Определение удельного веса подходов

Критерий	Затратный подход, %	Сравнительный подход, %		Доходный подход, %
1.Достоверность информации	30	35		35
2.Полнота информации	25	35		40
3.Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	20	50		30
4.Способность учитывать конъюнктуру рынка	25	40	35
5.Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта	20	30	50
6.Допущения,принятые в расчетах	35	35	30
Весовые показатели достоверности метода	25,8	37,5	36,7

Весовые показатели достоверности метода рассчитаны следующим образом:

• затратный подход: (30 + 25 + 20 + 25 + 20 + 35) : 6 = 25,8 % ;

• сравнительный подход: (35 + 35 + 50 + 40 + 30 + 35) : 6 = 37,5 % ;

• доходный подход: (35 + 40 + 30 + 35 + 50 + 30) : 6 = 36,7 %.

5.2.3 Метод анализа иерархий (МАИ)

Согласованная оценка в приведенных выше методах была основана на так называемом методе веса и баллов, но данные методы действенны лишь в тех случаях, когда критерии имеют преимущественно количественный характер. В случае, если же одни показатели, характеризующие вариант решения, имеют количественный характер, а другие качественный, могут возникнуть проблемы в разработке единой шкалы измерения, а также в построении согласованной системы оценки, необходимой для достижения максимально объективного результата.

Главное преимущество метода анализа иерархий ( метод аналитической иерархической процедуры, иерархия Саати) заключается в возможности сравнить критерии и варианты решений попарно. Данный метод дает возможность проанализировать результаты всех попарно взвешенных вариантов, систематизировать их и при помощи определенных преобразований и матричных расчетов прийти к традиционной таблице веса и балла.

Алгоритм применения МАИ следующий:

1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.

2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент матрицы – aij – представляет собой интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии j.

Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9:

1 – равная важность;

3 – умеренное превосходство одного над другим;

5 – существенное или сильное превосходство;

7 – значительное превосходство;

9 – очень сильное превосходство;

2,4,6,8 – промежуточные значения.

Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5.

Выбор шкалы определяется следующими требованиями:

• шкала должна давать возможность улавливать разницу субъективной составляющей аналитиков, когда они проводят сравнения, различать как можно больше градаций оценок;

• эксперт должен быть уверенным во всех градациях своих суждений одновременно.

3. Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.

4. Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент.

Рис. 7. Согласование результатов оценки

Для целей оценки недвижимости рекомендуется использовать следующие критерии согласования:

А – возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца.

Б – тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ.

В – способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.

Г – способность методов учитывать специфические методы оценки объекта, влияющие на его стоимость (размер, местоположение, потенциальная доходность и так далее).

По форме табл. 13 строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев.

Затем проводится сравнение результатов на нижнем уровне по каждому критерию (табл. 14).

После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитывается итоговое значение весов каждого подхода и определяем средневзвешенную цену (табл. 15).

Таблица 13