35. Ипотечный кредит

Ипотека - залог земли, недвижимого имущества. Ипотека оформляется договором между залогодателем и залогодержателем, по которому залогодатель обеспечивает недвижимость какое-либо финансовое обязательство перед залогодержателями, соглашается, что такая недвижимость может являться предметом претензий залогодержателя в связи с погашением финансового обязательства.

Ипотекой могут обеспечиваться кредиты юридических, а также физических лиц, полученные ими в банках; коммерческие кредиты юридических и физических лиц; иные договорные отношения по финансовым обязательствам (купля-продажа, найм, причинение вреда, подряд).

Залог - способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Ипотечный кредит - ссуда под залог недвижимого имущества.

Субъекты: ипотечные банки, специальные ипотечные компании, коммерческие и др. банки (кредиторы), физические и юридические лица имеющие в собственности недвижимость (заемщики).

Объекты залога:

1. жилые дома и квартиры;

2. производственные здания, сооружения, магазины, склады;

3. земельные участки.

Предметом ипотеки понимается зарегистрированная в соответствующем реестре недвижимость, идентифицированная договором об ипотеке. К недвижимости можно отнести:

• земельные участки;

• предприятия, здания, строения и другие сооружения, расположенные на земельных участках, включая без ограничения нежилую собственность, жилые дома, коттеджи, садовые домики, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т.п. Они прочно связаны с землей, перемещение их невозможно без ущерба их назначению;

• права на аренду или другие права на пользование земельными участками, зданиями, сооружениями и т.п. в соответствии с действующим законодательством;

• земельные участки вместе с объектами.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан, могут быть предметом залога в качестве обеспечения своевременного возврата банковского кредита.

Виды имущества, залог на которые запрещен:

• имущество, находящееся в исключительной государственной собственности: земля (за исключением земельных участков, переданных в частную собственность), недра, воздушное пространство, внутренние водоемы, леса и иные природные ресурсы; а также специальные объекты, по причине их исторической, культурной или иной ценности либо по усмотрению государственной безопасности.

Особенности залога:

1. наличие у заемщика собственности;2. собственность должна приносить доход ее владельцу;3. собственность не должна быть объектом залога в др. сделке.

Ипотечные облигации представляют собой долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твердый доход.

В зависимости от способа обеспечения обязательств (ссуды) имуществом различают виды ипотеки: стандартная (обычная), объединенная, чужого имущества, общая, условная. Стандартная ипотека, при которой залогодатель исполнение одного конкретного обязательства осуществляет путем залога одного конкретного своего имущества. Объединенная ипотека, при которой залогодатель исполнение одного конкретного обязательства осуществляет путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов. Ипотека чужого имущества, при которой залогодатель исполнение своего залогового обязательства осуществляет посредством залога имущества третьего лица. Общая ипотека, при которой для исполнения одного долгового обязательства под залог отдается несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения предусмотренного договором условия. Если условие не исполняется ипотека может быть отменена. Условие может устанавливаться в отношении как залогодержателя, так и залогодателя.

По срокам регистрации ипотека бывает первичная и последующая.

Главный (первичный) ипотечный залог означает ипотеку, зарегистрированную раньше другой ипотеки и имеющую юридический приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее.

Последующий залог предмета ипотеки означает любую ипотеку, которая зарегистрирована позднее другой и является вторичной по отношению к ранее зарегистрированной ипотеке.

Виды (типы) заключаемых сделок по ипотеке могут подпадать под следующие категории:

- Простое финансирование. При данной сделке заемщик является собственником имущества и не имеет обязательств по ипотеке. Заемщик оформляет закладную на имущество для получения денежных средств для своих целей.

- Вторичное финансирование. При данной сделке заемщик является собственником имущества, но имеет невыплаченную закладную. Заемщик желает, например, увеличить сумму ипотечного кредита или получить лучшие условия от другого кредитора.

- Продажа имущества без существующей ипотечной задолженности. При данной сделке владелец имущества продает его заемщику банка. Продавец имущества обычно получает его стоимость непосредственно из суммы ипотечного кредита.

- Продажа имущества при наличии ипотечной задолженности. По имуществу, которое передается заемщику, имеется ипотечная задолженность, и эта задолженность продавца имущества погашена из суммы нового кредита и ее действие соответственно прекращено до регистрации новой ипотечной сделки.

- Некоторые банки практикуют открытие семейных жилищных накопительных счетов - накопление денежных средств на счете в банке для получения ипотечного кредита на строительство или приобретение дома, квартиры, дачи, гаража и других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы счета приобретают право получения кредита, лишь накопив определенный процент (долю) от стоимости объекта. Имея заранее установленную сумму жилищно-накопительного вклада, клиент получает право поселиться в построенном доме (квартире), а остальная сумма стоимости жилья оформляется кредитом банка с залогом дома (жилья).

