Глава ﾠIii. ﾠАренда ﾠОтдельных ﾠВидов ﾠНедвижимого ﾠИмущества ﾠ

3.1. ﾠАренда ﾠзданий, ﾠсооружений, ﾠнежилых ﾠпомещений

Отношения ﾠпо ﾠаренде ﾠзданий ﾠи ﾠсооружений ﾠрегулируются ﾠправилами ﾠпараграфа ﾠ4 ﾠ"Аренда ﾠзданий ﾠи ﾠсооружений" ﾠглавы ﾠ34 ﾠГК ﾠРФ, ﾠа ﾠтакже ﾠобщими ﾠположениями ﾠоб ﾠаренде ﾠтой ﾠже ﾠглавы, ﾠесли ﾠиное ﾠне ﾠустановлено ﾠнормами ﾠо ﾠдоговорах ﾠаренды ﾠзданий ﾠи ﾠсооружений ﾠ(ст. ﾠ625 ﾠГК ﾠРФ).

Предметом ﾠдоговора ﾠаренды ﾠздания ﾠили ﾠсооружения ﾠявляется ﾠсоответственно ﾠздание ﾠили ﾠсооружение, ﾠпередаваемое ﾠарендатору ﾠво ﾠвременное ﾠвладение ﾠи ﾠпользование ﾠили ﾠво ﾠвременное ﾠпользование ﾠ(п. ﾠ1 ﾠст. ﾠ650 ﾠГК ﾠРФ).

В ﾠгражданском ﾠзаконодательстве ﾠздание ﾠи ﾠсооружение ﾠотносятся ﾠк ﾠнедвижимому ﾠимуществу ﾠ(п. ﾠ1 ﾠст. ﾠ130 ﾠГК ﾠРФ), ﾠчто ﾠпредопределяет ﾠряд ﾠособенностей ﾠправового ﾠрегулирования ﾠотношений, ﾠсвязанных ﾠс ﾠих ﾠиспользованием, ﾠв ﾠчастности, ﾠнеобходимость ﾠгосударственной ﾠрегистрации ﾠаренды ﾠпутем ﾠрегистрации ﾠдоговора ﾠаренды, ﾠзаключенного ﾠна ﾠсрок ﾠгод ﾠи ﾠболее ﾠ(ст. ﾠ8.1, ﾠп. ﾠ1 ﾠст. ﾠ131, ﾠп. ﾠ2 ﾠст. ﾠ651 ﾠГК ﾠРФ, ﾠп. ﾠ1 ﾠст. ﾠ26 ﾠФедерального ﾠзакона ﾠот ﾠ21.07.1997 ﾠN ﾠ122-ФЗ ﾠ"О ﾠгосударственной ﾠрегистрации ﾠправ ﾠна ﾠнедвижимое ﾠимущество ﾠи ﾠсделок ﾠс ﾠним", ﾠдалее ﾠ- ﾠЗакон ﾠN ﾠ122-ФЗ).

