанавливающих ﾠдокументов ﾠна ﾠквартиру ﾠили ﾠнежилое ﾠпомещение ﾠв ﾠдоме. ﾠНа ﾠпрактике ﾠреестр ﾠсобственников ﾠведется ﾠлибо ﾠуправляющими ﾠ(обслуживающими) ﾠорганизациями ﾠлибо ﾠТСЖ. ﾠНамного ﾠреже, ﾠно ﾠфактически ﾠвстречаются ﾠслучаи, ﾠкогда ﾠтакой ﾠреестр ﾠведется ﾠСоветом ﾠМКД.

ЖК ﾠРФ ﾠне ﾠопределяет ﾠконкретного ﾠсубъекта ﾠответственно­го ﾠза ﾠведение ﾠподобного ﾠреестра, ﾠи ﾠв ﾠпринципе ﾠне ﾠустанавливает ﾠобязанности ﾠпо ﾠведению ﾠданного ﾠреестра. ﾠВместе ﾠс ﾠтем, ﾠв ﾠотсут­ствие ﾠданного ﾠреестра ﾠинициаторам ﾠобщего ﾠсобрания ﾠбудет ﾠза­труднительно ﾠуведомить ﾠвсех ﾠсобственников ﾠпомещений ﾠв ﾠта­ком ﾠдоме, ﾠзатруднительно ﾠбудет ﾠвести ﾠподсчет ﾠголосов ﾠпри ﾠопределении ﾠкворума ﾠи ﾠбудут ﾠмногие ﾠдругие ﾠтрудности.

В ﾠсилу ﾠположения ﾠст. ﾠ48 ﾠЖК ﾠРФ, ﾠсобственник ﾠпомещения ﾠв ﾠМКД ﾠможет ﾠпринимать ﾠучастие ﾠв ﾠобщем ﾠсобрании ﾠкак ﾠлично, ﾠтак ﾠи ﾠчерез ﾠсвоего ﾠпредставителя. ﾠПолномочия ﾠпредставителя ﾠдолжны ﾠбыть ﾠоформлены ﾠв ﾠвиде ﾠдоверенности ﾠв ﾠпростой ﾠпись­менной ﾠформе, ﾠудостоверенной ﾠуправляющей ﾠ(обслуживающей) ﾠорганизацией, ﾠТСЖ, ﾠпо ﾠместу ﾠработы ﾠдоверителя, ﾠпо ﾠместу ﾠле­чения ﾠи ﾠдругими ﾠразрешенными ﾠзаконом ﾠспособами, ﾠвключая ﾠнотариальное ﾠзаверение.

Собрания ﾠсобственников ﾠусловно ﾠможно ﾠразделить ﾠна ﾠ3 ﾠвида: ﾠпервоначальное, ﾠочередное ﾠи ﾠвнеочередное.

Первоначальное ﾠобщее ﾠсобрание ﾠсобственников ﾠпомеще­ний ﾠв ﾠмногоквартирном ﾠдоме ﾠ- ﾠэто ﾠсамое ﾠпервое ﾠсобрание, ﾠкото­рое ﾠбыло ﾠпроведено ﾠс ﾠмомента ﾠввода ﾠдома ﾠв ﾠэксплуатацию.

Очередное ﾠобщее ﾠсобрание ﾠдолжно ﾠпроводиться ﾠодин ﾠраз ﾠв ﾠгод.

Внеочередное ﾠобщее ﾠсобрание ﾠсозывается ﾠв ﾠлюбое ﾠвремя ﾠпо ﾠинициативе ﾠлюбого ﾠиз ﾠсобственников ﾠкак ﾠжилого, ﾠтак ﾠи ﾠне­жилого ﾠпомещения ﾠв ﾠмногоквартирном ﾠдоме. ﾠФактически ﾠжи­лищное ﾠзаконодательство ﾠне ﾠпредусматривает ﾠслучаи, ﾠкогда ﾠнеобходимо ﾠили ﾠвозможно ﾠпроведение ﾠвнеочередного ﾠобщего ﾠсобрания. ﾠВ ﾠсвязи ﾠс ﾠэтим ﾠможно ﾠсделать ﾠвывод, ﾠчто ﾠвнеочеред­ное ﾠобщее ﾠсобрание ﾠможет ﾠсозываться ﾠв ﾠлюбых ﾠслучаях, ﾠесли ﾠтого ﾠтребуют ﾠинтересы ﾠхотя ﾠбы ﾠодного ﾠиз ﾠсобственников.

Общее ﾠсобрание ﾠвозможно ﾠв ﾠдвух ﾠформах¹⁹:

1) совместное ﾠприсутствие ﾠсобственников ﾠпомещений ﾠв ﾠданном ﾠдоме ﾠдля ﾠобсуждения ﾠвопросов ﾠповестки ﾠдня ﾠи ﾠприня­тия ﾠрешений ﾠпо ﾠвопросам, ﾠпоставленным ﾠна ﾠголосование ﾠ(так ﾠназываемое ﾠочное ﾠсобрание);

2) проведение ﾠзаочного ﾠголосования, ﾠто ﾠесть ﾠпередача ﾠв ﾠместо ﾠили ﾠпо ﾠадресу, ﾠкоторые ﾠуказаны ﾠв ﾠсообщении ﾠо ﾠпроведе­нии ﾠобщего ﾠсобрания ﾠсобственников ﾠпомещений ﾠв ﾠмногоквар­тирном ﾠдоме, ﾠв ﾠписьменной ﾠформе ﾠрешений ﾠсобственников ﾠпо ﾠвопросам, ﾠпоставленным ﾠна ﾠголосование ﾠ(ч. ﾠ1 ﾠст. ﾠ47 ﾠЖК ﾠРФ).

