86. Договор займа и его отличие от кредитного договора

Кредитный договор – это соглашение двух сторон, результатом которого является предоставление заёмщику денежных средств на определённое время на определённых условиях.  Заёмщик же обязуется вернуть занятые средства в определённый срок, уплатив проценты за пользование ими.

Договор займа – это тоже соглашение двух сторон, но результатом такого договора может быть передача во временное пользование не только денег, но и вещей, например, товара. Заёмщик же обязуется вернуть  равнозначную сумму денег или  количество вещей, соответствующих взятым по роду и качеству

Следовательно, кредитный договор – это займ, точнее один из его видов. Более того, все правила, предусмотренные Гражданским кодексом для договора займа применимы и к кредитному договору.

Отличие  договора  займа от кредитного договора   заключается в процентных ставках, в стоимости услуг банка и некоторых других моментах. Кредитный договор является действительным с момента его подписания, в то время, как договор займа  -  не ранее того момента, когда будут переданы деньги и вещи. Выдав кредит, банк полностью выполнил свои обязательства по договору. Заёмщик же, согласно кредитному договору,  должен не только получить кредитные средства, но и использовать их на предусмотренную договором цель. Не говоря уж о возврате и плате за использование. Кредитный договор возмезден всегда, так как за пользование деньгам вносится плата в виде процентов, чего нельзя сказать о договоре займа. одним из требований к кредитному договору является заключение его в письменной форме. Отличие кредитного договора от договора займа ещё и в том, что кредитный договор – это срочный договор, то есть вернуть деньги необходимо в указанный срок. Договор займа может быть «до востребования». Да и досрочное исполнение кредитного договора возможно только с согласия кредитора.

Договор займа предусматривает совершение сделки на сумму,  большую пятидесятикратного размера  минималки.  А кредитный договор таких ограничений не имеет. Сумма предоставляемых средств может быть ограничена только платежеспособностью клиента. Письменная форма не является обязательной для договора займа. В письменной форме он заключается  между гражданами только тогда, когда сумма договора превышает десятикратную минимальную оплату труда. Для юридических лиц письменная форма договора обязательна

87. Договор найма жилого помещения в государственных и муниципальном жилом фонде социального использования

Наём жило́го помеще́ния — один из видов арендных отношений. Он имеет место, когда объектом арендных отношений является жилое помещение. При найме жилых помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются Главой 35Гражданского кодекса РФ. Согласно императивной норме п.1 ст.687 гк рф наниматель обязан письменно за три месяца предупредить наймодателя о досрочном выезде. Причем любой другой срок указанный в договоре найма будет считаться не действительным так как противоречит закону. Чёрные риелторы обманывают клиентов, советуя указать в договоре найма срок - один месяц. Когда наймодатель при расторжении договора узнаёт, что агент его обманул, то требует с нанимателя арендную плату за три месяца и не возвращает нанимателю залог и обеспечительный депозит.

Особенности договорных отношений при найме

В связи с тем, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин, такой договор может быть заключен между собственником (или его представителем) и гражданином, то есть физическим лицом.

Юридическим лицам жилое помещение также может быть предоставлено во владение и (или) пользование. В этом случае помещение предоставляется на основе договора аренды или иного договора. Стороны в таком договоре будут именоваться арендодателем и арендатором. Отметим, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Закон разрешает нанимателю жилого помещения (независимо от формы собственности) с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование другому лицу. Подобная процедура называется поднаймом, если помещение передается гражданину, то есть физическому лицу. При этом отношения будут оформляться договором поднайма с поднанимателем. Отметим, что поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Поднаем жилых помещений, находящихся в частной собственности, регламентируется ГК РФ, а государственных (муниципальных) помещений — Жилищным кодексом РФ.

В случае, когда наниматель (арендатор) жилого помещения с согласия наймодателя, передает на срок часть или все нанятое (арендаванное) им помещение в пользование другому юридическому лицу, имеет место субаренда жилого помещения и, соответственно оформляется договор субаренды.

Виды договора найма

В российском законодательстве выделяется три вида договора найма жилого помещения:

1.Договор социального найма — по данному виду договора передается в наём жилое помещение в государственном или муниципальном фонде социального пользования (статья 60 Жилищного Кодекса РФ, статья 672 Гражданского кодекса РФ).

2. Договор специализированного найма — по данному виду договора передается в наём специализированное жилое помещение (к таковым можно отнести служебные жилые помещения, общежития и другие) (статья 100 Жилищного Кодекса РФ). В отношении договора специализированного найма действует Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42, данное постановление устанавливает перечень жилых помещений, относящихся к договору специализированного найма, а именно:

Типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;      типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;      типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда;      типовой договор найма служебного жилого помещения;      типовой договор найма жилого помещения в общежитии

3. Договор коммерческого найма — по данному виду договора наймодатель выступает в качестве предпринимателя, то есть преследует цель извлечения прибыли.

