Глава II. Общая характеристика договора аренды объектов недвижимого имущества

2.1. Гражданско-правовая характеристика договора аренды недвижимого имущества

В ﾠсовременной ﾠюридической ﾠлитературе ﾠнередко ﾠможно ﾠвстретить ﾠсуждение ﾠо ﾠтом, ﾠчто ﾠсущественным ﾠусловием ﾠдоговора ﾠаренды ﾠявляется ﾠлишь ﾠего ﾠпредмет, ﾠпод ﾠкоторым ﾠобычно ﾠпонимается ﾠимущество, ﾠпередаваемое ﾠв ﾠаренду²². ﾠ

Однако, ﾠсогласно ﾠпункт ﾠ1 ﾠстатьи ﾠ432 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠ ﾠРФ ﾠк ﾠсущественным ﾠусловиям ﾠдоговора ﾠотносятся ﾠусловия ﾠо ﾠпредмете ﾠдоговора, ﾠусловия ﾠкоторые ﾠназваны ﾠв ﾠзаконе ﾠили ﾠнеобходимые ﾠдля ﾠдоговоров ﾠданного ﾠвида, ﾠа ﾠтакже ﾠвсе ﾠте ﾠусловия, ﾠотносительно ﾠкоторых ﾠпо ﾠзаявлению ﾠодной ﾠиз ﾠсторон ﾠдолжно ﾠбыть ﾠдостигнуто ﾠсоглашение. ﾠ

Принимая ﾠво ﾠвнимание ﾠлегальное ﾠопределение ﾠдоговора ﾠаренды: ﾠпо ﾠдоговору ﾠаренды ﾠ(имущественного ﾠнайма) ﾠарендодатель ﾠ(наймодатель) ﾠобязуется ﾠпредоставить ﾠарендатору ﾠ(нанимателю) ﾠимущество ﾠза ﾠплату ﾠпо ﾠвременное ﾠвладение ﾠи ﾠпользование ﾠили ﾠво ﾠвременное ﾠпользование, ﾠ- ﾠследует ﾠсделать ﾠвывод ﾠо ﾠтом, ﾠчто ﾠусловия ﾠо ﾠсроке ﾠаренды ﾠи ﾠоб ﾠарендной ﾠплате, ﾠбезусловно, ﾠотносятся ﾠк ﾠсущественным ﾠусловиям ﾠдоговора ﾠаренды.²³

Как ﾠотмечалось ﾠранее, ﾠсрок ﾠвладения ﾠи ﾠ(или) ﾠпользования ﾠарендатором, ﾠсданным ﾠвнаем ﾠимуществом, ﾠвсегда ﾠпризнавался ﾠодним ﾠиз ﾠнаиболее ﾠзначимых ﾠусловий ﾠдоговора ﾠаренды ﾠ(имущественного ﾠнайма). ﾠДоговор ﾠаренды ﾠможет ﾠбыть ﾠзаключен ﾠкак ﾠна ﾠопределенный ﾠ ﾠ(пункт ﾠ1 ﾠстатьи ﾠ610 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРФ), ﾠтак ﾠи ﾠна ﾠнеопределенный ﾠсрок ﾠ(пункт ﾠ.2 ﾠтой ﾠже ﾠстатьи). ﾠОпределенный ﾠсрок ﾠдолжен ﾠбыть ﾠустановлен ﾠв ﾠдоговоре ﾠспособами, ﾠпредусмотренными ﾠстатьей ﾠ190 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠ ﾠРФ.

Если ﾠсрок ﾠаренды ﾠв ﾠдоговоре ﾠне ﾠуказан, ﾠдоговор ﾠаренды ﾠсчитается ﾠзаключенным ﾠна ﾠнеопределенный ﾠсрок. ﾠВ ﾠэтом ﾠслучае ﾠкаждая ﾠиз ﾠсторон ﾠвправе ﾠв ﾠлюбое ﾠвремя ﾠотказаться ﾠот ﾠдоговора, ﾠпредупредив ﾠоб ﾠэтом ﾠдругую ﾠсторону ﾠза ﾠодин ﾠмесяц, ﾠа ﾠпри ﾠаренде ﾠнедвижимого ﾠимущества ﾠ- ﾠза ﾠтри ﾠмесяца. ﾠ

Законом ﾠили ﾠдоговором ﾠможет ﾠбыть ﾠустановлен ﾠи ﾠиной ﾠсрок ﾠдля ﾠпредупреждения ﾠо ﾠпрекращении ﾠдоговора ﾠаренды, ﾠзаключенного ﾠна ﾠнеопределенный ﾠсрок ﾠ(абз.2 ﾠпункта ﾠ2 ﾠстатьи ﾠ610 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠ ﾠРФ). ﾠ

Отказ ﾠот ﾠдоговора ﾠаренды, ﾠзаключенного ﾠна ﾠнеопределенный ﾠсрок, ﾠявляется ﾠправом, ﾠа ﾠне ﾠобязанностью ﾠсторон. ﾠЕсли ﾠни ﾠодна ﾠиз ﾠсто­рон ﾠне ﾠзаявляет ﾠоб ﾠотказе ﾠот ﾠдоговора, ﾠпоследний ﾠможет ﾠдлиться ﾠсколько ﾠугодно ﾠдолго, ﾠпока ﾠсуществует ﾠпереданное ﾠв ﾠаренду ﾠимущество.

