2. Оценка бизнеса сельскохозяйственных организаций на основе традиционных подходов и методов

В мировой практике широко используется три подхода оценки бизнеса: доходный, сравнительный, затратный с присущими каждому подходу методами. Для расчета стоимости предприятий применяется единая система оценочных показателей во всех отраслях экономики без учета специализации организаций. Так стоимость капитала и оборотные активы предприятия принято оценивать согласно доходному подходу, имущество предприятия, а именно основные средства рассчитывают, используя затратный подход, сравнительную оценку предприятия на аналогичном рынке проводят с помощью сравнительного (рыночного) подхода. В рамках доходного подхода выделены две группы методов: метод капитализации; метод дисконтирования денежных потоков. Данные методы описаны и широко используются учеными России, Европы и оценщиками во всем мире. В рамках доходного подхода оценщики прибегают к методу дисконтирования денежных потоков. Метод дисконтирования денежных потоков опирается на оценку будущих

чистых доходов. Основными этапами дисконтирования являются:

- прогноз будущих денежных потоков;

- определение дисконтирующей ставки;

- дисконтирование будущих денежных потоков;

- определение суммы дисконтированных денежных потоков и чистой те-

кущей стоимости.

2. Особенности сельскохозяйственной недвижимости

В сельскохозяйственных предприятиях, как показал опыт работы с ними, бухгалтерский учет ведется на очень низком уровне. Зачастую идентифицировать объект оценки возможно только после проведения малого пленарного заседания с участием старожилов. Достаточно часто наблюдаются противоречия в различных формах учета и отчетности.

Эксперт-оценщик, выполняющий оценку активов сельхозпредприятия, является практически первым человеком, которого действительно интересует вопрос: "Чем располагает предприятие?".

Практически в 99% хозяйств отсутствуют технические паспорта на здания и сооружения. Строительная документация на объекты недвижимости отсутствует в 90% хозяйств. У половины из тех хозяйств, где она есть, она ограничивается типовыми проектами. На протяжении всего периода пользования зданиями и сооружениями, у собственника практически никогда не возникал вопрос о строительных характеристиках, присущих объектам. Составляемые по просьбе инвестора (или оценщика) эскизы объектов недвижимости изобилуют ошибками, путаницей в единицах измерения и нередко составляются даже без наружных обмеров (на глаз, по памяти).

Учетные карточки основных средств заполняются с внесением минимума информации и такая информация, как материал основных конструктивов - большая редкость.

Как правило, первоначальные стоимости (постановки на баланс) не сохранены. Балансовые стоимости искажены проведенными индексациями (зачастую задним числом) и учетом средств, не имеющих отношение к объекту (ремонтные работы, за которыми скрывалось и новое строительство, и оборудование).

 

2. Экономическая ситуация в регионе

Рынок капиталов. К сожалению так и не удалось стереть грань между селом и городом. Более того, за последнее время эшелонирование экономики еще более усилилось. Главной причиной этому является неравномерное распределение капитала по регионам Украины. Не обсуждая моменты на уровне областей, хотя и не забывая, что Харьков занимает 16 место по объемам инвестирования, следует отметить следующее. Сельское хозяйство (именно производитель) не имеет доступа на рынки капитала. Капитал, до настоящего времени, также не достиг уровня даже районных центров. По сути, деньги, которые вращаются в пределах хозяйства, находятся в замкнутом цикле, без притока извне. А поскольку сельское хозяйство не может быть самодостаточной системой, те не многочисленные капиталы, которыми обладает хозяйство, расходуются не восполняясь. Следствие - практически 100% переход на бартер и изъятие из обращения денег. Даже психологически является привычным и типичным то, что цена зерна устанавливается не исходя из единиц национальной валюты, а исходя из топливного эквивалента (кг за литр).

Рынок товаров и материалов. Отсутствие денег не позволяет хозяйствам быть полноправными участниками рынка сырья и материалов. Они лишены права выбора, следствие - некачественное топливо, ГСМ, строительные материалы.

Рынок труда. И при Советской власти имел место процесс "вымывания" мозгов и рук из сельского хозяйства (более высокий уровень оплаты, бытовая обустроенность и т. д.). В настоящее время это имеет катастрофический характер. Как показывает опыт, зачастую очень сложно сформировать грамотный коллектив, которому можно доверить выполнение технических, агротехнических и иных работ.

Эти обстоятельства взаимосвязаны и существенно влияют на ценообразование на рынке региональной недвижимости. Сравнение прайс-листов риелтерских фирм Киева и любого другого областного центра однозначно покажет, где сосредоточены основные капиталы, качественные товары и квалифицированная рабочая сила. Эти обстоятельства типичны не только для села, но именно село можно рассматривать как точку отчета, "абсолютный ноль", и это требует внимания.