Сущность и содержание договора найма

Данный договор является консенсуальным, двустороннеобязывающим, как правило, возмездным (исключение могут составлять договоры социального найма), как правило, срочным.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Типовой договор найма жилья предполагает достижения согласия по всем существенным условиям договора (объект, срок, цена).

В качестве дополнения важно также использовать акт передачи имущества, где описываются все имеющиеся повреждения и недочеты арендуемого жилья. Подписи обеих сторон фиксируют имеющиеся повреждения и не могут быть в дальнейшем основанием для претензий со стороны наймодателя.

Объектом договора может являться изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность помещения к проживанию определяется жилищным законодательством, Жилищным Кодексом РФ в частности (статья 15Жилищного Кодекса РФ).

Предмет договора

Цель соглашения о найме — обеспечение передачи жилого помещения по указанному адресу во временное пользование. В данном разделе даются характеристики объекта найма и состояние санитарно-технического оборудования.

Разделы договора: предмет договора; права и обязанности сторон; порядок расчетов; срок и условия действия договора; порядок расторжения договора; дополнительные условия, адреса; паспортные данные, подписи сторон.

К договору найма прилагаются:

платежная ведомость или расписка о передаче оговоренной денежной суммы;

акт приема-передачи объекта договора;

опись имущества;

дополнительное соглашение (если понадобится).

Важный пункт — ссылка на документ, подтверждающий право собственности наймодателя. В интересах нанимателя проверить наличие свидетельства о праве собственности, которое подтверждают договор приватизации, купли-продажи, дарения, завещание.

Именно собственник имеет право сдавать жилплощадь. Если он не может присутствовать при заключении сделки лично, то от его имени действует человек, имеющий на это специальное разрешение — доверенность, оформленную у нотариуса. Если сдаваемое внаем помещение состоит в долевой собственности, необходимо, чтобы все они поставили подписи под договором найма. Когда их присутствие нельзя обеспечить, при заключении договора представляется нотариально оформленное согласие всех сособственников на сдачу помещения внаем.

Наниматель должен понимать, что если жилище ему сдает не уполномоченное на это лицо, то договор найма не может быть исполнен и занятие помещения незаконно. В договоре подписывается именно собственник помещения.

Помимо подтверждения права собственности, наймодатель должен гарантировать, что до заключения соглашения объект никому не был продан, передан, заложен, обременен другими договорами найма, в споре или под арестом не состоит, а также не отягощен другими обязательствами по отношению к третьим лицам.

Если совместно с нанимателем в жилом помещении будут проживать третьи лица, то сведения о них необходимо также вписать в договор.

В расписке о передачи оговоренной суммы должны быть указаны детали и стоять подписи собственника под каждой переданной суммой. Формат расписки в письменной или печатной форме должен содержать дату, месяц оплаты, сумму (цифрами и прописью) и подписи сторон. Каждая переданная сумма оформляется на отдельной строке.

Права и обязанности сторон

Согласно этому разделу наниматель обязуется своевременно вносить плату за пользование помещением (необходимо указать пени за каждый день просрочки платежа), использовать объект по назначению, обеспечивать сохранность помещения и находящегося в нём имущества. Если произошло повреждение помещения по вине нанимателя, то он должен устранить его за свой счет. Кроме того, временный жилец не имеет права производить перепланировку жилья, не получив на это разрешение наймодателя. Запрещается сдача объекта в поднаем без предварительного письменного согласия собственника жилплощади. По истечении срока договора наниматель обязуется освободить объект и вернуть имущество наймодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа.

Осмотр объекта

Осмотр объекта происходит в присутствии арендодателя и арендатора. Присутствие третьих лиц, в том числе агентств недвижимости не обязательно в соответствии со статьями главы 35 Гражданского кодекса РФ.

Прежде чем снять квартиру, её необходимо тщательно осмотреть и составить акт передачи имущества. А затем необходимо тщательно проверить документы собственника квартиры, подтверждающие право собственности в отношении объекта. Право собственности квартиры проверяется вФедеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии как в режиме онлайн, так и с получением письменного ответа в ближайшем отделении федеральной службы. После проверки предмета сделки на право собственности подписывается Типовой договор найма с описью имущества, который регламентирует отношения сторон в полном соответствии со статьями 671, 674 Гражданского кодекса РФ

Подписание договора найма

При найме квартиры заключается двусторонний договор найма между наймодателем (арендодателем) и нанимателем (арендатором). Договор найма составляется и подписывается в двух экземплярах, один из которых остается у нанимателя, второй — у наймодателя.