Законом ﾠмогут ﾠустанавливаться ﾠмаксимальные ﾠпредельные ﾠсроки ﾠдоговора ﾠдля ﾠотдельных ﾠвидов ﾠаренды, ﾠа ﾠтакже ﾠдля ﾠаренды ﾠотдельных ﾠвидов ﾠимущества. ﾠВ ﾠэтих ﾠслучаях, ﾠесли ﾠсрок ﾠаренды ﾠв ﾠдоговоре ﾠне ﾠопределен ﾠи ﾠни ﾠодна ﾠиз ﾠсторон ﾠне ﾠотказалась ﾠот ﾠдоговора ﾠдо ﾠис­течения ﾠпредельного ﾠсрока, ﾠустановленного ﾠзаконом, ﾠдоговор ﾠпо ﾠистечении ﾠпредельного ﾠсрока ﾠпрекращается.

Договор ﾠаренды, ﾠзаключенный ﾠна ﾠсрок, ﾠпревышающий ﾠустановленный ﾠзаконом ﾠпредельный ﾠсрок, ﾠсчитается ﾠзаключенным ﾠна ﾠсрок, ﾠравный ﾠпредельному ﾠ(пункт3 ﾠстатьи610 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠ ﾠРФ).

Отсутствие ﾠв ﾠзаконодательстве ﾠминимальных ﾠсроков ﾠна ﾠкоторые ﾠобъект ﾠможет ﾠбыть ﾠпередан ﾠв ﾠаренду ﾠдает ﾠправо ﾠряду ﾠавторов ﾠутверждать, ﾠчто ﾠ"отсутствие ﾠобъективных ﾠкритериев, ﾠпозволяющих ﾠчетко ﾠустановить ﾠминимальную ﾠпродолжительность ﾠвремени ﾠиспользования ﾠобъекта, ﾠдающую ﾠоснование ﾠрассматривать ﾠтакое ﾠиспользование ﾠкак ﾠаренду, ﾠприводит ﾠк ﾠвозможности ﾠотносить ﾠк ﾠаренде ﾠдаже ﾠсамую ﾠкратковременную ﾠвозмездную ﾠпередачу. ﾠТогда ﾠкак ﾠтакого ﾠрода ﾠпредоставлению ﾠимущества ﾠво ﾠвременное ﾠпользование ﾠсоответствует ﾠтакой ﾠвид ﾠдоговора ﾠкак ﾠпредоставление ﾠ"арендной ﾠуслуги".²⁴

В ﾠГражданском ﾠкодексе ﾠРФ ﾠсохранено ﾠранее ﾠдействовавшее ﾠуказание ﾠо ﾠтом, ﾠпри ﾠзаключении ﾠдоговора ﾠна ﾠновый ﾠсрок ﾠусловия ﾠего ﾠмогут ﾠбыть ﾠизмене­ны ﾠпо ﾠсоглашению ﾠсторон. ﾠЭто ﾠотносится ﾠк ﾠлюбым ﾠусловиям, ﾠв ﾠтом ﾠчисле ﾠразмеру ﾠарендной ﾠплаты. ﾠНорма ﾠпункта ﾠЗ ﾠстатьи614 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠ ﾠРФ ﾠо ﾠвозможности ﾠизменения ﾠарендной ﾠплаты, ﾠно ﾠчаще ﾠона ﾠкасается ﾠпересмотра ﾠразмера ﾠарендных ﾠплатежей ﾠв ﾠпериод ﾠдействия ﾠдоговора, ﾠа ﾠздесь ﾠстороны ﾠоформляют ﾠновый ﾠдоговор ﾠи ﾠне ﾠсвязаны ﾠусловиями ﾠпрежнего.

