66

3. Принципы оценки земли

Принципы оценки объектов недвижимости (рис. 3) – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя

2. Принципы, связанные с землей и её улучшением

3. Принципы, связанные с рыночной средой

2.1 остаточная продуктивность

3.1 зависимость

1.1 полезность

1.2 замещение

1.3 ожидание

2.2 предельная продуктивность (вклад)

2.6 разделение

3.4 конкуренция

2.5 экономический размер

3.2 соответствие

3.3 спрос и предложение

2.3 возрастающего и уменьшающегося дохода

2.4 сбалансированность

3.5 изменение

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

объекта недвижимости

Рис. 3. Принципы оценки недвижимости

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов (рис.):

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с рыночной средой.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

3.1. Принципы оценки земли, основанные на представлениях пользователя

Принципы, основанные на представлениях пользователя (полезности; замещения; ожидания) позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

1.1. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Именно поэтому этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

Согласно Международным стандартам оценки стоимость земли устанавливается посредством оценивания ее полезности в терминах юридических, физических, функциональных, экономических и экологических факторов, определяющих ее продуктивность.

1.2. Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый принцип замещения и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя.

Принцип замещения означает, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. Таким образом, Принцип замещения означает, что покупатель не будет платить более высокую цену за земельный участок, если он может купить такой же земельный участок, но по более низкой цене. Действие этого принципа в отношении земли означает, что рыночная стоимость землю устанавливается по уровню наиболее низких цен на земельные участки аналогичного качества и предложения. На действии этого принципа построено применение метода сравнения продаж.

1.3. Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный принцип ожидания означает, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

Стоимость земли определяется представлениями участников рынка о величине и продолжительности будущего потока дохода, создаваемого земельным участком, например дохода от ведения сельского хозяйства, размещения торговых объектов, сдачи в аренду помещений после застройки земельного участка или его последующей перепродажи.