- Жилищный сертификат - вид ценной бумаги. Его номинал обозначен и в денежной форме, и в квадратных метрах общей площади жилья. Приобретая определенный пакет сертификатов, их владелец приобретает право на получение суммы, за которую можно продать принадлежащие ему квадратные метры жилья, при желании он может получить ипотечный кредит под залог жилья.

Процесс предоставления ипотечного кредита банком проходит следующие стадии

• 1 стадия: приема и оформления заявления на кредит (Начинается с момента обращения в банк потенциального кредитополучателя. Работники банка при приеме заявления предварительно устанавливают: сможет ли кредитополучатель получить кредит и консультируют по материалам и сведениям, необходимым для составления заявления.)

• II стадия: проверки информации (Проверяется работниками банка достоверность всех сведений, указанных в заявлении кредитополучателя.)

• III стадия: определения возможного кредита и залога (По существующим методикам определяют размер залога и кредита.)

• IV стадия: оценки вероятности погашения кредита (андеррайтинг) (Оценка банком вероятности погашения кредита.)

• V стадия: принятие решения по кредитованию (Юридически оформляются документы кредитополучателя и банка по ипотечному кредитованию.)

• VI стадия: контроля за ходом сделки (Осуществляется кредитором и кредитополучателем)

• VII стадия: завершения сделки (Возврат кредитополучателем ссуд с процентом банку; возврат банком залоговых документов кредитополучателю)

Одним из ключевых моментов процесса предоставления ипотечного кредита - андеррайтинг, или оценка вероятности погашения кредита. Андеррайтинг предполагает изучение и анализ потенциального заемщика в соответствии с установленными банком основными направлениями оценки вероятности погашения кредита, а также принятие положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или отказ от предоставления ссуды. При оценке вероятности погашения кредита устанавливаются такие основные моменты как: способен ли клиент погасить ссуду; стремится ли он погасить ссуду; является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления ипотечного кредита.

Основными документами при оформлении ипотечного кредита являются договора залога, закладные, векселя, другие долговые ценные бумаги. Вексель - долговое обязательство кредитополучателя на погашение ссуды в установленный срок и на оговоренных условиях. Закладная ценная бумага рассматривается как документ, передающий кредитору законное право собственности на залог по ссуде. Закладная на недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита. При погашении долга в установленный срок передача права собственности утрачивает силу.

При расчете ставки процента по ипотечным кредитам банки учитывают риски:

1. Кредитный риск - Потенциальные потери в случае, если кредитополучатель не производит платежей по разным причинам. 2. Риск процентной ставки -Потенциальные потери, вызванные несбалансированностью периодичности пересмотра ставок процента по кредитам и депозитам, т.е. ставка по кредиту корректируется менее часто, чем ставки по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок. 3. Риск альтернативного выбора-Потери при реинвестировании, вызванные досрочным погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой, процента или ставкой определенной до начала финансирования. 4.Риск изменений условий мобилизации ресурсов -Потенциальные потери, вызванные изменением (повышением) стоимости ресурсов. 5.Риск ликвидности - Потери, вызванные необходимостью поддержания достаточного уровня ликвидности или кредитных линий. 6.Риск роста административных издержек - Предельные затраты по обслуживанию кредитования ипотеки. 7.Прочие риски - Непредвиденные риски, возникшие в ходе исполнения кредитной, залоговой сделки.

Виды ипотечных кредитов по методам их погашения, уплаты процентов подразделяются на:

- Типовую ипотеку - заемщик получает от залогодержателя ссуду им погашает ее пропорционально равными взносами (например, каждый месяц).

- Ипотека с периодическим увеличением сумм взносов - в этом случае по согласованному графику увеличивается сумма взносов. Кредиты с периодически пересмотром процентной ставки используются для предотвращения потерь, связанных с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке.

- Ипотека с изменяющейся суммой выплат (ипотека со сниженной ставкой) предполагает наличие льготного периода для платежей или уменьшение процентных платежей на первых этапах погашения задолженности.

- Ипотека с залоговым счетом - покупатель (должник) вносит на залоговый счет определенную сумму, а затем выплачивает периодические взносы, до погашения суммы оставшегося кредита.

- Ипотека с переменной процентной ставкой - при изменении процентной ставки по периодам пересматривается допустимая предельная норма корректива и минимальная величина корректировки.

- Кредиты с дележом стоимости имущества - стороны при заключении договора договариваются о том, что кредитор предоставляет кредит по сниженным процентным ставкам, а кредитополучатель уступает ему часть повышения стоимости имущества к концу срока сделки.