Гражданского ﾠкодекса ﾠ ﾠсохранил ﾠза ﾠарендатором, ﾠнадлежащим ﾠобразом, ﾠисполнившим ﾠсвои ﾠобязанности, ﾠпреимущественное ﾠправо ﾠна ﾠзаключение ﾠдоговора ﾠаренды ﾠна ﾠновый ﾠсрок ﾠ(статья ﾠ621 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРФ). ﾠОднако ﾠарендатор ﾠможет ﾠвоспользоваться ﾠсвоим ﾠправом ﾠлишь ﾠпри ﾠусловии ﾠписьменного ﾠуведомления ﾠим ﾠарендодателя ﾠо ﾠжелании ﾠзаключить ﾠновый ﾠдоговор ﾠдо ﾠистечения ﾠсрока ﾠпрежнего ﾠдоговора. ﾠТакое ﾠписьменное ﾠуведомление ﾠприобретает ﾠрешающее ﾠзначение ﾠв ﾠслучаях, ﾠкогда ﾠарендодатель ﾠотказывает ﾠарендатору ﾠв ﾠзаключении ﾠдоговора ﾠна ﾠновый ﾠсрок ﾠи ﾠвместе ﾠс ﾠтем ﾠзаключает ﾠдоговор ﾠс ﾠиным ﾠлицом. ﾠПраво ﾠарендатора ﾠна ﾠвозобновление ﾠарендных ﾠотношений ﾠможет ﾠбыть ﾠзащищено ﾠв ﾠсудебном ﾠпорядке. ﾠРазъяснения ﾠо ﾠпрактике ﾠразрешения ﾠподобных ﾠспоров ﾠданы ﾠв ﾠписьме ﾠВысшего ﾠАрбитражного ﾠСуда ﾠРФ ﾠот ﾠ10 ﾠсентября ﾠ1993 ﾠг. ﾠ№ ﾠС-13/ОП-276. ﾠТребование ﾠарендатора ﾠне ﾠподлежит ﾠудовлетворению, ﾠкогда ﾠарендодатель ﾠбольше ﾠне ﾠнамерен ﾠсдавать ﾠимущество ﾠв ﾠнаем.

Необходимо ﾠотметить, ﾠчто ﾠположения ﾠст. ﾠ621 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠ ﾠРФ ﾠносят ﾠдиспозитивный ﾠхарактер ﾠи ﾠиные ﾠправила ﾠмогут ﾠбыть ﾠустановлены ﾠзаконом ﾠили ﾠдоговором. ﾠТак, ﾠв ﾠсилу ﾠп. ﾠ3 ﾠстатьи ﾠ22 ﾠЗемельного ﾠкодекса ﾠ ﾠРФ ﾠвозможность ﾠпреимущественного ﾠправа ﾠзаключения ﾠдоговора ﾠаренды ﾠземельного ﾠучастка ﾠна ﾠновый ﾠсрок ﾠне ﾠставится, ﾠв ﾠотличие ﾠот ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠ ﾠРФ, ﾠв ﾠзависимость ﾠот ﾠдобросовестного ﾠисполнения ﾠарендатором ﾠобязанностей ﾠпо ﾠдоговору.²⁵

В ﾠслучаях, ﾠкогда ﾠпо ﾠокончании ﾠсрока ﾠдоговора ﾠаренды ﾠарендатор ﾠпродолжает ﾠпользоваться ﾠимуществом, ﾠа ﾠарендодатель ﾠпротив ﾠэтого ﾠне ﾠвозражает, ﾠдоговор ﾠбудет ﾠсчитаться ﾠвозобновленным ﾠна ﾠтех ﾠже ﾠусловия ﾠна ﾠнеопределенный ﾠсрок. ﾠСледовательно, ﾠкаждая ﾠиз ﾠсторон ﾠможет ﾠпотребовать ﾠрасторжения ﾠтакого ﾠдоговора, ﾠпредупредив ﾠконтрагента ﾠне ﾠменее ﾠчем ﾠза ﾠтри ﾠмесяца ﾠ(статья ﾠ610 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠ), ﾠесли ﾠиной ﾠсрок ﾠне ﾠбудет ﾠустановлен ﾠдоговором. ﾠ ﾠ ﾠ

В ﾠкачестве ﾠеще ﾠодного ﾠсущественного ﾠусловия ﾠдоговора ﾠаренды ﾠбыла ﾠуказана ﾠарендная ﾠплата. ﾠПри ﾠотсутствии ﾠсогласованного ﾠсторонами ﾠв ﾠписьменной ﾠформе ﾠусловия ﾠо ﾠразмере ﾠаре­ндной ﾠплаты ﾠдоговор ﾠаренды ﾠздания, ﾠсооружения ﾠи ﾠпредприятий, ﾠв ﾠотличие ﾠот ﾠобщих ﾠположений ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠ ﾠРФ, ﾠсчитается ﾠнезаключенным ﾠ(пункт ﾠ1 ﾠстатьи654 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРФ). ﾠПри ﾠэтом ﾠправила ﾠопределения ﾠцены ﾠпредусмотренные ﾠпунктом ﾠЗ ﾠстатьи ﾠ435 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠ, ﾠне ﾠприменяются.

