ﾠЗаключение ﾠ

Основная ﾠмасса ﾠсобственников ﾠжилья ﾠв ﾠмногоквартирных ﾠдомах ﾠв ﾠРоссии ﾠна ﾠсегодняшний ﾠдень ﾠне ﾠимеют ﾠдаже ﾠобщих ﾠпредставлений ﾠо ﾠтом, ﾠкак ﾠуправлять ﾠсвоим ﾠжильем ﾠи, ﾠхуже ﾠтого, ﾠне ﾠпроявляют ﾠжелания ﾠим ﾠуправлять. ﾠЭта ﾠситуация, ﾠна ﾠнаш ﾠвзгляд, ﾠявляется ﾠсамой ﾠактуальной ﾠпроблемой ﾠреформирования ﾠсистемы ﾠуправления ﾠжилищным ﾠфондом ﾠв ﾠсовременной ﾠРоссии.

Цели ﾠуправления ﾠмногоквартирными ﾠдомами ﾠдостижимы ﾠтолько ﾠв ﾠусловиях ﾠпоявления ﾠв ﾠэтих ﾠдомах ﾠнеравнодушного, ﾠграмотного ﾠи ﾠрационального ﾠ«хозяина», ﾠспособного ﾠсформули­ровать ﾠи ﾠразместить ﾠзаказ ﾠна ﾠжилищно-коммунальные ﾠуслуги, ﾠа ﾠтакже ﾠобеспечить ﾠконтроль ﾠнад ﾠкачеством ﾠих ﾠисполнения. ﾠДея­тельность ﾠэтого ﾠсубъекта ﾠдолжна ﾠпротекать ﾠв ﾠформе ﾠобщего ﾠсо­брания ﾠсобственников ﾠпомещений ﾠв ﾠмногоквартирном ﾠдоме, ﾠСо­вета ﾠмногоквартирного ﾠдома, ﾠобщего ﾠсобрания ﾠчленов ﾠтовари­щества ﾠсобственников ﾠжилья ﾠи ﾠдр.

Наряду ﾠс ﾠ«хозяином» ﾠмногоквартирного ﾠдома ﾠдолжно ﾠвы­зревать ﾠпрофессиональное ﾠуправление ﾠмногоквартирными ﾠдома­ми ﾠкак ﾠвид ﾠпредпринимательской, ﾠтрудовой ﾠи ﾠуправленческой ﾠдеятельности. ﾠПовышение ﾠуровня ﾠпрофессионального ﾠуправления ﾠмногоквартирными ﾠдомами ﾠпредопределяется ﾠразвитием ﾠинсти­тута ﾠуправляющей ﾠорганизации. ﾠЭффективное ﾠфункционирова­ние ﾠжилищно-коммунального ﾠхозяйства ﾠтрудно ﾠпредставить ﾠбез ﾠуправляющих ﾠорганизаций, ﾠдобросовестно ﾠи ﾠнепрерывно ﾠреали­зующих ﾠфункции ﾠуправления ﾠмногоквартирными ﾠдомами.

Обучение ﾠуправлению ﾠмногоквартирными ﾠдомами ﾠявляет­ся ﾠважнейшим ﾠусловием ﾠвключения ﾠсобственников ﾠжилья ﾠв ﾠпроцессы ﾠуправления ﾠсвоими ﾠдомами, ﾠпоявления ﾠпрофессио­нальных ﾠуправляющих ﾠдомами, ﾠразвития ﾠжилищной ﾠи ﾠправовой ﾠкультуры, ﾠстановления ﾠбесперебойно ﾠфункционирующего ﾠжи­лищно-коммунального ﾠкомплекса.

Исследование ﾠи ﾠанализ ﾠнормативных ﾠправовых ﾠактов, ﾠрегулирующих ﾠдоговор ﾠуправления ﾠМКД, ﾠпозволяет ﾠсделать ﾠследующие ﾠвыводы.

Договор ﾠуправления ﾠМКД ﾠявляется ﾠсамостоятельным ﾠдоговором, ﾠкоторый ﾠпозволяет ﾠэффективно ﾠрегулировать ﾠотношения ﾠмежду ﾠсобственниками ﾠжилых ﾠпомещений ﾠв ﾠМКД ﾠи ﾠуправляющей ﾠорганизацией. ﾠВ ﾠтоже ﾠвремя ﾠвведенный ﾠЖК ﾠРФ ﾠтретий ﾠуровень ﾠправового ﾠрегулирования ﾠ– ﾠмуниципальные ﾠправовые ﾠакты ﾠ– ﾠпредставляется ﾠнесоответствующим ﾠКонституции ﾠРФ ﾠи ﾠдолжен ﾠбыть ﾠисключен, ﾠпутем ﾠотмены ﾠч. ﾠ7 ﾠст. ﾠ5 ﾠЖК ﾠРФ.

