2.3.Правовой режим имущественных комплексов

Правовой режим любого имущества в первую очередь обусловлен его спецификой как объекта правоотношений. В соответствии со ст. 132 ГК РФ имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью, т.е. недвижимой вещью (ст. 130 ГК РФ).

Имущественный комплекс (в первую очередь предприятие - ст. 132 ГК РФ) представляет собой в качестве объекта гражданских прав имущество в самом широком правовом значении, включающее недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения и т.д.), движимые вещи (сырье, инвентарь и т.д.), имущественные права (права требования), имущественные обязанности (долги), объекты интеллектуальной собственности (наименование, знаки обслуживания и т.д.)и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Иные комплексы имущества обладают (или могут обладать в принципе) всеми характеристиками предприятия, кроме одной - участия в экономическом обороте в предпринимательской сфере в качестве основной и преобладающей цели функционирования. К вещам (помимо имущественных прав и обязанностей), составляющим предприятие, ГК РФ относит земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, а также права требования и долги.Если следовать формальной логике закона (ст. 132 ГК РФ), то имущественные группы, составляющие изучаемый комплекс как объект гражданских прав, располагаются в общепринятом порядке гражданско-правовой значимости: а) недвижимое и движимое имущество (земля, строения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция); б) имущественные права и обязанности (права требования и долги); в) права на результаты интеллектуальной деятельности (обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, услуги).

Иными словами, вещный момент в имущественном комплексе имеет или, во всяком случае, должен иметь преобладающий и даже подчиняющий удельный вес. Более того, законодатель прямо исходит не только из вещного характера предприятия, но непосредственно и, казалось бы, безоговорочно расставляет акценты: «предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». Е.А. Суханов отнес предприятие как имущественный комплекс, как комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению, к вещам, к особой разновидности недвижимости³⁵.

Предприятие, оставаясь по закону недвижимым имуществом, по сути, зачастую является (или стремится к этому по целевой установке и месту в предпринимательском обороте) комплексом хозяйственных связей, «раскрученным» именем, где материальная основа - место расположения производственного или иного оборудования постепенно становится второстепенным и по значимости в структуре имущественного комплекса, и в денежно-стоимостной иерархии, уступая основное

Таким образом, придание имущественному комплексу статуса недвижимого имущества обусловлено целым рядом следующих характерных свойств данного объекта.

Во-первых, отнесение законодателем предприятия к недвижимости обусловлено практически неизменным присутствием в имущественных комплексах большинства из традиционных недвижимых вещей - земли, зданий, сооружений и т.д.

Во-вторых, имущественный комплекс - это и одна из основ экономического благосостояния общества, и значительная ценность для государственной власти, фактически обеспечивающие существование и развитие последней. Значимость для публичной власти этой и правовой, и социально-экономической категории, предопределила и законодательно установленный особый, характерный для недвижимости порядок обращения предприятия в сфере гражданского оборота.

В-третьих, предприятие как объект недвижимости характеризуется необходимостью государственной регистрации.

В 2009 году в рамках Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации³⁶ предлагалось исключить из статьи 132 ГК РФ (Предприятие) признание предприятия в целом недвижимой вещью по причине выбытия из фактического оборота такой единицы как предприятие. При этом отмечалось, что «необходимо проработать вопрос о включении в ГК нового особого объекта недвижимого имущества -технологического имущественного комплекса недвижимости».

Вопреки предписаниям концепции Законодатель в рамках реформы Гражданского кодекса не отказался от признания предприятия разновидностью недвижимости.

В 2013 году в ГК РФ была введена ст.133.1 «Единый недвижимый комплекс». Согласно ГК РФ - единый недвижимый комплекс (далее ЕНК) - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

На базе информации, содержащейся в ст.133.1 ГК РФ, можно сделать следующие выводы:

1.      ЕНК – это совокупность объектов, которым посредством юридической фикции придается статус одной недвижимой вещи. Статус приобретается только после государственной регистрации.

2.      ЕНК может включать в себя как движимые  (иные вещи) так и недвижимые объекты.

3.      Появляется веское основание для государственной регистрации линейных объектов (трубопроводы, ЛЭПы и т.д.) в качестве объекта недвижимости, если речь идет о включении их в ЕНК. Ранее, государственная регистрация подобных объектов зачастую была проблематична. Росреестр отказывал в регистрации, отказы приходилось обжаловать в суде.

4.      Зарегистрировать ряд объектов недвижимости, придав им единый статус ЕНК - право, а не обязанность собственника.

