2. Метод соотнесения цены и дохода

Метод основан на анализе соразмерности цены аналогов и их доходов и распространении этой соразмерности на оцениваемый объект. Метод имеет две модификации: -способ валового рентного мультипликатора – ВРМ

-способ общего коэффициента капитализации – ОКК.

В данном методе используют единицы сравнения: ПВД,ДВД,ЧОД..

Показатель	Наименование показателя	Формула для расчета
ЧОД	Чистый операционный доход за ГОД	ДВД – ОР
ДВД	Действительный валовый доход	ПВД – Потери + Прочие доходы или ПВД х (1-Кпотерь)
ПВД	Потенциальный валовый доход	Площадь х арендная ставка за 1 кв.м
ОР	Операционные расходы

Аналоги и объект должны иметь одинаковое назначение, сопоставимые доходы, время поступления дохода должно совпадать, величина адекватных доходов должна иметь незначительное расхождение. Этапы методов:

1. Определяют соответствующий способу вид дохода по объекту оценки, рассчитывают его.

2.На рынке отбирается не менее трех аналогов, имеющих доход, сопоставимый по размерам с доходом объекта оценки. По аналогам должны быть известны цена и доход.

3. По каждому аналогу рассчитывают соотношение между ценой и доходом – ВРМ или ОКК. ВРМ – это соотношение цены и валового дохода. ОКК – это соотношение чистого опер.дохода и цены. ВРМа= цена : ПВД (ДВД)а ОККа = ЧОДа : Цена

4. Рассчитывают средний ВРМ или средний ОКК по средней арифметической.

5. Рассчитывают рыночную стоимость оц. объекта:

Ст-ть = ВРМср х ПВД(ДВД)об.оц. или Ст-ть = ЧОД оц.об. : ОКК ср.

Пример оформления № 1 метод расчета поправок прямого сравнения

Показатели	Объект Оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Местоположение в Уфе
Состояние квартир
Цена 1кв.м (т.р.)
К о р р е к т и р о в к и (+,-) –т.р.
На местоположение
На состояние
И т.д.
Стоимость с учетом корректировок

Пример оформления.№ 2 метод парных продаж

Показатели	Объект Оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог №4
Район г. Уфы
Время продаж
Цена (т.р.)
К о р р е к т и р о в к и
На время
На место
Стоимость с учетом корректировок

Приложение 4