В ﾠсвязи ﾠс ﾠэтим, ﾠстороны ﾠв ﾠдоговоре ﾠаренды ﾠзданий, ﾠсооружений ﾠи ﾠпредприятий ﾠмогут ﾠиспользовать ﾠфиксированные ﾠставки ﾠарендной ﾠплаты, ﾠно ﾠтолько ﾠв ﾠслучаях, ﾠоговоренные ﾠв ﾠзаконе. ﾠЭти ﾠставки ﾠустанавливаются ﾠили ﾠрегулируются ﾠ(как ﾠминимальные, ﾠтак ﾠи ﾠпредельные) ﾠуполномоченными ﾠгосударственными ﾠорганами.²⁶ ﾠ

Традиционно ﾠставки ﾠарендной ﾠплаты ﾠустанавливаются ﾠна ﾠединицу ﾠплощади ﾠарендованного ﾠздания, ﾠпомещения ﾠили ﾠсооружения ﾠ– ﾠ1 ﾠкв.м, ﾠхотя ﾠможет ﾠбыть ﾠи ﾠна ﾠ1 ﾠкуб.м. ﾠ(мастерские ﾠхудожников).

Размер ﾠарендной ﾠплаты ﾠопределяется ﾠисходя ﾠиз ﾠфактической ﾠплощади ﾠданного ﾠобъекта. ﾠПри ﾠдлительных ﾠсроках ﾠиспользуется ﾠгодовая ﾠставка. ﾠРазмер ﾠарендной ﾠплаты ﾠопределяется ﾠкак ﾠсумма ﾠплатежей ﾠза ﾠаренду ﾠотдельных ﾠпомещений ﾠздания. ﾠ

Необходимо ﾠтакже ﾠотметить, ﾠчто ﾠустановленная ﾠв ﾠдоговоре ﾠарендная ﾠплата ﾠза ﾠполь­зование ﾠзданием ﾠили ﾠсооружением ﾠвключает ﾠи ﾠплату ﾠза ﾠпользование ﾠземельным ﾠучастком, ﾠна ﾠкотором ﾠоно ﾠрасположено, ﾠили ﾠпередавае­мой ﾠвместе ﾠс ﾠним ﾠсоответствующей ﾠчастью ﾠучастка, ﾠесли ﾠиное ﾠне ﾠпредусмотрено ﾠзаконом ﾠили ﾠдоговором ﾠ(пунктом ﾠ2, ﾠстатьи ﾠ654 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРФ).

Содержание ﾠдоговора ﾠпредставляет ﾠсовокупность ﾠвсех ﾠего ﾠусловий. ﾠПри ﾠэтом ﾠусловия ﾠдоговора ﾠустанавливают ﾠи ﾠквалифицируют ﾠправа ﾠи ﾠобязанности ﾠсторон. ﾠОднако, ﾠво ﾠвсяком ﾠдоговоре ﾠвыделяют ﾠгруппы ﾠусловий, ﾠопределяющих ﾠобязанности ﾠсоответственно ﾠарендатора ﾠи ﾠарендодателя. ﾠТакая ﾠдифференциация ﾠусловий ﾠсама ﾠпо ﾠсебе ﾠотносительна ﾠ, ﾠтак ﾠкак ﾠих ﾠвыполнение ﾠзачастую ﾠтребует ﾠсовершения ﾠопределенных ﾠдействий ﾠодновременно ﾠкак ﾠот ﾠарендодателя, ﾠтак ﾠи ﾠот ﾠарендатора.²⁷ ﾠ

Основная ﾠобязанность ﾠарендодателя ﾠпо ﾠдоговору ﾠаренды ﾠ- ﾠпредоставить ﾠарендатору ﾠимущество ﾠв ﾠсостоянии, ﾠсоответст­вующем ﾠусловиям ﾠдоговора ﾠаренды ﾠи ﾠназначению ﾠимущества ﾠсо ﾠвсеми ﾠего ﾠпринадлежностями ﾠи ﾠотносящимися ﾠк ﾠнему ﾠдокументами ﾠ(статья ﾠ611 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠ ﾠРФ). ﾠ

Имущество, ﾠсданное ﾠв ﾠаренду, ﾠдолжно ﾠбыть ﾠпередано ﾠарендатору ﾠв ﾠсрок, ﾠпредусмотренный ﾠдоговором, ﾠа ﾠпри ﾠего ﾠотсутствии ﾠ– ﾠв ﾠразумный ﾠсрок. ﾠПередача ﾠзданий, ﾠсооружения ﾠи ﾠпредприятий ﾠдолжна ﾠбыть ﾠоформлена ﾠпередаточным ﾠактом ﾠили ﾠиным ﾠдокументом, ﾠподписанным ﾠобеими ﾠсторонами. ﾠ(статья ﾠ655 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠ ﾠРФ). ﾠУклонение ﾠодной ﾠиз ﾠсторон ﾠот ﾠпередачи ﾠсоответствующего ﾠимущества ﾠили ﾠподписания ﾠпередаточного ﾠакта ﾠрассматривается ﾠкак ﾠотказ ﾠот ﾠисполнения ﾠдоговора ﾠаренды ﾠздания ﾠ(сооружения), ﾠпредприятия.