Основным ﾠпреимуществом ﾠнепосредственного ﾠуправления ﾠмногоквартирным ﾠдомом ﾠявляется ﾠотсутствие ﾠрасходов ﾠна ﾠсодержание ﾠштата ﾠТСЖ ﾠили ﾠрасходов ﾠсвязанных ﾠс ﾠпривлечением ﾠк ﾠуправлению ﾠуправляющей ﾠкомпании, ﾠтак ﾠкак ﾠуправление ﾠв ﾠэтом ﾠслучае ﾠосуществляется ﾠнепосредственно ﾠинициативными ﾠсобственниками ﾠмногоквартирного ﾠдома. ﾠОднако ﾠэто ﾠявляется ﾠи ﾠглавным ﾠнедостатком ﾠтакого ﾠвида ﾠуправления ﾠв ﾠтом ﾠслучае, ﾠесли ﾠв ﾠдоме ﾠпроживает ﾠдостаточно ﾠбольшое ﾠколичество ﾠжильцов ﾠи ﾠплощадь ﾠобщего ﾠпользования ﾠявляется ﾠзначительной. ﾠВедь ﾠчем ﾠбольше ﾠдом ﾠ- ﾠтем ﾠбольше ﾠможет ﾠвозникнуть ﾠпроблем ﾠс ﾠего ﾠуправлением ﾠи ﾠразногласий ﾠмежду ﾠжильцами. ﾠА ﾠнайти ﾠтакого ﾠуправляющего, ﾠкоторый ﾠпо ﾠсвоей ﾠинициативе ﾠрешал ﾠбы ﾠмассу ﾠвопросов ﾠдостаточно ﾠсложно. ﾠТаким ﾠобразом, ﾠвыбор ﾠнепосредственного ﾠуправления ﾠоптимален ﾠв ﾠнебольших ﾠмногоквартирных ﾠдомах, ﾠгде ﾠобъем ﾠработы ﾠпо ﾠуправлению ﾠдомом ﾠминимален.

Управляющая ﾠкомпания ﾠпринимает ﾠобъекты ﾠнедвижимости ﾠв ﾠдоверительное ﾠуправление. ﾠОсобенностью ﾠуказанного ﾠдоговора ﾠявляется ﾠто, ﾠчто ﾠправо ﾠсобственности ﾠна ﾠнедвижимое ﾠимущество ﾠне ﾠпереходит ﾠк ﾠуправляющей ﾠкомпании, ﾠа ﾠостается ﾠу ﾠсобственника. ﾠПредприятие ﾠобеспечивает ﾠпредоставление ﾠсамого ﾠкомплекса ﾠуслуг ﾠпо ﾠсодержанию ﾠобъектов ﾠнедвижимости:

- ﾠполное ﾠтехническое ﾠобслуживание ﾠинженерных ﾠсистем ﾠзданий ﾠ(отопления, ﾠводоснабжения, ﾠвентиляции ﾠи ﾠкондиционирования), ﾠлифтового ﾠхозяйства, ﾠсистем ﾠколлективного ﾠтеле ﾠ– ﾠрадиоприема, ﾠинтернета;

- ﾠсанитарное ﾠсодержание ﾠмест ﾠобщего ﾠпользования;

- ﾠуборку ﾠприлегающих ﾠтерриторий;

сбор ﾠи ﾠвывоз ﾠбытового ﾠмусора;

- ﾠобеспечение ﾠсанитарно-эпидемиологической ﾠбезопасности ﾠзданий, ﾠохраны ﾠжилых ﾠи ﾠнежилых ﾠзданий.

Управляющая ﾠкомпания ﾠрешает ﾠвсе ﾠвопросы ﾠпо ﾠсодержанию ﾠдома, ﾠоплате ﾠи ﾠэксплуатации ﾠс ﾠпоставщиками ﾠкоммунальных ﾠуслуг. ﾠСобственник ﾠможет ﾠпередать ﾠуправляющей ﾠкомпании ﾠправо ﾠна ﾠсдачу ﾠв ﾠаренду ﾠчасти ﾠпомещений, ﾠпри ﾠэтом ﾠсобственник ﾠосвобождается ﾠот ﾠоплаты ﾠэксплуатационных ﾠрасходов ﾠна ﾠуказанную ﾠплощадь ﾠи ﾠполучает ﾠправо ﾠна ﾠежемесячное ﾠвознаграждение ﾠв ﾠсумме, ﾠустановленной ﾠдоговором ﾠ(дополнительным ﾠсоглашением). ﾠСобственник ﾠможет ﾠпоручить ﾠуправляющей ﾠкомпании ﾠпродать ﾠчасть ﾠпомещений ﾠпо ﾠустановленной ﾠим ﾠцене. ﾠВ ﾠдомах ﾠЖСК ﾠи ﾠТСЖ, ﾠнаходящихся ﾠу ﾠуправляющей ﾠкомпании ﾠв ﾠуправлении, ﾠдоговоры ﾠзаключены ﾠс ﾠкаждым ﾠсобственником. ﾠВ ﾠдомах, ﾠнаходящихся ﾠв ﾠуправлении ﾠуправляющей ﾠкомпании, ﾠдоговоры ﾠзаключаются ﾠс ﾠправлениями ﾠобъединений ﾠсобственников ﾠэтих ﾠдомов.

