Исходные данные по сопоставимым проданным объектам

Показатель	Оцениваемый участок	Участок 1	Участок 2	Участок 3
Адрес	ул. …	ул. Н…	Б... шоссе	ул. М….
Цена продажи, руб.	?	130000	137600	640800
Площадь участка, м2	8000	8000	6400	18000
Время продажи		9 мес. назад	6 мес. назад	3 мес. назад
Вид функционально- го использования по ГКОЗП	Земли под предприятиями автосервиса (СТО)	----	СТО	---
Коэффициент относительной ценности кадастрового квартала	0,35	0,39	0,28	0,82
Вид зонирования (разрешенное использование)	Земли под предприятиями автосервиса (СТО)	СТО	Земли пред- приятий торговли	СТО
Показатель качества объекта ГКОЗП	1	1	2	1
Топография	Без особенностей	Сложный рельеф	Без особенностей	Без особенностей
Особые условия Участка	Без особенностей	Без особенностей	Подлежит переселению односемейный дом	Заброшенные разрушенные постройки

Какие либо другие существенные отличия не выявлены. Результаты корректировок на выявленные отличия приведены в табл. 4.

Таблица 4

Корректировки на выявленные отличия

Номер корректи- ровки	Элемент сравнения	Участок 1	Участок 2	Участок 3
1 2 3 4 5 6 7 8	Цена продажи 1 кв. метр участка, руб. Права собственности, корректировка Скорректированная цена, руб. Условия финансирования, корректировка Скорректированная цена, руб. Условия продажи, корректировка Скорректированная цена, руб. Время продажи, корректировка Скорректированная цена, руб. Местоположение (оценочная зона), корректировка Скорректированная цена, руб. Зонирование, корректировка Скорректированная цена, руб. Топография, корректировка Скорректированная цена, руб. Особые условия, корректировка Скорректированная цена, руб.	16,25 0 16,25 0 16,25 0 16,25 +3,17 19,42 1/1,11 17,5 0 17,5 +20% 21 0 21	21,5 0 21,5 0 21,5 0 21,5 +2,71 24,21 1/0,8 30,26 -50% 15,13 0 15,13 +4,69 19,82	35,6 0 35,6 0 35,6 0 35,6 +2,17 37,77 1/2,34 16,14 0 16,14 0 16,14 +4,04 20,18
	Количество корректировок	3	4	3

Описание вносимых в таблицу 4 поправок.

1. Права собственности, условия финансирования условия продажи для всех сравниваемых объектов одинаковые, поправки не требует.

2. На время продажи. Инфляция в период, предшествующий оценке, составляла 2% ежемесячно. Значения поправки на время продажи определяют, используя функцию сложного процента «накопленная сумма денежной единицы при ежемесячном начислении»: для участков 1,2 и 3 соответственно: (1+0,02)=1,061 (6,1 %).

3. На местоположение (кадастровый квартал при данном виде функционального использования).

Для 1-го участка: 0,39/0,35=1,11; для 2-го: 0,28/0,35=0,8; для 3-го участка: 0,82/0,35=2,34.

4.На зонирование. Участки 1 и 3 и оцениваемый участок находится в защитной транспортной магистрали и предназначены под ограниченный вид использования, а именно: земли под предприятиями автосервиса (СТО) (согласно Правилам землепользования и застройки). Участок 2 может быть использован многофункционально. В данном случае он зонирован под торговое предприятие-автосалон (земли предприятий торговли). В соответствии с ГКОЗП коэффициент качества торгового вида использования в 2 раза выше, нежели под станциями техобслуживания. Поэтому цену продажи участка 2 уменьшим на 50%.

5. На топографию. Участок 1 имеет сложный рельеф, что по сметному расчёту по укрупненным показателям увеличит стоимость строительства данного типа здания на данном участке на 20%.

6. На особые условия участка. По 2-му участку потребуется покупка двухкомнатной квартиры для переселения жителей. Рыночная стоимость квартиры составляет 30000 руб. В расчёте на 1 м² участка составит 4,69 руб. (30000:6400 м²).