Обязанность ﾠарендодателя ﾠпредоставить ﾠарендатору ﾠв ﾠсостоянии, ﾠсоответствующем ﾠусловиям ﾠдоговора ﾠи ﾠназначению ﾠиму­щества ﾠ(пункт1 ﾠстатья611 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРФ), ﾠположениями ﾠоб ﾠаренде ﾠзданий ﾠи ﾠсооружений ﾠрасширена. ﾠ

Одновременно ﾠс ﾠпередачей ﾠарендатору ﾠправ ﾠвладения ﾠи ﾠпользования ﾠзданием ﾠили ﾠсооружением ﾠему ﾠпередаются ﾠправа ﾠна ﾠту ﾠчасть ﾠземельного ﾠучастка, ﾠкоторая ﾠзанята ﾠэтой ﾠнедвижимостью ﾠи ﾠнеобходима ﾠдля ﾠее ﾠиспользования ﾠ(статья ﾠ652 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРФ). ﾠПередаче ﾠподлежит ﾠне ﾠвесь ﾠпринадлежащий ﾠарендодателю ﾠземельный ﾠучасток, ﾠа ﾠлишь ﾠта ﾠего ﾠчасть, ﾠкоторая ﾠфункционально ﾠобслуживает ﾠздание ﾠили ﾠсооружение. ﾠТакая ﾠпередача ﾠпроисходит ﾠи ﾠпри ﾠумолчании ﾠо ﾠней ﾠв ﾠдоговоре ﾠаренды. ﾠВпрочем, ﾠстороны ﾠмогут ﾠисключить ﾠв ﾠдоговоре ﾠпередачу ﾠарендатору ﾠкаких-либо ﾠправ ﾠна ﾠземельный ﾠучасток.

Если ﾠарендодатель ﾠявляется ﾠсобственником ﾠземельного ﾠучастка, ﾠна ﾠкотором ﾠнаходится ﾠсдаваемое ﾠв ﾠаренду ﾠздание ﾠили ﾠсооружение, ﾠарендатору ﾠпредоставляется ﾠправо ﾠпользования ﾠсоответствующей ﾠчастью ﾠземельного ﾠучастка ﾠна ﾠусловиях ﾠаренды ﾠили ﾠиное ﾠправо ﾠна ﾠсоответствующую ﾠчасть ﾠземельного ﾠучастка ﾠ(пункт ﾠ2, ﾠстатья ﾠ652 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРФ). ﾠ

Это ﾠправо ﾠпредоставляется ﾠна ﾠсрок ﾠаренды ﾠздания ﾠили ﾠсооруже­ния, ﾠпричем ﾠв ﾠотношении ﾠтой ﾠчасти ﾠземельного ﾠучастка, ﾠкоторая ﾠзанята ﾠзданием ﾠили ﾠсооружением ﾠи ﾠнеобходима ﾠдля ﾠего ﾠиспользо­вания ﾠв ﾠсоответствии ﾠс ﾠего ﾠназначением. ﾠНа ﾠсудьбу ﾠданного ﾠправа ﾠарендатора ﾠдо ﾠтех ﾠпор, ﾠпока ﾠоно ﾠсуще­ствует, ﾠне ﾠвлияет ﾠдаже ﾠсмена ﾠсобственника ﾠземельного ﾠучастка. ﾠ

