6.3. Метод затрат

Метод затрат это по сути единственный метод который возможно, без особых проблем, использовать при оценке сельскохозяйственной недвижимости. Недостаток информации по строительству, использованным материалам, размерам и параметрам может быть легко устранен в результате натурного осмотра и проведении необходимых замеров. Расчеты выполняются согласно многолетней практике, с использованием целого ряда нормативных документов (УПВС, "Правила определения физического износа…", "Индексы удорожания…" и т. д.). Беда лишь в том, что значения получаемые этим методом (без учета износов отличных от физического) практически никогда не соответствуют рыночным реалиям. Если для города (в Харькове это районы средней зоны) возможны случайные совпадения, то для сельскохозяйственной недвижимости, из-за наблюдаемого уровня цен, практически исключены.

Рассмотрим основные величины и коэффициенты, используемые в расчетах методом затрат. Строительные площади и объемы легко рассчитать даже не имея технической документации - сельскохозяйственная недвижимость, как правило, проста в своих очертаниях. Коэффициенты удорожания до 1997 года не вызывают нарекания и используются в массовом порядке.

В отношении коэффициента удорожания с базового года (1984 это, или 1997 год не суть важно) на момент оценки. К сожалению, по отношению к сельскому хозяйству, эти коэффициенты однозначно завышены. Причина проста, в настоящее время (с 1995-1997 года) строительство сельскохозяйственных объектов практически свернуто и коэффициент удорожания фактически отражает удорожание строительства жилья и административных зданий в городе Киеве и, отчасти, еще в трех-пяти городах Украины.

Тем ни менее, поскольку остальные известные методы оценки в настоящее время использовать практически невозможно, метод затрат - это единственно возможный метод, который можно использовать для расчета стоимости сельскохозяйственной недвижимости. Так как развитие рынка недвижимости в городах и пригородных зонах позволяет производить расчет стоимости не используя метод затрат, то и отношение к использованию данного метода в оценочной среде такое, как к чему-то обязательному (позволяет описать состояние конструктивов и вывести средневзвешенный физический износ), но ненужному при вынесении суждения о стоимости. Причина невостребованности результатов расчета затратным методом заключается в том, что традиционно не учитываются износы присущие объекту (отличные от физического). И дело тут ни столько в нежелании учитывать иные виды износа, или в наличии приказа ФГИУ, запрещавшего учитывать подобные виды износа при приватизации. Просто обоснование уровня износа, отличного от физического, очень сложное занятие и следовать каким либо нормативным инструкциям не предоставляется возможным, по причине отсутствия таковых.

На основании проведенного описания сложностей, которые возникают при расчете стоимости сельскохозяйственной недвижимости различными методами, необходимо сделать следующие выводы.

Единственно возможный алгоритм расчета стоимости такой недвижимости, объективно может опираться только на затратный метод.

Необходимо производить учет износов отличных от физического, которыми обладает сельскохозяйственная недвижимость. Для этого является возможным построение различных логических цепочек, отдельным из которых будет уделено внимание в данной работе.

Рассмотрение износов присущих объекту (всех) зачастую позволяет делать вывод о невозможности дальнейшей эксплуатации объекта. Учитывая тот факт, что обеспечение полной сохранности такой недвижимости на практике очень и очень проблематично (процесс динамического "старения"), часть объектов необходимо рассматривать как материалы высвобождаемые при разборке зданий. Для получения числовых выражений стоимости представляется возможным использование нормативной литературы ("Нормы выхода строительных материалов, высвобождаемых при разборке зданий", например). Это, возможно, не достаточно точно отражает стоимость строительных материалов для конкретного покупателя такого имущества, но зато четко доказуемо. В этом случае особое внимание следует уделять подбору полного аналога (а не функционального) аналога на основании сборников УПВС и типовых проектов, акцентируя внимание на материалах использованных при строительстве. Последнее, необходимо проиллюстрировать следующим примером. Если объектом оценки выступает коровник, имеющий стены из ракушечника, то при рассмотрении возможных аналогов необходимо остановиться на гусятнике или курятнике, имеющем именно такие стены и общие строительные характеристики (при условии, естественно, что подобных коровников в сборниках нет).