2.2. Цели проведения оценки земельных участков
Экономическая оценка земельного участка – деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов43.
Результат оценки земельных участков зависит от целей оценки, обусловливающей вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся.
Различают четыре основных цели оценки земельных участков:
1. Удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Государственная политика по развития оборота земли (и другой недвижимости) направлена на решение следующих задач:
расширение категорий земель, подлежащих приватизации с одновременным определением видов земель, ограниченных в обороте и исключённых из него;
законодательное ограничение предоставления земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования и прекращение предоставления в пожизненное наследуемое владение;
стимулирование выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями для включения земельных участков в уставный капитал предприятий;
предоставление рассрочки платежей при выкупе земельных участков;
упрощение процедур предоставления земли под жилищную и промышленную застройку и прочее.
2. Создание базы для налогообложения. Основными источниками денежных поступлений являются:
налог на землю;
налог на доходы с физических и юридических лиц от сдачи в аренду недвижимости;
регистрационные сборы за государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним.
3. Реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учёте предприятий. Для реализации этой цели для юридических лиц предусмотрен переход от права постоянного бессрочного пользования земельными участками к праву собственности или аренде.
4. Составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.
Государственный земельный кадастр – систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учёта земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах44 и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.45
Государственный кадастровый учёт земельных участков – описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера (см. Приложение 1)46.
Государственный кадастр недвижимости создается и ведется в целях информационного обеспечения:
государственного и муниципального управления земельными ресурсами;
государственного контроля за использованием и охраной земель;
мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
землеустройства;
экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;
установления обоснованной платы за землю;
иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности47.
Деятельность по ведению государственного земельного кадастра осуществляется в соответствии со следующими принципами:
единство системы и технологии ведения государственного земельного кадастра на всей территории Российской Федерации;
непрерывность внесения в государственный земельный кадастр изменяющихся характеристик земельных участков;
открытость сведений государственного земельного кадастра;
сопоставимость и совместимость сведений государственного земельного кадастра со сведениями, содержащимися в других государственных и иных кадастрах, реестрах, информационных ресурсах48.
Так, целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.
Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» задание на оценку должно содержать следующую информацию:
объект оценки;
имущественные права на объект оценки;
цель оценки;
предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
вид стоимости;
дата оценки;
срок проведения оценки;
допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
Кроме того, оценка земельных участков необходима49:
1. При купле-продаже земельного участка. Оценка земельного участка для цели совершения сделки купли-продажи является одним из самых востребованных и ответственных видов оценки. Продавцу важно знать реальную рыночную стоимость приобретаемого земельного участка, поскольку продавать его слишком дёшево не имеет смысла, как впрочем и завышать цену, ведь в этом случае шансы продать земельный участок резко снижаются. Покупатель хочет быть уверенным, что та стоимость, за которую выставляется на продажу интересующий его участок, не завышена и не занижена.
Оценка земельного участка, выполненная независимым оценщиком, позволяет установить объективный ценовой ориентир – реальную рыночную стоимость участка на дату проведения сделки.
Проведение независимой оценки земельного участка в сделках купли-продажи является не только способом корректного определения его стоимости, но и доказательством соответствия величины сделки реальной рыночной ситуации.
2. При покупке земельного участка по ипотечной программе. Практически каждый банк, работающий с населением, готов предложить клиентам ипотечный кредит, но при этом сотрудники банка должны убедиться в платежеспособности клиента и в реальной рыночной стоимости объекта недвижимости, который предлагается в залог. Так, одним из документов, запрашиваемых банком у физических лиц для рассмотрения заявления на ипотечный кредит, является отчёт об оценке, выполненный независимым оценщиком. В этом случае корректно проведённая оценка земельного участка позволит узнать реальную стоимость объекта оценки.
3. При внесении земельного участка в качестве вклада в уставный капитал. На практике встречаются ситуации, когда организации формируют уставный капитал частично или полностью за счёт земельного участка. При этом оценка земельного участка для вклада в уставный капитал осуществляется независимым оценщиком.
При внесении земельного участка в виде вклада в уставный капитал вновь создаваемого или реорганизуемого предприятия, оценка земельного участка независимым оценщиком является обязательной.
Отчёт об оценке земельного участка для вклада в уставный капитал является неотъемлемым элементом пакета документов для регистрации или реорганизации компании, а также при приобретении предприятия «под ключ».
При взносе земельного участка в виде вклада в уставный капитал ООО (общества с ограниченной ответственностью) требование обязательной оценки независимым оценщиком содержится в федеральном законе «Об обществах с ограниченной ответственностью» ФЗ № 14-ФЗ ст. 15 «Вклады в уставный капитал общества»: «Если номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет более двухсот МРОТ (минимальных размеров оплаты труда), установленных федеральным законом на дату представления документов для государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества, такой вклад должен оцениваться независимым оценщиком. Номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества, оплачиваемой таким неденежным вкладом, не может превышать сумму оценки указанного вклада, определенную независимым оценщиком».
Для ОАО (открытых акционерных обществ) и ЗАО (закрытых акционерных обществ) аналогичная норма содержится в федеральном законе «Об акционерных обществах» ФЗ № 208-ФЗ ст. 34 «Оплата акций и иных ценных бумаг общества при их размещении»: «При оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик, если иное не установлено федеральным законом. Величина денежной оценки имущества, произведённой учредителями общества и советом директоров (наблюдательным советом) общества, не может быть выше величины оценки, произведённой независимым оценщиком».
Целью оценки земельного участка для вклада в уставный капитал, является обоснование его рыночной стоимости при принятии решения о взносе данного участка в виде вклада в уставный капитал.
4. При оформлении земельного участка в наследство.
5. При передаче земельного участка в качестве залога при получении кредита.
6. При страховании земельного участка. Многие страховые компании проводят оценку страховой стоимости самостоятельно с помощью страховых агентов, которые не являются специалистами в области оценки. Достаточно часто это приводит к несоответствию страховой стоимости, определяемой на основании рыночной стоимости, полной восстановительной стоимости или иной стоимости страхуемого имущества, поскольку не учитываются все факторы, влияющие на его стоимость. В результате возникновения страхового случая страховая компания может выплатить, а её клиент получить выплату, не соответствующую имущественному интересу клиента при наступлении данного страхового случая. Отчёт об оценке при наступлении страхового случая и в случае невозможности разрешения спора между страхователем и страховщиком будет являться основным доказательным документом при рассмотрении дела в суде.
7. При решении имущественных споров в судебном порядке (в том числе бракоразводные процессы).
8. При нарушении прав собственника земельного участка для возмещения ущерба, убытков виновными лицами.
9. При других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на земельные участки.
Преследуемые заказчиком цели оценки земельного участка должны быть известны оценщику для того, чтобы в зависимости от назначения оценки определить вид стоимости данного земельного участка (рыночная, ликвидационная или др.).
Заказчиком могут быть поставлены несколько целей оценки земельного участка, например, для предоставления результатов оценки в банк при получении кредита под залог земельного участка и для оценки эффективности инвестиций в данный земельный участок. Эти цели не исключают друг друга, и отдельные процедуры обследования и анализа для этих двух назначений совпадут, но конечные результаты оценки стоимости земельного участка, в данном случае ликвидационной и инвестиционной, будут разными.