В результате сметного расчёте на подготовку площадь 3-го участка под строительство затраты составили 72630 руб., что в расчёте на 1 м² участка составит 4,04 руб. (72630:18000 м²).

Наименьшее и одинаковое число поправок имеют 1-й и 3-й участки (см. табл. 4). За искомую стоимость 1 м² оцениваемого участка принимают среднюю арифметическую из скорректированных стоимости 1-го и 3-го участков 20,59 руб., полученную в результате следующих расчётов: (21+20,18)/2.

Рыночная стоимость участка в целом составит:

(20,59 руб. * 8000 м²) = 164720 руб.

Пример расчёта стоимости земельного участка сравнительным подходом. Основными критериями выбора объектов аналогов являлись: соответствие зоны расположения, а также соответствие типа функционального использования объектов аналогов и объектов оценки. При этом при определении типа функционального использования объектов были использованы результаты позиционирования комплекса.

Данные об отобранных для сравнения объектах приведены ниже. Источниками для поиска объектов аналогов являлись данные, полученные от участников рынка; информация, представленная в доступных экспертам листингах и каталогах, в сети Интернет⁵³.

Объекты сравнения (цены с учетом НДС):

1. Всеволожский район, Белоостров, земельный участок площадью 9 га, ИЖС, перевод в стадии завершения, собственность, рядом озеро, лес, коммуникации – 1440000 руб. (агентство «Петербургская недвижимость»);

2. Всеволожский район, д. Мяглово, земельный участок площадью 16,08 га, различное назначение, собственность, все централизованные коммуникации, хороший подъезд, – 3216000 руб. (агентство «Эрмитаж»);

3. Всеволожский район, Мурманское шоссе, земельный участок площадью 3,1 га, собственность, различное назначение, ровный, возможность подключения коммуникаций, до КАД 100 м, хороший подъезд - 403000 руб. (агентство «Александр-Н»);

4. Всеволожский район, Колтуши, земельный участок садоводства общей площадью 3 га, собственность, рядом постройки, коммуникации – 200000 руб. (агентство «Инсайд»);

5. Стрельна, земельный участок площадью 3,0 га, ИЖС, по малоэтажную застройку, рядом свет, вода, хороший подъезд, участок граничит с населенным пунктом – 600 000 руб. (агентство «Эрмитаж»);

Предварительно информация о ценах продаж объектов сравнения была скорректирована с учетом следующих обязательных элементов сравнения:

1) Право собственности: корректировка на права собственности определялась, исходя, из предположения о том, что при продаже объектов сравнения будет передан аналогичный набор прав.

2) Условия финансирования: при анализе учитывались типичные условия финансирования, отсутствие каких-либо скидок и льгот.

3) Условия сделки: информация о продаже и покупке объектов публикуется в специальных изданиях, откуда изначально берет информацию и оценщик. В то же время, публикующаяся информация о продаже и покупке объектов недвижимости содержит, прежде всего, данные предложения о ценах. Сведений о заключенных сделках, договорах аренды, совершенных продажах нет, и они добываются путем опросов лиц, имеющих отношение к происходящим на рынке событиям, что не всегда просто, и достоверность данной информации сомнительна. Информацию по выставленным на продажу объектам получить легко, обратившись в агентстве недвижимости или к продавцу. Из консультаций с риэлторами выяснилось, что цена продажи, являясь предметом торга, уменьшается в среднем на 10% к моменту совершения сделки.

4) Условия рынка (время продажи): отобранные объекты сравнения выставлялись на рынок в период с сентября по ноябрь 2005 года.

В качестве основных ценообразующих факторов производственной функции были рассмотрены следующие параметры и их шкалы факторов сравнения:

• транспортная доступность (плохая – «-1», удовлетворительная – «0», хорошая – «1», отличная – «2»);

• наличие сетей и коммуникаций (нет – «-1», частичное – «0», все – «1»)

• функциональное назначение (сельское хозяйство – «-1», производство – «0», ИЖС – «1»);

• престижность местоположения (низкая – «-1», средняя – «0» , высокая – «1»).

Расчёт системы весов интенсивности влияния рассматриваемых ценообразующих факторов приведен в таблице 5.

Таблица 5