В ﾠслучаях, ﾠкогда ﾠземельный ﾠучасток, ﾠна ﾠкотором ﾠнаходится ﾠарендованное ﾠздание ﾠили ﾠсооружение, ﾠ ﾠпродается ﾠдругому ﾠлицу, ﾠза ﾠарендато­ром ﾠэтого ﾠздания ﾠили ﾠсооружения ﾠсохраняется ﾠправо ﾠпользования ﾠчастью ﾠземельного ﾠучастка, ﾠкоторая ﾠзанята ﾠзданием ﾠили ﾠсооружени­ем ﾠи ﾠнеобходима ﾠдля ﾠего ﾠиспользования, ﾠна ﾠусловиях, ﾠдействовав­ших ﾠдо ﾠпродажи ﾠземельного ﾠучастка. ﾠАренда ﾠздания ﾠили ﾠсооружения, ﾠнаходящегося ﾠна ﾠземельном ﾠуча­стке, ﾠне ﾠпринадлежащем ﾠарендодателю ﾠна ﾠправе ﾠсобственности, ﾠдо­пускается ﾠбез ﾠсогласия ﾠсобственника ﾠучастка, ﾠесли ﾠэто ﾠне ﾠпроти­воречит ﾠусловиям ﾠпользования ﾠтаким ﾠучастком, ﾠустановленным ﾠза­коном ﾠили ﾠдоговором ﾠс ﾠсобственником ﾠземельного ﾠучастка ﾠ(пункт ﾠЗ ﾠстатьи ﾠ652 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠ). ﾠ

Применительно ﾠк ﾠаренде ﾠпредприятия ﾠв ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠ ﾠсодержатся ﾠположения, ﾠобязывающие ﾠарендодателя ﾠпредоставить ﾠво ﾠвременное ﾠвладение ﾠи ﾠпользование ﾠне ﾠтолько ﾠосновные ﾠсредства ﾠпредприятия, ﾠно ﾠи ﾠперевести ﾠна ﾠпоследнего ﾠдолги, ﾠотносящиеся ﾠк ﾠпредприятию. ﾠВ ﾠсвязи ﾠс ﾠчем ﾠзаконодателем ﾠпредусмотрены ﾠспециальные ﾠправила ﾠоб ﾠуведомлении ﾠкредиторов.²⁸

Гражданский ﾠкодекс ﾠРФ ﾠне ﾠисключает ﾠвозможности ﾠсдачи ﾠв ﾠаренду ﾠимущества, ﾠобременного ﾠправами ﾠтретьих ﾠлиц ﾠ(такими ﾠкак ﾠсервитут, ﾠправо ﾠзалога…). ﾠАрендатор ﾠдолжен ﾠбыть ﾠпредупрежден ﾠо ﾠвсех ﾠправах ﾠтретьих ﾠлиц ﾠна ﾠсдаваемое ﾠимущество ﾠ(статья ﾠ613 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠ ﾠРФ).распределяя ﾠмежду ﾠсторонами ﾠдоговора ﾠаренды ﾠобязанности ﾠпо ﾠсодержанию ﾠсданного ﾠвнаем ﾠимущества ﾠи ﾠпринимая ﾠво ﾠвнимание ﾠвременный ﾠхарактер ﾠвладении ﾠи ﾠ(или) ﾠпользования ﾠарендатором ﾠарендованным ﾠимуществом, ﾠобязанности ﾠпо ﾠосуществлению ﾠкапитального ﾠремонта ﾠзаконодатель ﾠвозложил ﾠна ﾠарендодателя, ﾠхотя ﾠиное ﾠможет ﾠбыть ﾠпредусмотрено ﾠдоговором ﾠили ﾠзаконом. ﾠАрендатор ﾠпо ﾠдоговору ﾠаренды ﾠпредприятия, ﾠв ﾠотличие ﾠот ﾠобщих ﾠположений ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠ ﾠРФ, ﾠобязан ﾠв ﾠтечение ﾠвсего ﾠсрока ﾠдействия ﾠдоговора ﾠосуществлять ﾠтекущий ﾠи ﾠкапитальный ﾠремонт ﾠпредприятия, ﾠсданного ﾠв ﾠаренду ﾠ(пункт ﾠ1 ﾠстатьи ﾠ661 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРФ). ﾠ ﾠПомимо ﾠобязанности ﾠпо ﾠосуществлению ﾠкапитального ﾠремонта ﾠарендодатель ﾠдолжен ﾠвоздерживаться ﾠот ﾠлюбых ﾠдействий, ﾠсоздающих ﾠдля ﾠарендатора ﾠпрепятствия ﾠв ﾠпользовании ﾠсланным ﾠимуществом ﾠв ﾠсоответствии ﾠс ﾠего ﾠназначением.²⁹

Арендатор ﾠв ﾠсвою ﾠочередь ﾠобязан, ﾠпользоваться ﾠарендованным ﾠимуществом ﾠв ﾠсоответствии ﾠс ﾠусловиями ﾠдоговора ﾠаренды, ﾠа ﾠесли ﾠтакие ﾠусловия ﾠв ﾠдоговоре ﾠне ﾠопределены, ﾠто ﾠв ﾠсоответствии ﾠс ﾠназначением ﾠимущества ﾠ(пункт ﾠ1 ﾠстатьи ﾠ615 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠ ﾠРФ). ﾠАрендатору ﾠпринадлежит ﾠправо ﾠпользования ﾠарендованным ﾠимуществом. ﾠЭто ﾠосновное ﾠправо ﾠарендатора, ﾠвытекающее ﾠиз ﾠдоговора ﾠаренды. ﾠ