Преимущества ﾠуправляющей ﾠкомпании ﾠперед ﾠдругими ﾠформами ﾠсобственности:

- ﾠспособность ﾠболее ﾠоперативно ﾠреагировать ﾠна ﾠизменения ﾠвнешней ﾠсреды;

- ﾠиспользование ﾠновых ﾠвозможностей ﾠдля ﾠизвлечения ﾠприбыли ﾠот ﾠдеятельности;

- ﾠвнедрение ﾠи ﾠобслуживание ﾠсистем ﾠвнутридомовых ﾠинформационных ﾠкоммуникаций, ﾠ- ﾠприема ﾠтелевидения, ﾠсистем ﾠбезопасности;

- ﾠиспользование ﾠпридомовых ﾠтерриторий ﾠи ﾠмест ﾠобщего ﾠпользования ﾠзданий, ﾠвстроенно-пристроенных ﾠнежилых ﾠпомещений ﾠдля ﾠорганизации ﾠдополнительных ﾠуслуг ﾠ(автостоянки, ﾠремонтно-отделочные ﾠфирмы ﾠи ﾠт. ﾠп.).

Недостатки. ﾠПреимущественно ﾠодин. ﾠДефицит ﾠвысококвалифицированных ﾠкадров ﾠи, ﾠнесмотря ﾠна ﾠобщепринятое ﾠмнение, ﾠнизкая ﾠзаработная ﾠплата ﾠперсонала ﾠрабочих ﾠспециальностей.

В ﾠправовом ﾠрегулировании ﾠдоговора ﾠуправления ﾠМКД ﾠимеют ﾠместо ﾠне ﾠвполне ﾠясные ﾠмоменты, ﾠчто ﾠприводит ﾠк ﾠошибкам ﾠв ﾠправоприменительной ﾠпрактике. ﾠВ ﾠчастности, ﾠимеются ﾠразличные ﾠточки ﾠзрения ﾠпо ﾠвопросу ﾠо ﾠпубличности ﾠдоговора ﾠуправления ﾠМКД ﾠи ﾠо ﾠтом, ﾠявляется ﾠли ﾠтакой ﾠдоговор ﾠсмешанным. ﾠВполне ﾠобоснованным ﾠпредставляется ﾠопределение ﾠобязанности ﾠуправляющей ﾠорганизации ﾠзаключать ﾠдоговор ﾠуправления ﾠМКД ﾠс ﾠкаждым ﾠиз ﾠобратившихся ﾠсобственников, ﾠпри ﾠналичии ﾠсоответствующих ﾠусловий. ﾠПри ﾠэтом ﾠдоговор ﾠуправления ﾠсмешанным ﾠне ﾠявляется. ﾠБольшей ﾠопределенности ﾠтребует ﾠвопрос ﾠо ﾠличном ﾠхарактере ﾠобязанностей ﾠуправляющей ﾠорганизации, ﾠчто ﾠпозволит ﾠусилить ﾠправовую ﾠзащищенность ﾠсобственников. ﾠДля ﾠэтого ﾠтребуется ﾠдополнить ﾠст. ﾠ162 ﾠЖК ﾠРФ ﾠч. ﾠ3.1, ﾠв ﾠкоторой ﾠдолжна ﾠбыть ﾠзакреплена ﾠтакая ﾠобязанность. ﾠКроме ﾠтого, ﾠнужно ﾠусилить ﾠответственность ﾠуправляющей ﾠорганизацией. ﾠПредставляется ﾠхоть ﾠи ﾠсоответствующей ﾠзакону, ﾠно ﾠне ﾠотвечающей ﾠинтересам ﾠсобственников, ﾠвозможность ﾠдля ﾠуправляющей ﾠорганизации ﾠотвечать ﾠна ﾠосновании ﾠвины, ﾠа ﾠне ﾠпредпринимательского ﾠриска. ﾠВ ﾠтоже ﾠвремя, ﾠсобственник ﾠдолжен ﾠотвечать ﾠтолько ﾠна ﾠосновании ﾠвины. ﾠНеобходимо ﾠдополнить ﾠст. ﾠ18 ﾠФедерального ﾠзакона ﾠот ﾠ29 ﾠдекабря ﾠ2004 ﾠг. ﾠ«О ﾠвведении ﾠв ﾠдействие ﾠЖилищного ﾠкодекса ﾠРоссийской ﾠФедерации» ﾠч. ﾠ3: ﾠ«Если ﾠсобственники ﾠжилых ﾠпомещений ﾠв ﾠмногоквартирном ﾠдоме ﾠне ﾠвыбрали ﾠспособ ﾠуправления ﾠдо ﾠ1 ﾠянваря ﾠ2007 ﾠгода, ﾠто ﾠони ﾠне ﾠмогут ﾠреализовать ﾠправо ﾠна ﾠвыбор ﾠспособа ﾠуправления ﾠдо ﾠтого ﾠмомента, ﾠпока ﾠне ﾠпрекратит ﾠдействие ﾠдоговор ﾠуправления ﾠмногоквартирным ﾠдомом, ﾠзаключенный ﾠпо ﾠитогам ﾠоткрытого ﾠконкурса, ﾠопределенного ﾠв ﾠчасти ﾠ1 ﾠнастоящей ﾠстатьи».