Понятие ﾠздания ﾠи ﾠсооружения ﾠв ﾠГК ﾠРФ ﾠотсутствует, ﾠпоэтому ﾠпри ﾠрешении ﾠвопроса ﾠо ﾠтом, ﾠотносится ﾠли ﾠимущество ﾠк ﾠэтим ﾠкатегориям ﾠобъектов ﾠследует ﾠруководствоваться ﾠиными ﾠнормативными ﾠправовыми ﾠактами. ﾠНапример, ﾠпонятия ﾠздания ﾠи ﾠсооружения ﾠсодержатся ﾠсоответственно ﾠв ﾠп. ﾠ6 ﾠи ﾠп. ﾠ23 ﾠч. ﾠ2 ﾠст. ﾠ2 ﾠФедерального ﾠзакона ﾠот ﾠ30.12.2009 ﾠN ﾠ384-ФЗ ﾠ"Технический ﾠрегламент ﾠо ﾠбезопасности ﾠзданий ﾠи ﾠсооружений". ﾠСледует ﾠиметь ﾠв ﾠвиду, ﾠчто ﾠздание ﾠи ﾠсооружение ﾠкак ﾠвиды ﾠнедвижимого ﾠимущества ﾠхарактеризуются ﾠтаким ﾠпризнаком ﾠкак ﾠпрочная ﾠсвязь ﾠс ﾠземлей ﾠи ﾠневозможность ﾠперемещения ﾠэтих ﾠобъектов ﾠбез ﾠнесоразмерного ﾠущерба ﾠих ﾠназначению ﾠ(п. ﾠ1 ﾠст. ﾠ130 ﾠГК ﾠРФ). ﾠВ ﾠспорных ﾠситуациях ﾠвозможность ﾠпризнать ﾠтот ﾠили ﾠиной ﾠобъект ﾠсооружением ﾠопределяется ﾠв ﾠзависимости ﾠот ﾠего ﾠтехнических ﾠхарактеристик ﾠ(постановление ﾠПятнадцатого ﾠарбитражного ﾠапелляционного ﾠсуда ﾠот ﾠ27.04.2009 ﾠN ﾠ15АП-1986/2009).

ГК ﾠРФ ﾠне ﾠсодержит ﾠспециальных ﾠнорм ﾠоб ﾠаренде ﾠпомещений. ﾠСудебная ﾠпрактика ﾠисходит ﾠиз ﾠтого, ﾠчто ﾠпоскольку ﾠпомещение ﾠкак ﾠобъект ﾠгражданских ﾠправ ﾠявляется ﾠнеотъемлемой ﾠчастью ﾠздания ﾠили ﾠсооружения, ﾠправила ﾠГК ﾠРФ ﾠоб ﾠэтих ﾠвидах ﾠобъектов ﾠраспространяются ﾠи ﾠна ﾠпомещения ﾠ(информационное ﾠписьмо ﾠПрезидиума ﾠВАС ﾠРФ ﾠот ﾠ01.06.2000 ﾠN ﾠ53, ﾠп.п. ﾠ6, ﾠ9 ﾠпостановления ﾠПленума ﾠВАС ﾠРФ ﾠот ﾠ17.11.2011 ﾠN ﾠ73, ﾠдалее ﾠ- ﾠПостановление ﾠN ﾠ73).

В ﾠгражданском ﾠобороте ﾠмогут ﾠучаствовать ﾠкак ﾠжилые, ﾠтак ﾠи ﾠнежилые ﾠпомещения. ﾠОднако ﾠпредметом ﾠдоговора ﾠаренды ﾠмогут ﾠбыть ﾠтолько ﾠнежилые ﾠпомещения, ﾠа ﾠтакже ﾠжилые ﾠпомещения, ﾠпредоставленные ﾠво ﾠвладение ﾠи ﾠ(или) ﾠпользование ﾠюридическим ﾠлицам, ﾠкоторые ﾠвправе ﾠиспользовать ﾠтакие ﾠпомещения ﾠтолько ﾠдля ﾠпроживания ﾠграждан. ﾠГражданам ﾠжилые ﾠпомещения ﾠпредоставляются ﾠпо ﾠдоговору ﾠнайма, ﾠотношения ﾠпо ﾠкоторому ﾠрегулируются ﾠправилами ﾠглавы ﾠ35 ﾠГК ﾠРФ ﾠ(ст. ﾠ671 ﾠГК ﾠРФ).

