Эссе на тему «Рынок недвижимости, его инфраструктура, сегменты, механизмы формирования деформаций».

Выполнила Часовских Кристина. Группа 1701

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.

Основные сегменты рынка недвижимости:

• рынок жилья;

• рынок земли;

• рынок нежилых помещений.

Рынок жилья подразделяется на

• городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;

• рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.

Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.

Земля — это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости и на его развитие:

• - нормативные акты регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;

• - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;

• - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне;

• Общеэкономическая ситуация:

1. - производство национального дохода;

2. - объем промышленного производства;

3. - занятость трудоспособного населения;

4. - ставки доходности финансовых активов;

5. - платежные баланс страны;

6. - состояние торгового баланса;

7. - притоки капитала;

Так же все факторы, определяющие развитие того или иного сегмента рынка недвижимости, изменения цен и арендных ставок на нем, подразделяются на внутренние и внешние по отношению к рынку.

Внутренние факторы - это закономерности функционирования и развития данного сегмента, его взаимодействия со смежными сегментами рынка недвижимости, определяющие характер протекания циклов и перехода между фазами (стадиями) развития рынка.

Внешние факторы, формирующие тенденции изменения цен, можно разбить на три группы, отличающиеся по своей сущности, характеру и степени влияния:

• Факторы, связанные со специфическими (географическими, демографическими, политическими) особенностями региона, города;

• факторы, связанные с экономическими условиями в регионе, городе;

• факторы, связанные с макроэкономическими условиями в стране;

Развитие рынка недвижимости, в частности его жилого сектора, определяется множество факторов. К самому важному фактору следует отнести законодательную базу, поскольку для операций с недвижимостью определение прав собственности и ее форм имеет решающее значение. С принятием Законов «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав на недвижимость», «Об оценке и оценочной деятельности» и т.д. закончилась целая веха в формировании законодательной базы развития рынка недвижимости. Однако решение правовых вопросов не сделало доступным данный сектор рынка для большей части населения страны. Боле того, положительные тенденции, сформировавшиеся к середине 1997г. в результате финансового кризиса августа 1998г. отодвинули решение жилищной проблемы в область «обозримого будущего».

Макроэкономические условия и финансовые факторы в наибольшей степени отражаются на развитии рынка недвижимости. С одной стороны, рост инфляции способствует росту инвестиций в недвижимости с целью сохранения капитала. Во время финансового кризиса на фоне снижения доверия к рынку ценных бумаг, жилищные облигации пользовались огромным успехом, поскольку номинированы в квадратных метрах будущего жилья. С другой стороны, развиваются различные финансовые инструменты, делающие доступным жилье для инвестиций. В этой связи, Концепция развития рынка ипотечного кредитования, принятая Правительством Москвы яркий тому пример. Действие фискальных факторов на рынок жилья вполне уместно оценить как благоприятное. С одной стороны, действующие налоговые льготы, в частности на доходы физических и юридических лиц, направляемых на покупку жилья, на капитальные вложения, стимулируют развитие рынка недвижимости. С другой стороны, отсутствие в системе налогообложения единого налога на недвижимость, ставка по которому сформирована в зависимости от качества, местоположения земли, не способствует ее эффективному использованию. Кроме того, существующая система налогообложения, сделок с недвижимостью деформирована, поскольку занимает в структуре доходов бюджетов незначительный удельный вес, в то время как в бюджетах большинства промышленно-развитых стран это наиболее значимый источник доходов. К наиболее важным социальным факторам следует отнести в первую очередь платежеспособность населения. Формирование данного показателя осуществляется по воздействием двух составляющих: уровня доходов населения и цен на жилье.