Тема 2.5. Характеристика отдельных видов обязательств, используемых в профессиональной деятельности

1. Понятие, содержание и виды договоров купли-продажи и аренды Юридическая характеристика договора купли-продажи

Договор купли-продажи (ст.454 ГК) - договор, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а последим обязуется принять и уплатить установленную цену.

Договор купли-продажи - возмездный, двусторонне-обязывающий, консенсуальный.

Предметом является товар (вещь). Индивидуально-определенная вещь, не изъятая из оборота, кроме денег (иностранная валюта может быть предметом); передаваемая вещь как может быть у продавца в момент заключения договора, так и нет.

Предмет купли-продажи - существенное условие для заключения договора.

Цена также является существенным условием. Цена определяется в рублях. Плата всегда осуществляется в денежной форме.

Форма договора зависит от субъекта договора, предмета и цены. Гражданский кодекс

не закрепляет обязательную нотариальную форму для купли-продажи, достаточно простой письменной формы. Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации.

Обязанности сторон по договору купли-продажи

Обязанности продавца: передать товар (ст.456): Товар должен быть: передан в определенном количестве; передан надлежащего качеств; соответствовать требованиям договора; Информационная обязанность продавца: информация о товаре; информация о продавце. Если продавец нарушает обязанность: покупатель требует информацию; в результате умолчания или неверной информации, покупатель приобрел товар ненадлежащего качества, он может потребовать расторжения договора и возмещения убытков; если покупателю были причинены убытки - все убытки должен возместить продавец.

Обязанности покупателя: принять товар - совершить действия необходимые для обеспечения передачи товар. Если он не принимает, продавец может требовать принудительно, или расторгнуть с возмещением убытков (п. 3 ст. 484); оплатить товар (ст. 486 ГК). Если иное не предусмотрено договором, товар должен быть оплачен полностью.

Момент возникновения права собственности у покупателя по договору купли-продажи.

Право собственности переходит к приобретателю вещи с момента её передачи. Передача включает не только фактическое вручение владения вещью, но и сдачу её перевозчику или организации связи для пересылки, т.е. во время пути вещь уже находится в собственности приобретателя. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, праве собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Юридическая характеристика договора аренды

По договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды - договор консенсуальный; возмездный; двусторонний. Арендатор пользуется вещно-правовыми способами защиты.

Срок договора - несущественное условие. Может быть указан или нет Предметом является любая непотребляемая вещь; предметом может быть движимое и недвижимое имущество (подлежит государственной регистрации); право аренды также подлежит регистрации ст. 609, п. 2 - договор аренды зданий и сооружений до года не подлежит государственной регистрации.

Объектом договора (то, на что воздействует правоотношение, предмет - конкретная вещь) являются: земельные участки; обособленный водные участки; предприятия; здания, сооружения; и другое.

Законодательством могут быть предусмотрены виды имущества, которые не могут быть сданы в аренду: предприятия связи, оборонной промышленности, топливно-энергетического комплекса и др., которые предполагают централизованное управление. Предмет - единственное существенное условие (по общему правилу).

Форма договора (ст. 609 ГК): устная (между гражданами на срок менее 1 года); письменная (между гражданами на срок более одного года. Заключается при аренде недвижимости; аренде имущества с правом выкупа; когда хотя бы одна сторона юридическое лицо).

Нотариальной формы не требуется.

Обязанности арендодателя по договору аренды

Арендодатель обязан предоставить имущество (ст. 611 ГК), вручить имущество (обеспечение доступа к нему) арендатору. Имущество должно быть передано в состоянии, предусмотренном в договоре или соответствовать его назначению. Должно передаваться со всеми принадлежностями. Имущество должно быть предоставлено в срок, если не указан, то в разумный срок. Если арендодатель не передает имущество, арендатор вправе: а) требовать передачи индивидуально-определенной вещи или возмещения убытков; б) отказаться от договора или требовать возмещения убытков.

Обязанности арендатора по договору аренды

1) обязанность содержать нанятое имущество - текущий ремонт, нести расходы по содержанию вещи, иная договорная обязанность (страховка);

2) обязанность использовать имущество по назначению; если указана цель аренды - только целевое использование; бережное отношение к имуществу и вернуть в нормальном состоянии с учетом естественного износа (ст. 615, 622 ГК). Если имущество используется не по назначению, порча имущества ведет к расторжению договора. Если не возвращается вовремя - принудительный возврат, возмещение убытков; взыскание договорной неустойки, арендная плата за весь срок. Имущество в худшем состоянии, чем предусмотрено в договоре - убытки. Акт передачи имущества при передаче имущества (не существенное условие). Последствия улучшения имущества арендатором:

Если улучшения отделимые и арендодатель не согласен их оплачивать - арендатор может оставить их у себя; если улучшения неотделимые и арендодатель не давал согласия на их производство, то все переходит арендодателю (ст. 623 ГК).

3) вносить арендную плату в срок, порядке, размере, предусмотренном договором. Это несущественное условие.

Формы оплаты: денежная; выполнение работ или оказание услуг; передача вещи арендодателю в собственность; передача арендатором вещи в пользование; другие формы, предусмотренные договором