Учет износов отличных от физического

Мультипликатор учета износа присущего сельскохозяйственной недвижимости, рассчитывается на основе следующего утверждения: "Жилая недвижимость - индикатор рынка иной недвижимости, расположенной в месте обособленных систем".

Как уже упоминалось, сельскохозяйственный населенный пункт, который входит территориально в сельскохозяйственное предприятие, практически полностью является заложником результатов его хозяйственной деятельности. Для населения проживающего на территории хозяйства, в настоящее время, работа в предприятии является единственным местом приложения труда. Ранее, в советское время, с целью вовлечения трудовых ресурсов села в промышленное производство, отдельные предприятия создавали подразделения, преимущественно обслуживающего, второстепенного характера (швейное, по производству тары и т. д), непосредственно на территориях сельских населенных пунктов. Причем в результате того, что пригородное сельское население само находило работу на промышленных предприятиях городов, то основной упор делался на удаленные районы (80-120 км от областного центра и от 20 км от районных). Эти производственные мощности позволяли диверсифицировать рынок приложения труда трудоспособному населению сел.

В результате резкого спада промышленного производства, филиалы предприятий были ликвидированы в первую очередь. Значительное повышение стоимости проезда в пригородных маршрутах и крайне нерегулярные выплаты зарплаты на промышленных предприятиях, привели к нецелесообразности поиска работы за пределами сельских районов. Результат следующий: жители села, лишенные мест работы в городе, вместе с теми, кто годами (в среднем около 4-5 лет) не получает заработной платы в сельхозпредприятиях, занимаются практически натуральным хозяйством. Деньги, выручаемые за выращенную на приусадебном участке продукцию, практически полностью расходуются на текущие нужды.

В результате принятых указов, реформирующих КСП и определяющих текущих собственников, земля, основное средство производства в сельском хозяйстве, отдана жителям сельских населенных пунктов. Такая передача (сертификатная) осуществлялась либо по наследству от работавших, но умерших родственников, либо тем, кто числиться членом КСП. То есть практически все жители (включая сельскую интеллигенцию) стали собственниками земли. В данной статье не рассматривается дальнейшая судьба земельных сертификатов, но тот факт, что важнейшее из основных средств сельского хозяйства было передано проживающим в пределах села жителям, именно их позволяет рассматривать в качестве основных инвесторов на начальном этапе. Этот этап продлиться ровно настолько, насколько будет затянут легитимный переход полного права собственности на землю к более крупным собственникам.

Все эти обстоятельства вынуждают рассматривать финансовое положение именно собственника земельного сертификата. Поскольку источникам пополнения капитала жителей сельских районов внимание уже уделено, следует рассмотреть иные варианты пополнения инвестиционных средств. Самым доступным вариантом, является продажа жилой недвижимости. В то же время жилая недвижимость является наилучшим индикатором инвестиционного внимания к региону и со стороны внешних инвесторов (что уже не требует особого пояснения).

В каком же состоянии в настоящее время находиться жилая недвижимость в селах. В 95% сел новое жилищное строительство не ведется. В отдельных селах последние "новостройки" относятся к периоду до 93 - 95 годов, а в основной своей массе приходятся на начало и середину 80-х. Наблюдается катастрофическое уменьшение численности жителей (смертность превышает рождаемость в разы), вследствие чего на вторичный рынок поступает большое количество домов (в явной и не явной форме). Часть домов, особенно на окраинах сел пустует и рушится (не без участия человека, к сожалению). Отдельные, малочисленные села, жители покидают навсегда. Результат - стоимость жилых домов по Харьковской области (без пригородных и курортных зон), колеблется в районе 200-2000 $ (в зависимости от состояния и площади).

С другой стороны, стоимость жилья, показывает насколько хорошо работает хозяйство, расположенное в черте этого населенного пункта. Если рядом расположенное хозяйство более-менее держится наплаву, то расположенная там жилая недвижимость становиться предметом интереса соседей, что играет на повышение цен. В этой связи следует отметить, что опыт проведения работ по оценке основных фондов КСП, свидетельствует - уровень цен на жилую недвижимость, зачастую, говорил о состоянии дел в хозяйстве гораздо откровеннее, чем бухгалтерия предприятия.