Под ﾠпользованием ﾠпонимается ﾠизвлечение ﾠиз ﾠвещи ﾠее ﾠполезных ﾠсвойств ﾠбез ﾠизменения ﾠсубстанции ﾠвещи, ﾠв ﾠтом ﾠчисле ﾠприобретение ﾠплодов ﾠи ﾠдоходов. ﾠПо ﾠобщему ﾠправилу, ﾠплоды, ﾠпродукция ﾠи ﾠдоходы, ﾠполученные ﾠв ﾠрезультате ﾠиспользования ﾠарендованного ﾠимущества ﾠв ﾠсоответствии ﾠс ﾠдоговором, ﾠпоступают ﾠв ﾠсобственность ﾠарендаторам ﾠ(пункт ﾠ2 ﾠстатьи ﾠ606 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠ ﾠРФ). ﾠ

Впрочем, ﾠзаконом, ﾠиным ﾠправовым ﾠактом ﾠили ﾠдоговором ﾠможет ﾠбыть ﾠустановлено ﾠи ﾠиное ﾠправило ﾠ(статья136 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРФ), ﾠа ﾠименно, ﾠчто ﾠплоды, ﾠпродукция ﾠи ﾠдоходы ﾠпереходят ﾠв ﾠсобственность ﾠарендодателя ﾠили ﾠтретьего ﾠлица.

В ﾠпроцессе ﾠпользования ﾠимуществом, ﾠесли ﾠиное ﾠне ﾠустановлено ﾠзаконом ﾠили ﾠдоговором, ﾠарендатор ﾠобязан ﾠподдерживать ﾠего ﾠв ﾠисправном ﾠсостоянии, ﾠпроизводить ﾠза ﾠсвой ﾠсчет ﾠтекущий ﾠремонт ﾠи ﾠнести ﾠбремя ﾠрасходов ﾠна ﾠсодержание ﾠарендованного ﾠимущества ﾠ(пункт ﾠ2 ﾠстатьи ﾠ616 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠ ﾠРФ).

Право ﾠпользования ﾠарендованным ﾠимуществом ﾠможет ﾠвключать ﾠв ﾠкачестве ﾠсвоего ﾠкомпонента ﾠи ﾠправо ﾠвыкупа ﾠэтого ﾠимущества ﾠ(статья ﾠ624 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠ ﾠРФ). ﾠВ ﾠзаконе ﾠили ﾠдоговоре ﾠаренды ﾠможет ﾠбыть ﾠпредусмотрено, ﾠчто ﾠарендованное ﾠимущество ﾠпереходит ﾠв ﾠсобственность ﾠарендатора ﾠпо ﾠистечении ﾠсрока ﾠаренды ﾠили ﾠдо ﾠего ﾠистечения ﾠпри ﾠусловии ﾠвнесения ﾠарендатором ﾠвсей ﾠобусловленной ﾠдоговором ﾠвыкупной ﾠцены. ﾠТакой ﾠдоговор ﾠаренды ﾠвключает ﾠнекоторые ﾠэлементы ﾠкупли-продажи, ﾠоднако, ﾠне ﾠотносится ﾠк ﾠчислу ﾠсмешанных. ﾠ

Право ﾠпользования ﾠарендатора ﾠпользуется ﾠвещно-правовой ﾠзащитой ﾠи ﾠв ﾠэтой ﾠплоскости ﾠприравнено ﾠк ﾠправу ﾠсобственности ﾠи ﾠдругим ﾠвещным ﾠправам ﾠ(ст.305 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠ ﾠРФ). ﾠОднако ﾠтакую ﾠзащиту ﾠоно ﾠполучает ﾠто­лько ﾠтогда, ﾠкогда ﾠарендатор ﾠнаряду ﾠс ﾠправом ﾠпользования ﾠнаделен ﾠи ﾠправом ﾠвладения ﾠвещью ﾠ(ч. ﾠI ﾠстатьи ﾠ606 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠ ﾠРФ). ﾠТакой ﾠарендатор ﾠзащи­щается ﾠи ﾠот ﾠпритязаний ﾠарендодателя ﾠкак ﾠсобственника ﾠарендован­ного ﾠимущества. ﾠЕсли ﾠже ﾠречь ﾠидет ﾠо ﾠ"голом" ﾠправе ﾠпользования ﾠ(без ﾠвладения), ﾠто ﾠвещно-правовой ﾠзащитой ﾠоно ﾠне ﾠпользуется.

