Глава II. Правовая характеристика наследования отдельных видов недвижимого имущества

2.1. Наследование жилых помещений

Переход жилого помещения к гражданину в порядке наследования является одним из оснований приобретения права собственности на жилое помещение. Наследование жилого помещения производится по тем же правилам и в том же порядке, что и наследование иного имущества.

При наследовании по завещанию на наследника, к которому переходит жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу право пользования этим помещением или его частью - завещательный отказ.

Принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе (чаще всего, половина) входит в состав наследства и переходит к наследникам в соответствии с общими правилами наследования.

При разделе наследства между наследниками, в случае, когда наследуемое жилое помещение не может быть разделено в натуре, преимущественное право на жилое помещение в счет своей доли имеет прежде всего наследник, который до открытия наследства являлся участником общей долевой собственности на это жилое помещение вместе с наследодателем. Наследники, проживающие в неделимом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками этого жилого помещения, преимущественное право на получение жилого помещения в счет своей наследственной доли.

В случае смерти члена жилищного кооператива преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет его супруг при условии, что этот супруг имеет право на часть пая.

Наследник, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива.

Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если супруг или наследник, проживавший совместно с наследодателем, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.

Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствия наследников, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.

В целях обеспечения единообразного применения судами общей юрисдикции положений о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 (ред. от 2 июля 2009 г.) «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» судам даны следующие разъяснения относительно включения жилого помещения в наследственную массу, если гражданин, подавший заявление умер до государственной регистрации права.

Исходя из смысла преамбулы и ст. 1, 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием.

При этом необходимо учитывать, что соблюдение установленного ст. 7, 8 названного Закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, право собственности подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение).

Однако если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Само по себе желание гражданина приватизировать жилое помещение, занимаемое им по договору социального найма, в отсутствие с его стороны обязательных действий (обращение при жизни с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган) не может служить основанием для включения жилого помещения после смерти гражданина в наследственную массу и признания за наследником права собственности на это жилое помещение. Суд первой инстанции не принял во внимание указанные выше обстоятельства и нормы закона, а также разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, в связи с чем решение суда нельзя признать законным и обоснованным, поскольку оно было принято судом с нарушением норм материального права, что в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для его отмены.

В соответствии со ст. 2 Закона РФ N 1541-1 от 4 июля 1991 года "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями) граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных Законом Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Статья 7 указанного Закона устанавливает, что передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Абзац 1 пункта 1 статьи 1116 Гражданского кодекса РФ расширил круг наследников по завещанию за счет признания таковыми юридических лиц независимо от их формы собственности и организационно-правовой формы, при этом в Гражданском кодексе РФ идет речь о юридических лицах, прошедших государственную регистрацию на момент открытия наследства.

Особенностью наследования жилых помещений в таких случаях является то, что в силу положений Гражданского кодекса РФ жилые помещения должны будут использоваться юридическими лицами исключительно для проживания граждан (п. 2 ст. 288, п. 2 ст. 671 Гражданского кодекса РФ), т.е. могут сдаваться юридическим лицом по договору коммерческого найма.

Поскольку практические вопросы наследования жилых помещений юридическими лицами мало исследованы в научной литературе, хотелось бы остановиться на них подробнее, изучив также имеющуюся судебную практику.

Так, ФГУК "Государственный центральный театральный музей им. А.А. Бахрушина" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление) об отказе в государственной регистрации изменений в ЕГРП, а также с требованием о регистрации изменений и выдаче свидетельства о государственной регистрации права собственности заявителя на квартиру N 8 в доме N 7 по Малому Власьевскому переулку города Москвы, полученное музеем по завещанию.

Требования заявителя мотивированы тем, что оспариваемый акт не соответствует законодательству и нарушает его права и законные интересы, так как право собственности заявителя на указанную квартиру возникло у заявителя на основании завещания Мироновой М.В., которое не оспорено и подтверждено свидетельством о праве на наследство по завещанию.

Представитель Управления указал, что оспариваемое решение принято в соответствии с действующим законодательством, при этом права и законные интересы заявителя не нарушены, так как заявитель в соответствии с требованиями статей 120, 213, 296 Гражданского кодекса РФ не может быть субъектом права на имущество, в том числе и по завещанию, так как это имущество поступает ему на праве оперативного управления. Кроме того, заявителем при подаче заявления о государственной регистрации права не представлена доверенность представителя, удостоверенная нотариально, что противоречит ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 9 июня 2010 г. по делу N А40-113638/2009 суд признал незаконным решение Управления об отказе в государственной регистрации внесения изменений в ЕГРП и удовлетворил заявление, указав следующее.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на квартиру перешло по наследству к музею в соответствии с завещанием гражданки Мироновой М.В., умершей 13.11.2007 года согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию.

Исходя из положений пункт 1 статьи 1116 Гражданского кодекса РФ наследниками по завещанию могут быть коммерческие и некоммерческие организации независимо от их организационно-правовой формы, и единственным условием для наследования по завещанию является обладание этой организацией статусом юридического лица.

Поскольку музей является юридическим лицом, следовательно, наряду с имуществом, закрепленным за ним собственником на праве оперативного управления, может иметь в собственности имущество, наследуемое по завещанию.

Согласно положениям п.п. 1, 28 Устава заявитель (музей) является некоммерческой организацией, имущество, здания и сооружения музея являются федеральной собственностью и находятся в его оперативном управлении. Здания и сооружения музея также являются федеральной собственностью.

Для осуществления деятельности, предусмотренной уставом, музей владеет, пользуется и распоряжается имуществом, получаемым в виде дара, пожертвований российских и иностранных юридических и физических лиц, а также по завещанию и на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ. Такое имущество поступает в оперативное управление музея.