6.6. Договор купли-продажи недвижимости

Закон относит к недвижимости земельные участки, участки недр, обособленные важные объекты и иные объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, подлежащие государственной регистрации.

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи недвижимости консенсуальный, возмездный и взаимный.

Сторонами договора выступают продавец и покупатель. Продавец — это собственник недвижимости, права которого подтверждаются титулом, то есть свидетельством, выданным государственным регистрационным органом. Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом или покупателем выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия сделка может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга.

Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора (ст. 554 ГК РФ). Например, если предмет договора составляет здание, в договоре необходимо указать его местоположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики, а также кадастровый номер. При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается несогласованным, а договор — незаключенным.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления единого документа, содержащего все существенные условия договора и подписанного обеими сторонами.

Порядок государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости и прав на нее установлен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ред. от 05.03.2001 г. Государственной регистрации подлежат права на воздушные суда, а также сделки с воздушными судами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними» в ред. от 01.07.2011 г. Вопросы регистрации морских судов, судов внутреннего плавания, а также судов смешанного плавания регулируются Кодексом торгового мореплавания РФ.

Цена представляет собой существенное условие договора купли-продажи недвижимости; при ее отсутствии договор считается незаключенным. Особенность определения цены состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Основная обязанность продавца — передача недвижимости покупателю. Следует различать передачу права собственности и фактическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи. Обязанность передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с ограничениями (обременениями).

Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели недвижимости переходит к покупателю. При этом возникновение права собственности связывается с моментом регистрации права, а не с фактической передачей вещи.

Обязанность покупателя — принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК РФ. Отказ от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответствующие последствия (возмещение убытков, неустойку и т. п.). В случае передачи продавцом недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель вправе требовать возмещения причиненных ему убытков, даже если недостатки имущества были зафиксированы в передаточном акте и покупатель принял имущество.

В случае продажи земельного участка без находящейся на нем недвижимости при отсутствии в договоре иных условий у продавца остается ограниченное вещное право (сервитут) на ту часть проданного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение может быть использовано только для проживания граждан. В случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих полностью в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

К покупателю квартиры одновременно с передачей права собственности на нее переходят и права на объекты общего пользования (общие помещения дома, несущие конструкции, фундамент и т. д.) Договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации.