2. Методы оценки.

Рассмотрим, к каким последствиям приводит влияние упомянутых факторов, при рассмотрении различных методов оценки:

 

6.1. Метод аналогов продаж

Использования данного метода невозможно ввиду того, что число сделок с подобной недвижимостью ничтожно мало. Узнать о факте существования подобных сделок можно только непосредственно в месте расположения объекта недвижимости, изучая документы бухгалтерского учета, или из разговоров с местными жителями (что надежнее). Информация в прессе о продажах сельскохозяйственной недвижимости практически не встречается. Единственным печатным органом, из которого можно получить информацию о начальных стоимостях при конкурсной продаже, являются "Ведомости приватизации". Жаль, что число таких публикаций очень мало и достаточно редко публикуется информация о цене, по которой объект был реализован.

Существует отдельный рынок, информация о котором не в состоянии (в данном случае) отразить рыночную стоимость недвижимости. Речь идет о том, что недвижимость переданная в залог (с согласия собственника) фигурирует в прайс-листах бирж и иных организаций, работающих с налоговыми залогами по остаточной балансовой стоимости. Как показывает опыт - это абсолютно нереальные цифры и автору этой статьи неизвестен ни один случай, когда реализация такой недвижимости могла быть возможна без участия эксперта-оценщика (переоценка по рыночной стоимости).

Зачастую сделки, которые оформляются с сельскохозяйственной недвижимостью, имеют специфический характер. До 70% сделок - продажа невостребованных в технологическом процессе объектов под разборку. Другими словами наблюдаются нетипично рыночные мотивации и отношения участников рынка.

Даже имея информацию о "продажной" цене объекта, очень сложно сориентироваться с физическим состоянием объекта. Как только становиться известно о предполагаемой сделке, объект недвижимости подвергается массированной атаке желающих что-то снять или отвинтить.

И последнее, в Украине, как и во многих других странах, в отличие от третьих (Израиль, например), запрещено пользоваться результатами своих предыдущих оценок при аргументации стоимости текущего объекта.

Таким образом, использование данного метода, при определении стоимости сельскохозяйственной недвижимости практически невозможно.

 

6.2. Метод дисконтирования денежных потоков (по доходности)

В оценочной практике получил широкое распространение расчет методом дисконтирования на основе денежных потоков, возникающих от предоставления объекта оценки недвижимости в аренду. Основой для проведения расчетов данным методом, являются две основные величины: ставка арендной платы и коэффициент дисконтирования (капитализации).

Реалии, присущие рынку сельскохозяйственной недвижимости свидетельствуют о том, что арендные отношения в сельскохозяйственных предприятиях вообще не развиты. Это неудивительно, поскольку брать в аренду коровник или зернохранилище нет ни какого смысла, если в аренду не берется основное средство производство в сельском хозяйстве - земля. До последнего времени аренда земли не была распространена, а аренда недвижимости практически вообще исключалась. Поэтому установление каких-либо арендных ставок за 1 кв. метр сельскохозяйственной недвижимости практически всегда носит надуманный характер и является ни чем иным, как "средством достижения результата".

В отношении ставки дисконта и коэффициента капитализации следует отметить следующее. Как известно, при определенных обстоятельствах, значения этих двух величин равны, в ином случае (отсутствия равенства) - это соизмеримые величины. Для того, что вести суждения о размере этих ставок и коэффициентов, в независимости от приемов и методов, к которым прибегает оценщик, обязательным является оценка уровня (диапазона) в котором находятся искомые значения. В практике оценки недвижимости отличной от сельскохозяйственной, для этой цели принято производить анализ сделок о покупке недвижимости при известных арендных отношениях. Результатом данных исследований является получение коэффициента капитализации - коэффициента связывающего доход от объекта с его текущей стоимостью. Из-за отсутствия значений, как стоимости, так и доходов, выполнить это несложное арифметическое действие очень проблематично.

Проведенные рассуждения наглядно демонстрируют невозможность использования данного метода при оценке сельскохозяйственной недвижимости.