Доходный подход

Различаются методы способом преобразования потоков дохода:

а) при прямой капитализации доходов в стоимость преобразуется доход за один временной период.

б) при дисконтировании – в стоимость недвижимости преобразуется доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от ее перепродажи в конце прогнозного периода (реверсия).

Этапы метода прямой капитализации доходов:

1.Определение годового ЧОД.

2.Определение коэффициента капитализации.-Rk

3.Расчет рыночной стоимости недвижимости по формуле: С = ЧОД / Rk

Для расчета ЧОД необходимо рассчитать ПВД и ДВД.

ПВД = Площадь, сдаваемая в аренду х на арендную ставку за 1 кв.м. (ПВД= S х Са).

ДВД = ПВД - потери (от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, время простоя между сдачами в аренду).

ЧОД=ДВД - операционные расходы.

Порядок определения коэффициента капитализации – Rk

Rk= Ставка доходности инвестора (Rу) + норма возврата капитала (Нв.к.)

Ставка доходности строится методом кумулятивного построения:

Rу= Ставка доходности безрисковая (Rр) + премия за риск вложения П1+ премия за низкую ликвидность П2+ премия за риск инвестиционного менеджмента П3

Ставка доходности безрисковая определяется номинальной безрисковой ставкой, которая пересчитывается в реальную по формуле:

Rн – I инф

Rp =-----------------

1 + I инф, где R- номинальная ставка, R – реальная ставка, I – индекс инфляции годовой.

Премия за риск вложения определяется потерями потребительских свойств объекта.

Премия за риск потери ликвидности определяется по формуле:

П2 = R безрисковая х типичный срок экспозиции : 12

Премия за инвест. менеджмент предусматривает поправку к безрисковой ставке, необходимость которой возникает в силу сложности управления оцениваемым объектом. Величина этой премии рассчитывается по пятибалльной шкале: низкое значение- 1%, значение ниже среднего – 2 %, среднее значение- 3%, значение выше среднего – 4%, высокое значение- 5%

Норма возврата капитала (Нв.к.) рассчитывается тремя методами: а) Ринга, б) Инвуда,

в) Хоскольда.

Метод Ринга.

Нв.к.= 1 : п, где п – остаточный срок экономической жизни

Применяется для объектов, находящихся на последней фазе экономической жизни.

Метод Инвуда.

Ry Нв.к. = \ к № З \ п

1 Нв.к.= ------------------- п [ (1+i ) - 1] : i

Для определения Нв.к.учитываются ставка доходности, рассчитанная для оцениваемой недвижимости, и остаточный срок экономической жизни объекта.