Глава 2 правовой режим недвижимого имущества

2.1. Правовой режим земельных участков

Юридическое определение понятия «земельный участок» установлено в ст. 11.1 главы I.1 Земельного кодекса Российской. Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. При этом в случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Обратим внимание, что поскольку земельным участком признается часть поверхности земли, постольку к составу земельного участка не относятся недра (часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения). Правовой режим недр определяется законодательством Российской Федерации о недрах, которое включает в себя Закон РФ «О недрах» и принимаемые в соответствии с ним другие федеральные законы и иные нормативные правовые акты, а также законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.

Кроме того, из определения земельного участка, установленного в ст. 11.1 Кодекса, следует, что такой участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы «определены в соответствии с федеральными законами».

Согласно ч. ч. 7 - 9 ст. 38 Федерального Закона «О государственном кадастре недвижимости»²² местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с указанным Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Установление фактических границ земельных участков осуществляется при проведении землеустройства, которое включает в себя, в частности, мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства.

Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства, помимо ст.ст. 68, 69 Кодекса, осуществляется Федеральным Законом «О землеустройстве»²³, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (в том числе ведомственными), а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Порядок описания местоположения границ объектов землеустройства определяется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона «О землеустройстве» порядок установления на местности границ объектов землеустройства определяется Правительством РФ. В связи с этим было принято Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил установления на местности границ объектов землеустройства»²⁴, которые и определяют порядок установления на местности границ указанных объектов.

Установление на местности границ объектов землеустройства осуществляется на основании сведений государственного кадастра недвижимости о соответствующих объектах землеустройства. Границы объектов землеустройства и (или) отдельные части таких границ, совпадающие с государственной границей Российской Федерации, на местности не устанавливаются.

В судебной практике обычно считается, что применение иска об установлении границ земельного участка вытекает из смысла ст. 12 ГК РФ. Так, Железнодорожный суд г.Улан-Удэ по делу в решении № 2-1004/2014 указал, что «…стороны, правильно избрав в соответствии со ст. 12 ГК РФ способ защиты своего права не лишены возможности обратиться в суд с иском об установлении границ их земельных участков в соответствии с правоустанавливающими документами»²⁵.

В другом примере Верховный Суд Республики Бурятия при рассмотрении конкретного спора разъяснил следующее: «В рассматриваемом случае выбранный способ защиты путем предъявления требований об обязании ответчиков не чинить препятствия Ч.П. и Ч.Е. в оформлении документов на принадлежащие им земельные участки не соответствовал положениям ст. 12 ГК РФ. Права истцов данным решением не восстановлены. С учетом обстоятельств дела права истцов могут восстановлены путем предъявления иска об установлении границ земельных участков, соответствующих площадям принадлежащих им земельных участков, при этом, границы участка должны быть описаны истцами»²⁶.

Таким образом, иск об установлении границ земельного участка является самостоятельным способом защиты нарушенного права, направленным на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части. В рамках заявленного требования подлежит установлению смежная граница между земельными участками в соответствии с установленными координатами поворотных точек²⁷.

Согласно ст. 7 Лесного Кодекса РФ²⁸ лесным участком является земельный участок, границы которого определяются в соответствии со статьями 67, 69 и 92 Лесного Кодекса РФ. Закрепление на местности местоположения границ лесных участков производится при проведении лесоустройства.

При проектировании лесных участков осуществляется подготовка проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков. Местоположение, границы и площадь лесных участков определяются соответственно по лесным кварталам и (или) лесотаксационным выделам, их границам и площади. Целевое назначение и вид разрешенного использования лесного участка указываются в проектной документации в соответствии со ст. 87 и 91 Лесного Кодекса РФ.

Государственный кадастровый учет лесных участков осуществляется в соответствии с Федеральным Законом «О государственном кадастре недвижимости».

Каждый земельный участок относится к той или иной категории земель, что предопределяет назначение участка и его разрешенное использование. В императивной норме п. 1 ст. 7 Земельного Кодекса перечислены семь категорий земель, на которые по целевому назначению подразделяются все земли в Российской Федерации: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Понятие, состав и основные правила использования земель каждой из указанных категорий установлены в специальных нормах Кодекса, которые сгруппированы в пяти последних его главах. Землям сельскохозяйственного назначения посвящены положения гл. XIV, землям населенных пунктов - гл. XV, землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения - гл. XVI, землям особо охраняемых территорий и объектов - гл. XVII, землям лесного фонда, землям водного фонда и землям запаса - гл. XVIII Кодекса.

Иные, помимо названных в п. 1 ст. 7 Земельного Кодекса, категории земель в Российской Федерации земельным законодательством не могут быть предусмотрены, за исключением случая внесения соответствующих изменений в указанную статью. Из этого, в частности, следует, что каждый конкретный земельный участок может быть отнесен только к одной определенной категории земель.

Отнесение земель к той или иной категории, перевод их из одной категории в другую осуществляются по правилам ст. 8 Земельного Кодекса.

Земли всех категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Таким образом, принадлежность земель к определенным категориям, их разрешенное использование в соответствии с зонированием территорий обусловливают правовой режим соответствующих земельных участков. Особый правовой режим использования земель категорий, указанных в п. 1 ст. 7 Земельного Кодекса, может быть установлен специальным законодательством в соответствии с п. 3 этой же статьи.

Правила образования земельных участков в результате раздела, выдела, объединения и перераспределения исходных (преобразуемых) земельных участков, а также требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены в ст. 11.2 - 11.9 главы I.1 Кодекса.