В ﾠч. ﾠ2 ﾠст. ﾠ44 ﾠЖК ﾠРФ ﾠустановлен ﾠпримерный ﾠ(открытый) ﾠперечень ﾠвопросов, ﾠотносящихся ﾠк ﾠкомпетенции ﾠобщего ﾠсобра­ния. ﾠТак, ﾠобщее ﾠсобрание ﾠсобственников ﾠпомещений ﾠправомоч­но ﾠпринимать ﾠрешения ﾠпо ﾠследующим ﾠвопросам:

- о ﾠреконструкции ﾠмногоквартирного ﾠдома ﾠ(в ﾠтом ﾠчисле ﾠс ﾠего ﾠрасширением ﾠили ﾠнадстройкой), ﾠстроительстве ﾠхозяй­ственных ﾠпостроек ﾠи ﾠдругих ﾠзданий, ﾠстроений, ﾠсооружений, ﾠка­питальном ﾠремонте ﾠобщего ﾠимущества ﾠв ﾠмногоквартирном ﾠдоме;

- пределах ﾠиспользования ﾠземельного ﾠучастка, ﾠна ﾠкотором ﾠрасположен ﾠмногоквартирный ﾠдом, ﾠв ﾠтом ﾠчисле ﾠвведения ﾠогра­ничения ﾠпользования ﾠим;

- пользовании ﾠобщим ﾠимуществом ﾠсобственников ﾠпоме­щений ﾠв ﾠмногоквартирном ﾠдоме ﾠиными ﾠлицами, ﾠв ﾠтом ﾠчисле ﾠо ﾠзаключении ﾠдоговоров ﾠна ﾠустановку ﾠи ﾠэксплуатацию ﾠреклам­ных ﾠконструкций, ﾠесли ﾠдля ﾠих ﾠустановки ﾠи ﾠэксплуатации ﾠпред­полагается ﾠиспользовать ﾠобщее ﾠимущество ﾠсобственников ﾠпо­мещений ﾠв ﾠмногоквартирном ﾠдоме;

- об ﾠопределении ﾠлиц, ﾠкоторые ﾠот ﾠимени ﾠсобственников ﾠпомещений ﾠв ﾠмногоквартирном ﾠдоме ﾠуполномочены ﾠна ﾠзаклю­чение ﾠдоговоров ﾠоб ﾠиспользовании ﾠобщего ﾠимущества ﾠсобствен­ников ﾠпомещений ﾠв ﾠмногоквартирном ﾠдоме ﾠ(в ﾠтом ﾠчисле ﾠдогово­ров ﾠна ﾠустановку ﾠи ﾠэксплуатацию ﾠрекламных ﾠконструкций) ﾠна ﾠусловиях, ﾠопределенных ﾠрешением ﾠобщего ﾠсобрания;

- о ﾠтекущем ﾠремонте ﾠобщего ﾠимущества ﾠв ﾠмногоквартир­ном ﾠдоме;

- выборе ﾠспособа ﾠуправления ﾠмногоквартирным ﾠдомом;

- другие ﾠвопросы, ﾠотнесенные ﾠЖК ﾠРФ ﾠк ﾠкомпетенции ﾠобщего ﾠсобрания ﾠсобственников ﾠпомещений ﾠв ﾠмногоквартир­ном ﾠдоме.

В ﾠкачестве ﾠпримера ﾠиных ﾠвопросов, ﾠотнесенных ﾠЖК ﾠРФ ﾠк ﾠкомпетенции ﾠобщего ﾠсобрания, ﾠможно ﾠпривести ﾠследующие ﾠвопросы:

- определение ﾠсроков ﾠи ﾠпорядка ﾠпроведения ﾠгодового ﾠоб­щего ﾠсобрания, ﾠа ﾠтакже ﾠпорядка ﾠуведомления ﾠо ﾠпринятых ﾠим ﾠрешениях ﾠ(ч. ﾠ1 ﾠст. ﾠ45 ﾠЖК ﾠРФ);

- определение ﾠпомещения ﾠв ﾠмногоквартирном ﾠдоме, ﾠв ﾠко­тором ﾠразмещаются ﾠсообщения ﾠо ﾠрешениях, ﾠпринятых ﾠобщим ﾠсобранием, ﾠи ﾠоб ﾠитогах ﾠголосования ﾠпо ﾠсоответствующим ﾠво­просам ﾠ(ч. ﾠ3 ﾠст. ﾠ46 ﾠЖК ﾠРФ);

- определение ﾠместа ﾠили ﾠадреса ﾠхранения ﾠпротоколов ﾠоб­щих ﾠсобраний ﾠ(ч. ﾠ4 ﾠст. ﾠ46 ﾠЖК ﾠРФ);

- избрание ﾠСовета ﾠмногоквартирного ﾠдома ﾠ(ст. ﾠ161.1 ﾠЖК ﾠРФ) ﾠи ﾠего ﾠпредседателя;

- другие ﾠвопросы.