- •4. Основные подходы и методы оценки земли
- •4.1. Оценка стоимости земли с помощью сравнительного подхода
- •Исходные данные по сопоставимым проданным объектам
- •Расчёт системы весов интенсивности влияния рассматриваемых ценообразующих факторов
- •Определение доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости
- •Данные продаж незастроенных земельных участков
- •4.2. Доходный подход к определению стоимости земли
- •Анализ факторов риска и расчёт поправки на риск
- •4.3. Затратный подход к определению стоимости земли
Расчёт системы весов интенсивности влияния рассматриваемых ценообразующих факторов
Влияющие факторы |
1 |
2 |
3 |
4 |
Среднее значение |
Вес фактора |
Наличие сетей и коммуникаций |
1 |
2 |
1/2 |
1/2 |
0,84 |
21% |
Транспортная доступность |
1/2 |
1 |
2 |
1 |
1,00 |
25% |
Престижность местоположения |
2 |
1/2 |
1 |
2 |
1,19 |
30% |
Функциональное назначение |
2 |
1 |
1/2 |
1 |
1,00 |
25% |
Сумма |
5,50 |
4,50 |
4,00 |
4,50 |
4,03 |
100% |
L max |
1,15 |
1,12 |
1,18 |
1,12 |
4,56 |
|
L max |
0,98 |
0,96 |
1,23 |
1,09 |
0,54 |
6% |
Индекс согласованности экспертных оценок |
|
-0,555 |
||||
Индекс случайной согласованности |
|
0,9 |
||||
Отношение согласованности |
|
-61,7% |
||||
Для определения итогового значения стоимости оцениваемого земельного участка по скорректированным ценам продаж объектов сравнения были построены парные регрессионные модели зависимости цены продажи за 1 га площади от значения суммарной корректировки объекта аналога, полученного в ходе выполнения качественного анализа ценообразующих характеристик. Были рассмотрены линейная и экспоненциальная зависимость. Критерием выбора наилучшей модели являлся максимум коэффициента детерминации R2.
Таблица 6
Определение итогового значения стоимости оцениваемого земельного участка
Показатель/Объект |
Объект оценки |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Вес фактора |
Цена продажи, руб. |
|
1440000 |
3216000 |
403000 |
200000 |
600000 |
|
Площадь, га |
9 |
9,0 |
16,1 |
3,1 |
3,0 |
3,0 |
- |
Цена продажи, руб./100 кв.м. |
|
160 000 |
199 950 |
130 000 |
66 667 |
200 000 |
|
Построение таблицы корректировок |
- |
||||||
Наличие юридически оформленных прав собственности |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
- |
Корректировка, руб./кв.м. |
х |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
- |
Продолжение табл. 6
Скорректированная цена, руб./100 кв.м. |
Х |
160000,0 |
199950,3 |
130000,0 |
66666,7 |
200000,0 |
- |
Условия финансирования |
типичные |
типичные |
типичные |
типичные |
типичные |
типичные |
- |
Корректировка, % |
х |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
- |
Скорректированная цена, руб./100 кв.м. |
х |
160000,0 |
199950,3 |
130000 |
66666,7 |
200000,0 |
- |
Условия сделки |
сделка |
предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
- |
Корректировка, % |
х |
-5% |
-5% |
-5% |
-5% |
-5% |
- |
Скорректированная цена, руб./100 кв.м. |
х |
152000,0 |
189952,7 |
123500 |
63333,3 |
190000,0 |
- |
Условия рынка (время продажи) |
2005 г. |
2005 г. |
2005 г. |
2005 г. |
2005 г. |
2005 г. |
- |
Базовая скорректированная цена, руб./100 кв.м. |
х |
152 000 |
189 953 |
123 500 |
63 333 |
190 000 |
- |
Качественный анализ |
|
||||||
Продолжение табл. 6
Наличие сетей и коммуникаций |
рядом |
рядом |
есть |
рядом |
рядом |
Есть |
21% |
Корректировка |
0 |
0 |
1 |
0 |
0 |
0 |
- |
Взвешенная корректировка |
0,000 |
0,000 |
0,209 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
|
Транспортная доступность |
отличная |
хорошая |
отличная |
хорошая |
хорошая |
отличная |
25% |
Корректировка |
0 |
-1 |
0 |
-1 |
-1 |
0 |
- |
Взвешенная корректировка |
0 |
-0,248 |
0,000 |
-0,248 |
-0,248 |
0,000 |
|
Престижность местоположения |
высокая |
средняя |
высокая |
средняя |
средняя |
высокая |
30% |
Корректировка |
0 |
-1 |
0 |
-1 |
-1 |
0 |
- |
Взвешенная корректировка |
0 |
-0,295 |
0,000 |
-0,295 |
-0,295 |
0,000 |
|
Функциональное назначение |
ИЖС |
ИЖС |
без профиля |
без профиля |
садоводство |
ИЖС |
25% |
Окончание табл. 6
Корректировка |
0 |
0 |
-1 |
-1 |
-2,0 |
0 |
- |
|
Взвешенная корректировка |
0 |
0,000 |
-0,248 |
-0,248 |
-0,496 |
0,000 |
|
|
Суммарная корректировка |
0,000 |
-0,543 |
-0,039 |
-0,791 |
-1,039 |
0,000 |
х1 |
|
Построение множественной регрессионной модели: |
||||||||
Стоимость объекта: линейная зависимость, руб. / га |
197492,1 |
|||||||
Коэффициент детерминации |
92,6% |
|||||||
Стоимость объекта: экспоненциальная зависимость, руб. / га |
207040,1 |
|||||||
Коэффициент детерминации |
82,8% |
|||||||
Итоговое значение стоимости земельного участка, руб. / га |
197492,1 |
|||||||
Итоговое значение стоимости земельного участка, руб. |
1 777 429 |
|||||||
Таким образом, рыночная стоимость земельного участка площадью 900 000 кв.м., полученная при применении сравнительного подхода (без учета НДС), составила – 1 777 429 руб.
4.1.2 Метод распределения
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Метод распределения (allocation – разнесение) основан на принципах сбалансированности, который утверждает, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Наиболее достоверно такое соотношение для новых улучшений, которые наиболее близко отражают оптимальное использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости собственности увеличивается.
Данный метод не даёт точного значения рыночной стоимости, он может применяться для оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли.
Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчёт рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчёт рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Пример 3. Информация, полученная в результате анализа статическими методами данных по сделкам, имеющимся в собственной базе данных оценщика, приведена в таблице 7. Площадь участка равна 1883 м2.
Таблица 7