Мультипликатор учета износа присущего сельскохозяйственной недвижимости, рассчитывается на основе следующего утверждения: "Факт банкротства оказывает одинаковое влияние на стоимость недвижимости".

Не секрет, что практически 90-95% сельхозпредприятий Украины убыточны, имеют огромные кредиторские задолженности, задолженности перед государственными органами. Если бы ни положения закона "О банкротстве", запрещающие проведение процедур банкротства в отношении сельскохозяйственных предприятий, то практически все КСП были бы приватизированы именно в рамках этого процесса.

С другой стороны, недвижимость промышленных предприятий, объявленных банкротами, уже достаточно привычный товар на рынке недвижимости. Информация о товаре и уровне цен продажи доступнее, чем информация о деятельности вторичного рынка. Это происходит благодаря проводимым рекламным компаниям с объявлениями в прессе и на телевидении. К тому же, как правило, банкротами объявляются промышленные предприятия, в недалеком прошлом достаточно известные, что позволяет достаточно просто ориентироваться в характере построек, примененных конструктивных решениях.

Особенно много информации об уровне цен на недвижимость предприятий банкротов сосредоточено на биржах и иных структурах, позволяющих организовывать конкурсный характер реализации. В северо-восточном регионе, одним из ведущих продавцов недвижимости предприятий банкротов, является Харьковская товарная биржа. Обработка базы данных позволяет иметь усредненное значение стоимости 1 кв. м промышленной недвижимости, реализуемой путем продажи обанкротившегося предприятия. То, что сотрудники отдела оценки привлекаются к определению начальной стоимости аукционных торгов, позволяет оценщикам корректировать эти данные, в сторону очищения от физического износа.

Затем, сравнив откорректированное значение рыночной стоимости 1 кв. м (без физического износа) со стоимостью нормативного строительства 1 кв. м данной недвижимости, можно получить коэффициент связи - рыночный мультипликатор. Этот мультипликатор показывает - насколько востребована недвижимость предприятий, хозяйственная деятельность которых, была длительное время убыточна и закончилась процедурой банкротства. В цифровом понимании, он свидетельствует о наличии износа (суммирующего функциональный, технологический, внешней среды и все остальные виды износа кроме физического), приводящего к пропорциональному снижению стоимости объекта недвижимости. Главное допущение метода заключается в том, что процессы снижения стоимости предприятий-банкротов в промышленных зонах и сельскохозяйственных районах - одинаковы.

В отличие от рассмотренного выше метода, в данном, нет необходимости учитывать коэффициенты соответствия строительных объемов и коэффициент отражающий оптовый характер рассмотрения недвижимости.

В общем виде, формула расчета рыночной стоимости сельскохозяйственной недвижимости, может иметь следующий вид:

С рын. = С вост.* Кг физ. изн.* Кг вн.изн. (рын. м),

где

С рын. - рыночная стоимость объекта сельскохозяйственной недвижимости;

С вост. - восстановительная стоимость объекта сельскохозяйственной недвижимости;

Кг физ. изн. - коэффициент годности, рассчитанный на основании накопленного физического износа;

Кг вн. изн. (рын. м) - коэффициент годности (рыночный мультипликатор), характеризующий присутствие износов, отличных от физического;

 

Использование этих методов позволяет производить расчет стоимости сельскохозяйственной недвижимости как минимум двумя методами. В качестве третьего можно использовать классический затратный метод (без стоимости земельного участка), носящий характер определения нормативной стоимости строительства. В свою очередь, этот метод становиться основой для определения нормативной стоимости строительных материалов, высвобождаемых при разборке зданий и сооружений (в соответствии с нормативными документами). Использование именно нормативных документов для определения стоимости строительных материалов высвобождаемых при разборке (формальный подход), обуславливается следующими соображениями:

Нормативные действия по определению стоимости высвобождаемых материалов гармонично сочетаются с нормативным характером ценообразования данного метода.

Поскольку стоимость высвобождаемых материалов очень сильно зависит от места продажи, качества самого материала, работ по проведению демонтажа и многих иных факторов, которые достаточно трудно предусмотреть заранее (до демонтажа) - нормативная аргументация выглядит наиболее убедительно.

Использование третьего метода может не охватывать все объекты недвижимости, однако в отношении тех объектов, которые в силу ряда технологических, конструктивных и иных причин не будут восстановлены, - абсолютно обязательно. Опыт проведения оценки сельскохозяйственной недвижимости показывает, что нормативные значения, на удивление, достаточно точно отражают устоявшийся уровень цен на здания под разборку. Это связано с тем, что покупатель объекта под разборку также находиться в некотором неведенье в отношении того, чем закончиться демонтаж (допущения одного рода). Отсутствие значительных ценовых колебаний в последнее время не позволяет говорить о соответствии в динамике и вероятно требует постоянных проверок на предмет соответствия в дальнейшем.

Рассмотрение приведенных выше "особых" методов оценки сельскохозяйственной недвижимости, это результат понимания той ситуации, что методы и приемы, ставшие привычными при оценке промышленной недвижимости, в данной ситуации использовать некорректно. Поскольку данные расчеты также имеют определенную степень допущений, то их использование должно сопровождаться тщательным подбором строительных аналогов, являющихся основой проведения расчетов, и внимательному изучению и учету факторов сопровождающих сельскохозяйственную недвижимость, являющуюся предметом оценки.

Автор статьи надеется на конструктивный диалог со всеми заинтересованными в улучшении методологии экспертных оценок сельскохозяйственной недвижимости.