Проведя опрос, целью которого является определение стоимости жилой недвижимости и стоимости земельного участка (незастроенного, или с ветхим строением), можно определиться со стоимостью жилого дома (вместе с хозяйственными постройками). Износ жилого дома можно принять укрупненно. Как показывает опыт, численное значение может лежать в пределах 20-25%.

Рассчитав нормативную стоимость сооружения такого дома, и сравнив ее со стоимостями на вторичном рынке, можно получить некий коэффициент связи - рыночный мультипликатор. Смысловая нагрузка данного коэффициента - учет всех форм обесценения недвижимости, отличных от физического. Собственно уровень цен на жилье отражает состояние не только сельскохозяйственных предприятий, но и характерен даже для целых отдельных регионов. Не использование данного метода в городах объяснимо лишь отсутствием острой необходимости в использовании затратного метода.

Для того чтобы влияние физического износа на стоимость не приводило к искажению мультипликатора, в расчете стоимости аналога жилого дома учитывается коэффициент годности (0,8-0,75 - соответствующий физическому износу). Выделение надворных построек может осуществляться как путем процентной составляющей, так и путем расчета весовой части согласно сборнику УПВС.

В таком подходе присутствует определенная степень допущения, связанная с имеющимися отличиями рынков жилой и производственной недвижимости. Но, при имеющихся иных допущения, они играют не столь заметную роль.

В итоге, при расчете стоимости нежилой недвижимости затратным методом, в формулу расчета добавляется коэффициент годности, соответствующий износу присущему недвижимости и отличному от физического. Численным выражением данного коэффициента является значение полученного мультипликатора.

Влияние величины объема зданий на стоимость учитывается согласно таблиц соответствия строительных объемов (как согласно рекомендаций Киевской академии строительства, так и согласно таблицы, приведенной в одном из сборников УПВС). Проведение такой корректировки необходимо ввиду того, что выполнив просто учет мультипликатора, образно говоря переходим к рассмотрению коровника такого же объема, что и жилой дом. Хотя и с точки зрения строительства, и с точки зрения ситуации на рынке, совершенно ясно, что увеличение объема (площади) приводит к снижению стоимости объекта недвижимости.

И, наконец, последним коэффициентом, который может быть и должен быть применен при рассмотрении стоимости крупных групп недвижимости сельскохозяйственного предприятия, должен быть "риелтерский" коэффициент. Его размер может быть в пределах 15-30% и характеризует необходимость организации процесса реализации данной недвижимости. Он отражает "оптовый" характер рассматриваемых площадей. Установление численного значения происходит исходя из следующих предположений. По сути, реализация большого количества недвижимости требует создания структуры, которая бы занималась реализацией объектов (подобной к риэлтерской фирме). Естественно работа этой структуры должна основываться на получении определенной прибыли (собственно "прибыль + страховка"). Для упомянутых риэлтеров, данное значение находится в диапазоне 5-10% (ликвидные объекты, квартиры), но в отдельных случаях достигает значений 20-30% (большие производственные комплексы). Увеличение маржи происходит даже не за счет увеличения прибыльности работы с неликвидной недвижимостью, а за счет формирования страхового фонда (ввиду ее неликвидности). Коэффициент, отражающий оптовый характер продажи, исходя из приведенных выше рассуждений, может быть принят на уровне 10-25%, еще 5% принимались исходя из необходимости организации охраны объектов недвижимости (расходы, связанные с ее организацией и функционированием). Последнее, исходя из опыта коллективных хозяйств, особенно актуально.

В общем виде, формула расчета рыночной стоимости сельскохозяйственной недвижимости, может иметь следующий вид:

С рын. = С вост.* Кг физ. изн.* Кг вн.изн. (рын. м) * Кстр. об. * К "риелт.",

где:

С рын. - рыночная стоимость объекта сельскохозяйственной недвижимости;

С вост. - восстановительная стоимость объекта сельскохозяйственной недвижимости;

Кг физ. изн. - коэффициент годности, рассчитанный на основании накопленного физического износа;

Кг вн. изн. (рын. м) - коэффициент годности (рыночный мультипликатор), характеризующий присутствие износов, отличных от физического;

К стр. об. - коэффициент соответствия строительных объемов (по таблицам УПВС и иным нормативным изданиям);

К "риелт." - коэффициент, отражающий оптовый характер рассмотрения недвижимости. Используется при рассмотрении больших групп недвижимости. В принципе, возможно использование зависимостей с рынка промышленной недвижимости.