1.2. Управление многоквартирным домом как процесс: стадии и функции

Многоквартирный дом представляет собой имущественный комплекс, состоящий из совокупности помещений, предполагающих самостоятельное использование в соответствии с их целевым назначением. Вместе с тем, в литературе обсуждается тема главных вещей - жилых и нежилых помещений и принадлежности к ним, - объектов общей собственности, самостоятельного значения не имеющих, в законодательном запрете их отчуждения - без отчуждения главных вещей (п.п. 1,2 п.4 ст.37 ЖК РФ)².

В целом, более подробная характеристика составных частей комплекса удачно дана О.И. Власовой. Так, она определяет, что многоквартирным жилым домом является физический материальный объект, который представляет собой функциональное и конструктивное здание, принятое в эксплуатацию в установленном законом порядке, пригодное по строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям и техническому состоянию для постоянного проживания людей, включающее общую (полезную) площадь, распределенную между жилыми помещениями (квартирами), а также иную общую площадь, предназначенную для обслуживания инфраструктурной составляющей многоквартирного дома (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, подсобные нежилые помещения, крыши и т.п.), связанную с жилой площадью общим назначением и предназначенную для обслуживания более одного помещения в данном доме. Надлежащая эксплуатация столь сложного объекта не допускает возможности использования имущества вне связи с его функциональным назначением. Этим обстоятельством законодателем определяются пределы использования жилых помещений (для целей проживания, а также профессиональной деятельности или индивидуальной профессиональной деятельности, - п.1,2 ст.17 ЖК РФ); необходимость перевода жилого помещения в нежилой фонд для целей создания и деятельности юридического лица, -ст.22,23 ЖК РФ; а также использование общего имущества собственников, в многоквартирном доме для обслуживания интересов самих собственников, а также лиц, использующих помещения на законных основаниях, - ст.36 ЖК РФ. В соответствии с п.3 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное - помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

Бремя содержания означает не только несение обязательных расходов, но« и обязанность собственников помещений многоквартирного дома принимать меры для обеспечения сохранности, безопасности, технической исправности и надлежащего санитарного состояния общего имущества в многоквартирном доме. Несоответствие законодательно установленным требованиям к безопасности и качеству объектов жилой недвижимости, приводит к, равной ответственности собственников помещений перед государственными надзорными органами.

Понятие «содержание» можно рассматривать в двух значениях:

- содержание как несение бремени расходов;

- содержание как деятельность, обеспечивающая сохранность и надлежащее состояние имущества.

Собственники обязаны содержать принадлежащее им имущество и, в том числе управлять этим имуществом, а именно:

- осуществлять деятельность по обеспечению сохранности общего имущества, его надлежащего технического и, санитарного состояния, безопасных и комфортных условий проживания - (включая обеспечение коммунальными услугами);

- определять порядок пользования общим имуществом в многоквартирном доме, включая пользование земельным участком;

- оплачивать содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг.

Управление имуществом, по мнению И. Генцлер, включает постановку целей, планирование мер по их достижению, осуществление действий по реализации намеченных мер, координацию и стимулирование деятельности исполнителей (привлекаемых лиц), направленные на достижение наилучшего результата, а также контроль достижения планируемых результатов. Соглашаясь с этой позицией, вместе с тем, необходимо отметить, что в данном определении отсутствуют две важные составляющие процесса управления: опыт управления столь сложным объектом, как многоквартирный дом, который еще не является сильной стороной образованных за последние десять лет товариществ собственников - жилья и степень ответственности управляющих за принятые ими решения.

Вторая составляющая уже осознана обществом и публичными институтами, а конкретные меры ответственности определяются законами субъектов Российской Федерации. Т. Лыкова считает, что управление общим имуществом в многоквартирном доме можно рассматривать как двухуровневую систему, которая дополняется различными способами обслуживания³:

- принятие совместных решений собственниками помещений по определению уровня технического состояния дома, безопасности его узлов и комфортности уровня жизни; выбор способа управления; установление размера платы за содержание общего имущества;

- организация исполнения решений. Однако, по нашему мнению, два этих уровня имеют неразрывную связь с субъектами деятельности по управлению (собственниками и привлекаемыми специалистами - управляющими), а потому реализуется через сложный комплекс прав и обязанностей, основанных на договоре.

В мировой практике под профессиональной деятельностью по управлению жилой недвижимостью понимаются любые действия управляющей организации (или управляющего - индивидуального предпринимателя) в отношении объекта недвижимости, направленные на достижение целей, сформулированных собственником недвижимости.

Международная организация «Институт управления жилыми комплексами», образованная в США определяет следующие направления деятельности и функции управляющего домом:

1. Организация общих собраний собственников и заседаний правления и участие в них:

- составление и использование административного календарного плана собраний товарищества собственников жилья, других событий и мероприятий;

- составление и представление правлению товарищества отчета по управлению домом;

- составление повестки дня и информационных материалов для заседаний правления;

- подготовка и распространение уведомлений о собраниях;

- разработка и использование процедуры, выборов и голосования на общих собраниях собственников (членов товарищества) в соответствии с руководящими документами;

- организация и участие в общих собраниях собственников (членов товарищества) и заседаниях правления;

- ведение протоколов и подготовка проектов резолюций.

2. Администрирование и юридические вопросы:

- организация и ведение делопроизводства товарищества (в том числе договоров и переписки);

- ответы на запросы жильцов/собственников⁴;

- подготовка документов для продажи, аренды и других сделок, если это требуется в соответствии с руководящими документами товарищества;

- консультирование правления;

- разработка процедур сбора взносов и платежей для утверждения правлением;

- информированность об архитектурных требованиях или требованиях по изменению помещений;

- установление и фиксация нарушений правил и порядков, установленных товариществом;

- применение соответствующих процедур к нарушителям;

- применение санкций за неплатежи, как установлено руководящими документами и политикой правления, доведение информации о неплатежах до юридической службы товарищества собственников;

- содействие в установлении связей между правлением товарищества и его членами;

- представление интересов товарищества во взаимоотношениях с третьими лицами (в том числе с местной администрацией, средствами массовой информации, представительство в суде);

- подготовка и (или) предоставление информационных материалов о поставщиках, доступных удобствах и услугах, часах работы, потенциальных покупателях недвижимости, собственниках и нанимателях.

3. Финансовый контроль за исполнением бюджета.