2.3. Перечень необходимых для оценки документов
Состав комплекта документов, необходимых для оценки стоимости земли определяется индивидуально при каждом случае оценки и зависит от целей оценки и состава оцениваемого земельного участка.
В настоящее время организациям, осуществляющим оценку земли, необходимо представить следующий перечень документов:
правоустанавливающие документы (в зависимости от наличия: свидетельство на право собственности (см. Приложение 2), договор аренды или иные документы, подтверждающие права на оцениваемый земельный участок);
кадастровый план земельного участка (см. Приложение 1);
сведения о наличии обременений (долгосрочные договоры аренды, залог и т.д.);
сведения об объектах недвижимости и их состоянии, расположенных на участке (при наличии);
справка о балансовой стоимости земельного участка (если собственник является юридическим лицом).
Для физических лиц необходимо предоставить также паспортные данные, адрес постоянной регистрации по месту жительства.
Кроме указанных документов имеет смысл предоставить сведения, например, о категории земельного участка в соответствии с целевым назначением, а также сведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций (данная информация может дать дополнительную объективную возможность для присвоения более высоких коэффициентов при оценке земельных участков, и, как следствие, более высокой стоимости в результате оценки).
Все указанные документы должны быть предоставлены в виде копий, заверенных печатью и подписью уполномоченного лица заказчика оценки, либо нотариально.
2.4. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Изменение стоимости недвижимости зависит от ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки.
Факторы, оказывающие влияние на оценку стоимости земли можно разделить на две группы. Первая группа – это имущественные права на землю. Наиболее распространенными правами, требующими оценки являются:
1. Оценка права собственности земельного участка.
2. Оценка права аренды земли.
Вторая группа – факторы, которые воздействуют на стоимость недвижимости, – могут быть разделены на две подгруппы (рис. 2).
К первой группе относятся факторы внешней среды – экономические, социальные, политические и физические факторы.
Во вторую группу включаются факторы, которые требуют оценки влияния локальных факторов (в основном в масштабе города или его отдельного района).
Рис. 2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Оценщику необходимо установить влияние каждого фактора на итоговую цену недвижимости, причём необходимо рассматривать влияние всех факторов в совокупности и делать обоснованное общее заключение о стоимости недвижимости. Однако необходимо помнить, что проведению оценки предшествует анализ факторов спроса и предложения на данный вид недвижимости (превышение спроса ведёт к увеличению стоимости и наоборот).
Политические факторы заключаются в следующем:
налоговое законодательство;
законы о собственности;
законы об операциях с недвижимостью;
законы в области экологии;
зонирование территорий;
законодательство в области строительства;
кадастры;
лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности;
политическая стабильность.
К экономическим факторам относятся следующие:
налоги в области недвижимости;
спрос и предложение;
обеспеченность населения объектами общественного назначения;
уровень жизни населения;
состояние и перспективы строительства;
цены соседних участков земли;
данные о продажах и стоимости аренды аналогичных земельных участков.
К физическим факторам можно отнести такие, как:
экологические50;
географические;
геологические;
геодезические;
топографические;
природные ресурсы;
сейсмические;
технологические решения в области землепользования.
Социальные факторы включают в себя:
потребности населения;
структуру населения;
плотность заселения;
демографические факторы;
уровень безработицы;
возможность межэтнических и военных столкновений.
Стоимость земельных участков зависит также от других факторов социального характера – возрастной структуры, уровня образования населения, криминогенности, чувства собственности.
К временным факторам относятся:
дата оценки;
даты известных сделок по объектам-аналогам.
Фактор «условия продаж» заключается в:
особых условиях сделок;
мотивах покупателей и продавцов.
Местоположение объекта является наиболее важным факторов в силу того, что он не поддаётся изменению. Местоположение характеризуется:
пешеходной и транспортной доступностью;
состояние коммуникаций51 и перспектива их наличия;
окружением;
возможность использования соседних участков;
наличие зелёных насаждений;
состояние окружающей среды.
К физическим характеристикам относят:
размер (площадь) участка;
форму (конфигурацию);
топографию (рельеф);
ландшафт;
инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательских работ
состояние земельного участка.
Необходимо обратить внимание на то, что существуют некоторые особенности оценки земель различных категорий, например:
земли поселений (городов, деревень и иных населённых пунктов) оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.
оценка земель сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.
определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок, купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации, газо- и водоснабжения; удалённости от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, а также иных факторов, влияющих на определение рыночной стоимости земли.