Право ﾠсдачи ﾠимущества ﾠв ﾠаренду ﾠпринадлежит ﾠего ﾠсобственнику. ﾠАрендодателями ﾠмогут ﾠбыть ﾠтакже ﾠлица, ﾠуправомоченные ﾠзаконом ﾠили ﾠсобственником ﾠсдавать ﾠимущество ﾠв ﾠаренду ﾠ(ст. ﾠ608 ﾠГК ﾠРФ). ﾠСледует ﾠучитывать, ﾠчто ﾠпо ﾠсмыслу ﾠэтой ﾠстатьи ﾠна ﾠмомент ﾠзаключения ﾠдоговора ﾠаренды ﾠарендодатель ﾠможет ﾠеще ﾠне ﾠбыть ﾠсобственником ﾠвещи. ﾠОднако ﾠон ﾠпо ﾠобщему ﾠправилу ﾠдолжен ﾠобладать ﾠправом ﾠсобственности ﾠна ﾠвещь ﾠна ﾠмомент ﾠфактической ﾠпередачи ﾠее ﾠарендатору.

Кроме ﾠтого, ﾠсудебная ﾠпрактика ﾠпридерживается ﾠправовой ﾠпозиции, ﾠсогласно ﾠкоторой ﾠдоговор ﾠаренды, ﾠзаключенный ﾠс ﾠлицом, ﾠкоторое ﾠв ﾠмомент ﾠпередачи ﾠвещи ﾠв ﾠаренду ﾠявлялось ﾠзаконным ﾠвладельцем ﾠвновь ﾠсозданного ﾠим ﾠлибо ﾠпереданного ﾠему ﾠнедвижимого ﾠимущества ﾠ(например, ﾠво ﾠисполнение ﾠдоговора ﾠкупли-продажи) ﾠи ﾠправо ﾠсобственности ﾠкоторого ﾠна ﾠнедвижимое ﾠимущество ﾠеще ﾠне ﾠбыло ﾠзарегистрировано ﾠв ﾠреестре, ﾠтакже ﾠне ﾠпротиворечит ﾠположениям ﾠст. ﾠ608 ﾠГК ﾠРФ ﾠи ﾠне ﾠможет ﾠбыть ﾠпризнан ﾠнедействительным ﾠпо ﾠназванному ﾠоснованию ﾠ(п. ﾠ10 ﾠПостановления ﾠN ﾠ73).

Любой ﾠгражданско-правовой ﾠдоговор ﾠсчитается ﾠзаключенным, ﾠесли ﾠстороны ﾠсогласовали ﾠего ﾠсущественные ﾠусловия. ﾠВо ﾠвсех ﾠслучаях ﾠсущественным ﾠявляется ﾠусловие ﾠо ﾠпредмете ﾠдоговора. ﾠКроме ﾠтого, ﾠк ﾠсущественным ﾠотносятся ﾠусловия, ﾠкоторые ﾠназваны ﾠв ﾠзаконе ﾠили ﾠиных ﾠправовых ﾠактах ﾠкак ﾠсущественные ﾠили ﾠнеобходимые ﾠдля ﾠдоговоров ﾠданного ﾠвида, ﾠа ﾠтакже ﾠвсе ﾠте ﾠусловия, ﾠотносительно ﾠкоторых ﾠпо ﾠзаявлению ﾠодной ﾠиз ﾠсторон ﾠдолжно ﾠбыть ﾠдостигнуто ﾠсоглашение ﾠ(п. ﾠ1 ﾠст. ﾠ432 ﾠГК ﾠРФ).

