4.1 Общая собственность на земельные участки

Собственность двух или нескольких лиц на земельные участки является общей собственностью на земельные участки. Земельный участок может принадлежать лицам на праве общей собственности с определением доли каж­дого из собственников в праве собственности (общая до­левая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность на зе­мельные участки является долевой, за исключением слу­чаев, когда законом предусмотрено образование общей совместной собственности на этот участок.

Со­гласно действующему законодательству установлена со­вместная собственность:

• в отношении земель крестьянского (фермерского) хо­зяйства, если соглашением между членами крестьянского (фермерского) хозяйства неустановленно иное (ст. 6 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»);

• в садоводческих, огороднических или дачных неком­мерческих товариществах на имущество общего пользования, приобретенное таким товариществом за счет целевых взносов (ст. 4 ФЗ «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединени­ях граждан»);

• в отношении общего имущества супругов (в том числе земельных участков), если иной правовой режим не установлен брачным договором (Семейного кодекса РФ).

Порядок осуществления правомочий долевыми сособственниками.

Владение, пользование земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, осуществ­ляется по соглашению всех ее участников, а при недости­жении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право выдела части земельного участка для осуществления владения и пользования частью, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользую­щихся имуществом, приходящейся на его долю соответ­ствующей компенсации.

Распоряжение имуществом, находящимся в общей до­левой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Кроме того, участник общей долевой соб­ственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей с соблюдением при ее возмездном отчуждении преимущественного права покупки этой доли другими сособственниками (ст. 250 ГК РФ).

Право преимуществен­ной покупки заключается в том, что участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой постороннему лицу доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (кроме случаев продажи с публичных торгов). Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников до­левой собственности о намерении продать свою долю по­стороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Продавец вправе продать посторонне­му лицу долю, только если остальные участники откажут­ся от покупки или не приобретут продаваемую долю в пра­ве собственности на земельный участок в течение месяца.

Порядок осуществления правомочий совместными сособственниками. Участники общей совместной собствен­ности сообща владеют и пользуются общим земельным участком, если иное не предусмотрено соглашением меж­ду ними.

Распоряжение общим земельным участком осуществ­ляется по согласию всех участников. Исходя из довери­тельного характера общей совместной собственности, та­кое согласие предполагается.

Изложенные правила о владении, пользовании, рас­поряжении общим имуществом применяются к отдель­ным видам совместной собственности, если федеральны­ми законами не установлено иное.

Правила о распоряжении общим имуществом супругов содержатся в нормах Семейного кодекса РФ (СК РФ). Со­гласно ст. 35 СК РФ владение, пользование и распо­ряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требу­ющей нотариального удостоверения и регистрации, требуется нотариально удостоверенное согласие другого суп­руга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недей­ствительной в судебном порядке в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.