Обнаруживаются ﾠзаконодательные ﾠпротиворечия, ﾠтребующие ﾠразрешения. ﾠНапример, ﾠнормы ﾠПравил ﾠпроведения ﾠоткрытых ﾠконкурсов, ﾠв ﾠчасти ﾠдопущения ﾠдействительности ﾠконкурса ﾠс ﾠодним ﾠучастником, ﾠвступают ﾠв ﾠпротиворечие ﾠс ﾠнормами ﾠГК ﾠРФ. ﾠВ ﾠданной ﾠситуации ﾠнеобходимо ﾠотменить ﾠнормы ﾠПравил ﾠпроведения ﾠоткрытых ﾠконкурсов, ﾠкоторые ﾠвступают ﾠв ﾠпротиворечие ﾠс ﾠнормативным ﾠправовым ﾠактом ﾠбольшей ﾠюридической ﾠсилы.

Необходимо ﾠизменить ﾠопределенные ﾠнормы, ﾠс ﾠцелью ﾠповышения ﾠэффективности ﾠдоговора ﾠуправления ﾠМКД. ﾠТак, ﾠсрок ﾠдоговора ﾠне ﾠдолжен ﾠискусственно ﾠограничиваться ﾠЖК ﾠРФ. ﾠЭто ﾠтот ﾠслучай, ﾠкогда ﾠЗакон ﾠдолжен ﾠпредоставить ﾠбольшую ﾠсвободу ﾠсторонам ﾠдоговора.

Необходимо ﾠвнести ﾠдополнения ﾠв ﾠЖК ﾠРФ, ﾠв ﾠчасти ﾠнаиболее ﾠполного ﾠрегулирования ﾠважнейших ﾠвопросов ﾠдоговора ﾠуправления ﾠМКД. ﾠНапример, ﾠнеобходимо ﾠпрописать ﾠвозможность ﾠуправляющей ﾠорганизации ﾠчерез ﾠсуд ﾠпонуждать ﾠсобственников ﾠзаключать ﾠдоговор ﾠуправления.

Обобщая ﾠсказанное, ﾠнеобходимо ﾠуказать ﾠна ﾠследующее. ﾠВ. ﾠКрасинский ﾠв ﾠсвоей ﾠстатье ﾠ«Качество ﾠроссийских ﾠзаконов» ﾠзаметил, ﾠчто ﾠ«признаками ﾠкачества ﾠзаконов ﾠявляются ﾠвыполнение ﾠвозложенной ﾠна ﾠзаконы ﾠроли ﾠсоциальных ﾠрегуляторов, ﾠпринятие ﾠс ﾠсоблюдением ﾠустановленных ﾠпроцедур ﾠв ﾠпределах ﾠпредметов ﾠведения, ﾠсоответствие ﾠКонституции ﾠи ﾠдругим ﾠзаконодательным ﾠактам, ﾠпроработанность ﾠюридической ﾠтехники» ﾠ[38]. ﾠС ﾠэтой ﾠпозиции ﾠправое ﾠрегулирование ﾠдоговора ﾠуправления ﾠМКД ﾠможно ﾠпризнать ﾠхоть ﾠи ﾠкачественным, ﾠно ﾠтребующим ﾠдальнейшего ﾠсовершенствования? ﾠкак ﾠс ﾠсодержательной, ﾠтак ﾠи ﾠс ﾠюридико-технической ﾠстороны.