Для ﾠтого, ﾠчтобы ﾠусловие ﾠо ﾠпредмете ﾠдоговора ﾠаренды ﾠсчиталось ﾠсогласованным, ﾠв ﾠдоговоре ﾠдолжны ﾠбыть ﾠуказаны ﾠданные, ﾠпозволяющие ﾠопределенно ﾠустановить ﾠимущество, ﾠподлежащее ﾠпередаче ﾠарендатору ﾠв ﾠкачестве ﾠобъекта ﾠаренды. ﾠПри ﾠотсутствии ﾠэтих ﾠданных ﾠв ﾠдоговоре ﾠусловие ﾠоб ﾠобъекте, ﾠподлежащем ﾠпередаче ﾠв ﾠаренду, ﾠсчитается ﾠне ﾠсогласованным ﾠсторонами, ﾠа ﾠсоответствующий ﾠдоговор ﾠне ﾠсчитается ﾠзаключенным ﾠ(п. ﾠ3 ﾠст. ﾠ607 ﾠГК ﾠРФ). ﾠСледовательно, ﾠдоговор ﾠаренды ﾠздания, ﾠсооружения, ﾠпомещения ﾠдолжен ﾠсодержать ﾠиндивидуальные ﾠхарактеристики ﾠсоответствующего ﾠобъекта ﾠаренды. ﾠОни ﾠмогут ﾠбыть ﾠопределены, ﾠв ﾠчастности, ﾠна ﾠосновании ﾠкадастрового ﾠпаспорта ﾠздания, ﾠсооружения ﾠи ﾠпомещения ﾠс ﾠуказанием ﾠразмера ﾠарендуемой ﾠплощади ﾠ(п. ﾠ3 ﾠст. ﾠ26 ﾠЗакона ﾠN ﾠ122-ФЗ), ﾠпоэтажного ﾠплана, ﾠэкспликации ﾠс ﾠвыделением ﾠпомещений, ﾠпередаваемых ﾠв ﾠаренду, ﾠили ﾠуказанием ﾠномеров ﾠэтих ﾠпомещений, ﾠих ﾠместорасположения, ﾠплощади ﾠи ﾠт.д. ﾠ(п. ﾠ10 ﾠОбзора ﾠсудебной ﾠпрактики ﾠВторого ﾠарбитражного ﾠапелляционного ﾠсуда ﾠпо ﾠразрешению ﾠспоров, ﾠсвязанных ﾠс ﾠарендой ﾠнедвижимого ﾠимущества ﾠот ﾠ24.06.2008).

В ﾠспорной ﾠситуации ﾠопределить, ﾠсогласован ﾠли ﾠсторонами ﾠпредмет ﾠдоговора ﾠаренды ﾠздания ﾠ(помещения) ﾠили ﾠсооружения, ﾠвозможно ﾠтакже ﾠпо ﾠсамому ﾠфакту ﾠпринятия ﾠарендатором ﾠопределенного ﾠобъекта ﾠи ﾠиспользования ﾠего ﾠ(п. ﾠ15 ﾠПостановления ﾠN ﾠ73, ﾠпостановление ﾠФАС ﾠЗападно-Сибирского ﾠокруга ﾠот ﾠ06.12.2012 ﾠN ﾠФ04-5388/12).

Нормы ﾠгражданского ﾠзаконодательства ﾠдопускают ﾠзаключение ﾠтакого ﾠдоговора ﾠаренды, ﾠпо ﾠкоторому ﾠв ﾠпользование ﾠарендатору ﾠпредоставляется ﾠне ﾠвся ﾠвещь ﾠв ﾠцелом, ﾠа ﾠтолько ﾠее ﾠотдельная ﾠчасть ﾠ(п. ﾠ9 ﾠПостановления ﾠN ﾠ73), ﾠнапример, ﾠчасть ﾠплощади ﾠпомещения. ﾠПри ﾠэтом ﾠв ﾠдоговоре ﾠчасть ﾠпомещения ﾠдолжна ﾠбыть ﾠиндивидуализирована ﾠдолжным ﾠобразом ﾠ(п. ﾠ1 ﾠинформационного ﾠписьма ﾠПрезидиума ﾠВАС ﾠРФ ﾠот ﾠ25.02.2014 ﾠN ﾠ165 ﾠ"Обзор ﾠсудебной ﾠпрактики ﾠпо ﾠспорам, ﾠсвязанным ﾠс ﾠпризнанием ﾠдоговоров ﾠнезаключенными").

Существенным ﾠусловием ﾠдоговора ﾠаренды ﾠздания ﾠили ﾠсооружения ﾠкроме ﾠтого ﾠявляется ﾠразмер ﾠарендной ﾠплаты ﾠ(п. ﾠ1 ﾠст. ﾠ654 ﾠГК ﾠРФ).