5.      Для того чтобы воспользоваться правом зарегистрировать ряд объектов в качестве ЕНК необходимо чтобы:

- все составляющие потенциального ЕНК имели единое назначение (например, производственное);

- или располагались бы на одном земельном участке.

6.      Принимая решение о государственной регистрации суммы объектов в качестве ЕНК, необходимо помнить о том, что к ЕНК будут применяться правила о неделимых вещах (ст. 131 ГК РФ). Например, продать одно из зданий, как самостоятельный объект будет невозможно, возможна будет лишь продажа доли в праве общей собственности на единый объект - ЕНК.

7.      Открытым остается вопрос о возможности после регистрации суммы объектов в качестве ЕНК вернуть/придать им статус самостоятельных объектов.

Для того чтобы получить ответ на этот и другие вопросы, касающиеся детализации статуса ЕНК, необходимо дождаться изменений в законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, о государственном кадастре недвижимости, земельное и градостроительное законодательство, правила ведения ЕГРП и др.

Таким образом, предприятие, как имущественный комплекс и ЕНК, в настоящий момент времени существуют параллельно. Как они будут соотноситься в дальнейшем, покажет практика.

В заключение хотелось бы обратить внимание на один достаточно существенный, по мнению автора, негативный момент. В статье 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Данный принцип является основополагающим для ряда европейский государств с богатой и непрерывной историей развития земельных отношений. В ряде стран основополагающим объектом считается земельный участок, а вся недвижимость, располагаемая на нем, рассматривается не более чем его улучшения. О том, какие положительные моменты для гражданского оборота несет данный подход стоит говорить отдельно, однако, следует констатировать, что, постулируя описанный выше принцип в ЗК РФ, законодателем была поставлена цель – максимально приблизиться к воплощению в жизнь идеи единой вещи, в рамках которой невозможна ситуация - «собственником земельного участка является одно лицо, а собственником недвижимости на земельном участке – другое».

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Завершая исследование института недвижимого имущества, следует сделать наиболее важные и в научном, и в практическом отношении выводы.

В качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 1990-х годов. Было признано, что недвижимость - одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В настоящее время понятие «недвижимость» закреплено в первой части ГК РФ, которая вступила в силу с 1 января 1995 г.

Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим основным критериям:

Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами, доступной для ознакомления третьим лицам.

Во-вторых, предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи и вещи, от которых собственник отказался.

В-третьих, ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей.

В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.

В-пятых, споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей, споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика, а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца.

Легальное определение недвижимости дано в ст. 130 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Выделяют следующие признаки недвижимости:

это вещь, предмет материального мира;

это индивидуально-определенное имущество;

это незаменимое имущество;

это имущество, обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом.

Легальная классификация недвижимого имущества дана законодателем в п. 1 ст. 130 ГК РФ, где все недвижимое имущество разделено на два основных вида:

недвижимое имущество по природе,

недвижимое имущество, названное таковым в силу закона.

К вещам, считающимся недвижимыми в силу природы, относятся:

а) земельные участки, участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей; будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами.

Трудно переоценить значимость недвижимого имущества для политической, экономической и правовой системы любого организованного общества. Как для отношений товаропроизводства, так и для правового регулирования имущественного оборота, исключительно недвижимость, несмотря на периодически приобретающую определенную значимость производную группу нематериальных объектов (имущественные права, деньги, ценные бумаги и т.д.), всегда была и остается стержнем и высшим смыслом какой бы то ни было государственности.

Объекты гражданских прав закономерно занимают центральное место в научной, законодательной и правоприменительной сфере юриспруденции, не только предопределяя потенциальную совокупность всех иных материальных благ, включенных в экономический оборот, но и обусловливая этой совокупностью, а также приоритетами и (что не менее важно) своей системностью собственно сущность экономических и правовых отношений и, следовательно, степень духовного развития общества, его цивилизованности.

Достаточно большое количество научных публикаций последних двух десятилетий неоднократно касалось под разными ракурсами проблематики недвижимых вещей.

Между тем именно на гранях взаимоотношений отраслей российского законодательства при регулировании отношений, связанных с недвижимостью, возникает значительное число коллизий и нерешенных вопросов: гражданское и земельное, гражданское и лесное, гражданское и водное отрасли права. Так же в сфере гражданского законодательства не получили должного доктринального решения многие проблемы, касающиеся, в частности, взаимоотношения объектов недвижимого имущества (земельный участок - строение, здание - нежилое помещение и т.д.).

СПИСОК ИПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