88. Агентский договор и его отличие от договора комиссии

Агентский договор, наряду с договором комиссии и поручения, относится к наиболее распространённым формам письменных соглашений. Тем не менее, для конкретной ситуации руководству компании, а порой и обычному человеку, очень важно выбрать правильную форму сделки, которая будет наиболее точно соответствовать ситуации и защитит от возможных злоупотреблений.

Определение агентского договора и договора комиссии

Агентский договор – это письменное соглашение, которое уполномочивает агента на совершение юридически значимых действий по поручению принципала за вознаграждение. Данный вид сделки всегда является коммерческим и предполагает профессиональную деятельность. При этом агент может выступать как от имени принципала, так и от своего собственного имени.

Договор комиссии – это письменное соглашение, в соответствии с которым комиссионер берёт на себя обязанность выполнить поручение комитента по совершению одной или более сделок. Таким образом, обе стороны правоотношений находятся в выигрышной позиции. Сделки выполняются от имени комиссионера, но за счет средств комитента. При этом соблюдение требований комитента и поиск наиболее выгодных для него условий – обязательно.

Сравнение агентского договора и договора комиссии

Договор агентирования даёт широкую свободу действий, поскольку вся работа направлена на получение конкретного результата. Договор комиссии в значительной степени связывает комиссионера обязательствами, направляя его усилия в одно русло, воспроизведение одного и того же действия. Агенту может понадобиться доверенность, хоть её заключение и необязательно. Она нужна в тех случаях, когда сделки будут совершаться от имени принципала. Комиссионеру доверенность не нужна, поскольку он ведёт работу самостоятельно.

Кроме того, как первый, так и второй вид соглашения заключаются в письменной форме, но их содержание и структура различаются. Оба вида договора носят возмездный характер, что принципиально отличает их от договора поручения.

Разница

Предмет соглашения. При заключении договора комиссии, предметом является совершение сделок в интересах комитента. Агентский договор даёт полномочия на урегулирование взаимоотношений со всеми третьими лицами, выполняя функции и комиссионера, и поверенного.

Принадлежность действий. Агент совершает сделки как от своего имени, так и от лица принципала, комиссионер – только от собственного имени.

Необходимость заключения доверенности. При заключении агентского договора, доверенность понадобится, если агент будет действовать от имени принципала, при договоре комиссии она не оформляется.

Отчётность. Договор агентирования требует подробного отчёта о проделанной работе, договор комиссии предполагает наличие данного документа лишь по требованию комитента.

89. Договор коммерческого найма

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор коммерческого найма является консенсуальным, взаимным и возмездным договором.

Нанимателем по договору коммерческого найма может быть только гражданин (физическое лицо). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора.

Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Объектом договора коммерческого найма жилого помещенияможет быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, комната и т. д.).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

В многоквартирном доме объектом коммерческого найма является помимо самого жилого помещения также и часть общего имущества собственников квартир (общие помещения дома, несущие конструкции и т. д.).

Можно выделить следующие основные отличия коммерческого найма от социального:

• договор коммерческого найма может заключаться на пользование жилыми помещениями во всех видах жилищного фонда, в то время как ный найм - только на жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда;

• договор коммерческого найма является срочным и заключается на срок не более пяти лет (ст. 683 ГК РФ). Социальный найм бессрочен (статьи 51, 89 ЖК РСФСР);

• в основе коммерческого найма - добровольное соглашение сторон, а в основе социального найма - административный акт (решение органа власти);

• коммерческий найм заключается без нормирования размера жилой площади, а социальный - в пределах установленных норм (например, ст. 38 ЖК РСФСР);

• при коммерческом найме кварплата не лимитирована, а в социальном - ограничена; существуют также и льготы (статьи 57, 58 ЖК РСФСР);

• нанимателями по одному договору коммерческого найма могут быть совершенно разные лица (не родственники - ст. 677 ГК РФ), в договоре же социального найма участвуют только родственники и лишь в исключительных случаях - также и иные лица (ст. 53 ЖК РСФСР);

• расторжение договора коммерческого найма влечет во всех случаях выселение без предоставления жилого помещения; при расторжении до­говора социального найма лицо выселяется, как правило, с предостав­лением другого жилого помещения.