Некоторые ﾠправомочия, ﾠвытекающие ﾠиз ﾠправа ﾠпользования ﾠарендованным ﾠимуществом, ﾠарендатор ﾠможет ﾠосуществлять ﾠтолько ﾠс ﾠсогласия ﾠарендодателя.³⁰

К ﾠих ﾠчислу ﾠотносятся ﾠследующие: ﾠсдавать ﾠарендованное ﾠимущество ﾠв ﾠсубаренду ﾠ(поднайм); ﾠпередавать ﾠсвои ﾠправ ﾠи ﾠобязанности ﾠпо ﾠдоговору ﾠаренды ﾠдругому ﾠлицу ﾠ(перенайм); ﾠпредоставлять ﾠарендованное ﾠимущество ﾠв ﾠбезвозмездное ﾠпользование; ﾠотдавать ﾠарендные ﾠправа ﾠв ﾠзалог; ﾠвносить ﾠарендные ﾠправа ﾠв ﾠкачестве ﾠвклада ﾠв ﾠуставной ﾠкапитал. ﾠОднако, ﾠпри ﾠсдаче ﾠв ﾠсубаренду ﾠземельного ﾠучастка ﾠсогласия ﾠарендодателя ﾠпо ﾠобщему ﾠправилу ﾠне ﾠтребуется. ﾠ

Вопрос ﾠо ﾠтом, ﾠна ﾠкого ﾠдолжны ﾠбыть ﾠотнесены ﾠзатраты, ﾠсвязанные ﾠс ﾠнеотделимыми ﾠулучшениями, ﾠрешается ﾠв ﾠзависимости ﾠот ﾠтого, ﾠпроведены ﾠони ﾠс ﾠсогласия ﾠарендодателя ﾠлибо ﾠбез ﾠнего. ﾠВ ﾠпервом ﾠслучае ﾠарендатор ﾠимеет ﾠправо ﾠтребовать ﾠот ﾠарендодателя ﾠвозмещения ﾠих ﾠстоимости ﾠпосле ﾠпрекращения ﾠдоговора, ﾠесли ﾠиное ﾠне ﾠпредусмотрено ﾠдоговором, ﾠа ﾠво ﾠвтором, ﾠ- ﾠнет, ﾠесли ﾠиное ﾠне ﾠпредусмотрено ﾠзаконом.³¹ ﾠ«Иное» ﾠпредусмотрено ﾠстатьей ﾠ662 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠ ﾠРФ ﾠв ﾠотношении ﾠаренды ﾠпредприятий. ﾠАрендатор ﾠимеет ﾠправо ﾠна ﾠвозмещение ﾠему ﾠстоимости ﾠнеотделимых ﾠулучшений ﾠнезависимо ﾠот ﾠразрешения ﾠарендодателя ﾠна ﾠтакие ﾠулучшения, ﾠесли ﾠиное ﾠне ﾠпредусмотрено ﾠдоговором. ﾠ

Также ﾠарендодатель ﾠможет ﾠбыть ﾠосвобожден ﾠсудом ﾠот ﾠобязанности ﾠвозместить ﾠстоимость ﾠнеотделимых ﾠулучшений, ﾠесли ﾠон ﾠдокажет, ﾠчто ﾠиздержки ﾠарендатора ﾠповышают ﾠстоимость ﾠарендованного ﾠимущества ﾠнесоразмерно ﾠулучшению ﾠего ﾠкачества ﾠи ﾠэксплуатационных ﾠсвойств, ﾠлибо, ﾠчто ﾠпри ﾠосуществлении ﾠтаких ﾠулучшений ﾠбыли ﾠнарушены ﾠпринципы ﾠдобросовестности ﾠи ﾠразумности.

Еще ﾠодна ﾠобязанность ﾠарендатора ﾠсостоит ﾠв ﾠсвоевременном ﾠвнесении ﾠарендной ﾠплаты ﾠ(статья ﾠ614 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРФ) ﾠи ﾠвозврате ﾠарендованного ﾠимущества ﾠв ﾠтом ﾠсостоянии, ﾠв ﾠкотором ﾠон ﾠего ﾠполучил ﾠс ﾠучетом ﾠнормального ﾠизноса ﾠ(данное ﾠположение ﾠне ﾠприменимо ﾠпри ﾠаренде ﾠземельных ﾠучастков), ﾠпо ﾠистечении ﾠсрока ﾠего ﾠаренды, ﾠа ﾠтакже ﾠв ﾠдругих ﾠслучаях ﾠ(статья ﾠ622 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠ ﾠРФ). ﾠВозращено ﾠарендуемые ﾠздания, ﾠсооружения ﾠи ﾠпредприятия ﾠдолжны ﾠбыть ﾠтакже ﾠпо ﾠпередаточному ﾠакту.