10. Охарактеризуйте современное состояние и уровень развития земельного рынка в рф. Основные направления государственной политики по развитию земельного рынка.

Рынок земли - это понятие, в основу которого положено юридическое признание земли капиталом и возможность осуществления физическими и юридическими лицами общепризнанных в мире земельных операций. Таким образом, рынок земли можно определить, как совокупность юридически-правовых и экономических отношений, возникающих между субъектами такого рынка в процессе оборота земельных участков: их аренды, обмена, купли-продажи, залога, дарения и наследования.

Важнейшим условием становления полноценного рынка земли является утверждение частной собственности на землю, которое дает право владеть, пользоваться и распоряжаться ею. Вместе с тем должны быть созданы условия для практической реализации этого права. Скажем, собственник земельного участка должен иметь возможность в рамках действующего законодательства использовать право распоряжения землей путем ее продажи, дарения, мены, передачи в залог, наследство и аренду. Должно также быть экономическая мотивация выхода на земельный рынок продавцов земельных участков и их покупателей. При этом покупатели должны иметь соответствующую платежеспособность и возможность получать приемлемый для них доход от предпринимательской деятельности, например, в сфере сельскохозяйственного производства. Это требует создания благоприятной экономической среды и инфраструктуры земельного рынка.

Формирование земельного рынка в России, в свою очередь, влечет за собой формирование системы платежей за землю.

Так, арендную плату за земельные участки устанавливают договором между арендодателем и арендатором. При аренде муниципальный и государственных земель соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по типичным видам использования земель или категориям арендаторов. Арендную плату за землю могут устанавливать, как в денежной, так и в натуральной формах.

По мнению специалистов Росреестра, земли, представляющие интерес для развития земельного рынка, составляют примерно 50-70млн.га (до 5% территории России). Это, прежде всего земли населенных пунктов (38,7 млн. га) и земли индивидуальных землепользователей (20 млн. га).

 Сегодня можно выделить несколько сегментов российского земельного рынка.

1. Первый представлен рынком садово-огородных участков.

2. Второй сегмент рынка – приобретение земельных участков для последующего извлечения прибыли путем прямой перепродажи или строительства коттеджей с последующей перепродажей.

3. Третий сегмент – рынок земельных участков для товарного сельскохозяйственного производства.

4. Четвертый сегмент рынка – выкуп земли приватизированными предприятиями.

5. Приобретение земельных участков для строительств.

Но вовлечению земли в рыночный оборот сопутствует ряд возможных негативных последствий (спекуляция, выведение плодородных земель из сферы сельскохозяйственного использования и др.). Поэтому земельный рынок должен регулироваться государством.

Основные направления государственной политики по развитию рынка земли включают в себя:

развитие рыночного оборота земли, в том числе в комплексе со связанной с ней недвижимостью;

создание инфраструктуры рынка земли и другой недвижимости;

информационное обеспечение земельного рынка.

Государственная политика по развитию оборота земли и другой недвижимости направлена на:

• установление категорий земель, которые могут быть приватизированы, с одновременным определением земель, ограниченных в обороте и исключенных из оборота;

• введение системы рассрочек платежей при приватизации земельных участков;

• повышение эффективности управления земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности;

• переход в основном на аукционный и конкурсный принцип предоставления (продажи) свободных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

• развитие ипотечного кредитования граждан, субъектов малого предпринимательства и других участников рынка, инвестирующих свои средства в приобретение либо воспроизводство недвижимости,

Приоритетное значение приобретает реформирование системы платежей на землю и иную недвижимость, которое должно реализовать принцип единства земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости по принципу наиболее эффективного использования.

Одной из форм привлечения дополнительных денежных средств в бюджет является организация и проведение конкурсов по продаже прав аренды земельных участков.

Одним из важнейших условий развития земельного рынка и рынка недвижимости в целом является привлечение инвестиций. Сегодня в условиях ограниченности бюджетных средств необходимо привлечение внебюджетных ресурсов - средств частных инвесторов. Как показывает практика, государственный, муниципальный фонд недвижимости находится в неудовлетворительном (с технической точки зрения) состоянии и зачастую требует капитального ремонта или реконструкции. Восстановление данной недвижимости можно и нужно решать за счет частичного освобождения арендатора от арендной платы. При этом обязать арендатора инвестировать оставшиеся денежные средства для улучшения арендованного объекта и благоустройства прилагаемой территории.

Другой формой государственного регулирования земельных отношений, способной обеспечить развитие процесса приватизации земельных участков является внесение земельных участков в уставные капиталы приватизированных предприятий с последующей дополнительной эмиссией акций и передачей их в госсобственность (увеличение доли государства в уставных капиталах хозяйственных обществ). Одним из основных компонентов в данном процессе должна стать оценка земельных участков и основных фондов предприятий по рыночной стоимости, для обеспечения адекватности их стоимостных пропорций.

Земельный рынок может помочь перейти земле к более эффективным пользователям. Но сам он требует четкого и компетентного контроля со стороны государства, достаточно гибких и эффективных экономических методов регулирования.

Среди них главными в России, могут быть;

• запрет на продажу земель в течение определенного срока

• запрет на изменение их целевого назначения,

• введение квалификационных требований к покупателям,

• установление на региональном уровне максимальных размеров земельных участков.

Существующая законодательно-нормативная база в принципе обеспечивает возможность легального рыночного оборота земли в полном объеме. Некоторые эксперты утверждают, что российская земля вовлечена в экономический оборот, в стране сформировался и функционирует земельный рынок.