3.2. Анализ местоположения
Анализ местоположения для любого объекта недвижимости играет большую роль. Ведь от того, где находится наше здание (в данном случае склад-ангар), будет зависеть его положение на рынке услуг.
Для определения факторов, существенно влияющих на наш склад в связи с его местоположением применим SWOT-анализ его местоположения, состоящий из следующих этапов:
выделение сильных, слабых сторон, возможностей и угроз местоположения склада (табл.3.2.1);
составление матрицы угроз (табл. 3.2.2);
составление матрицы возможностей (табл.3.2.3);
составление матрицы анализа (табл.3.2.4);
составление матрицы взвешенных бальных оценок (табл. 3.2.5)
составление матрицы оценок по факторам SWOT-анализа (табл. 3.2.6)
составление итоговая матрицы оценок SWOT-анализа (табл. 3.2.7)
вывод о перспективности места.
Рисунок 3.2. 1 Схема расположения склада
Таблица 3.2.1 SWOT-анализ местоположения
Сильные: 1.Расположен в городе, вблизи транспортных магистралей( Янки Купалы, Московская) 2.Близость трассы М-1 3.Близость к промышленной зоне Бреста, где находится основная масса предприятий города. 4. Непосредственная близость железнодорожной ветки 5. Транспортная доступность 6. Близость к другим потенциальным организациям. |
Слабые: 1.Близость других складов данной специализации в р-не Восток 2. Удаленность от центра города
|
Возможности: А. Увеличение площади за счет пристройки Б. Устройство парковки В. Строительство новых предприятий на прилегающей территории. Г. Возможность изменения целевого использования |
Угрозы: Д. Строительство новых складов в непосредственной близости Е. Увеличение плотности застройки – ухудшение возможности маневрирования большегрузных автомобилей( ухудшение транспортной доступности)
|
Как видно из таблицы: преобладают сильные стороны, это говорит о том, что местоположение объекта выбрано верно. Угрозы в данном случае присутствуют, так как в непосредственной близости от склада есть много незастроенной территории, что не исключает появление новых проектов, аналогичных данному.
Для анализа возможностей проекта делается матрица возможностей (табл. 3.2.2).
Таблица3.2.2 Матрица возможностей
Вероятность реализации |
Влияние |
||
Сильное |
Умеренное |
Малое |
|
Высокая |
Высокая вероят-ть увелич. площадей за счет прист-ройки к основному зд. дополнит. на прилегающей незанятой территории(Увеличение арендной ставки за 1м2 склада за счет появления новых площадей) |
Высокая вероятность устройства парковки на прилегающей незанятой территории |
|
Средняя |
Увеличение кол-ва потенциальных арендаторов при возможном появлении новых предприятий |
Изменение целевого использования при необходимости |
|
Низкая |
|
|
|
Таблица 3.2.3. Матрица угроз.
Вероятность реализации |
Последствия |
||
Разрушительные |
Тяжелые |
Легкие |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
Высокая |
|
|
|
Средняя |
|
Увеличение плотности застройки |
|
Низкая |
|
Уход части потребитель-ского потока из-за стр-ва новых складов в непо-средственной близости на незанятой территории |
|
Таким образом, анализируя данные SWOT-анализа, приходим к выводу, что существующее местоположение объекта (склада) эффективно. В первую очередь, это достигается благодаря близости объектов промышленной зоны и различного рода предприятий, что способствует сообщению данного склада с с предполагаемыми арендаторами. Удаленность склада от центра, отсутствие жилых массивов являются благоприятными факторами для проезда и маневрирования большегрузных автомобилей. Все это свидетельствует о перспективности местоположения данного склада, но для окончательного заключения необходимо дать взвешенную бальную оценку сильным и слабым сторонам объекта, его возможностям и угрозам и составить итоговую матрицу оценок.
Таблица.3.2.4. Матрица анализа
|
Возможности |
Угрозы |
Силы |
1.Увеличение площади может способстовать большему числу арендаторов, след-о большему доходу; 2. Строительство новых предприятий рядом может способствовать появлению новых арендаторов; 3. Вероятность широкого перечня предоставляемых услуг и предоставление их в комплексе, что увеличивает доход. |
Снизить угрозу строит-ва новых складов по близости можно за счет увеличения собственной площади, строит-ва парковки; |
Слабости |
Увеличение плотности застройки и людского потока могут значительно снизить количество арендаторов из-за создаваемых неудобств подъезда и режима работы склада (погрузочно-разгрузочные работы характеризуются высоким уровнем шума, что в жилом районе в вечернее время недопустимо). Что повлечет за собой уменьшение дохода. |
Присутствие складов-конкурентов и строительство новых складов той же классности может привести к потере арендаторов. |
Таблица 3.2.5 Взвешенная бальная оценка
Результаты SWOT |
Значимость |
Оценка |
Взвешенная оценка в баллах |
Сильные стороны |
|||
1.Расположен в городе, вблизи транспортных магистралей( Янки Купалы, Московская)
|
5 |
4 |
20 |
2.Близость трассы М-1
|
4 |
4 |
16 |
3.Близость к промышленной зоне Бреста, где находится основная масса предприятий города.
|
5 |
4 |
20 |
4. Непосредственная близость железнодорожной ветки
|
3 |
3 |
9 |
5. Транспортная доступность
|
4 |
5 |
20 |
6. Близость к другим потенциальным организациям. |
4 |
4 |
16 |
101 |
|||
Слабые стороны |
|||
1.Близость других складов данной специализации в р-не Восток
|
4 |
4 |
16 |
2. Удаленность от центра города
|
2 |
3 |
6 |
22 |
|||
Возможности |
|||
1. Увеличение площади за счет пристройки
|
5 |
4 |
20 |
2 .Устройство парковки
|
4 |
4 |
16 |
3.Строительство новых предприятий на прилегающей территории.
|
4 |
3 |
12 |
4. Возможность изменения целевого использования |
3 |
3 |
9 |
57 |
|||
Угрозы |
|||
1. Строительство новых складов в непосредственной близости
|
4 |
4 |
16 |
2. Увеличение плотности застройки – ухудшение возможности маневрирования большегрузных автомобилей( ухудшение транспортной доступности)
|
4 |
3 |
12 |
24 |
|||
Таблица 3.2.6 Матрица оценок по факторам SWOT-анализа
|
Интенсивность Аi |
Возможности |
Угрозы |
|||||
О1 |
O2 |
O3 |
O4 |
Т1 |
T2 |
|||
Вероятность появления рj |
|
0.6 |
0.7 |
0.4 |
0.4 |
0.7 |
0.3 |
|
Коэффициент влияния Кj |
|
0.7 |
0.5 |
0.5 |
0.2 |
0.6 |
0.2 |
|
Сильные стороны |
|
|
|
|
|
|
|
|
S1 |
5 |
0 |
5 |
4 |
3 |
0 |
2 |
|
S2 |
4 |
0 |
4 |
3 |
3 |
0 |
1 |
|
S3 |
5 |
3 |
2 |
4 |
4 |
2 |
1 |
|
S4 |
3 |
0 |
0 |
2 |
2 |
0 |
0 |
|
S5 |
4 |
0 |
4 |
3 |
3 |
0 |
1 |
|
S6 |
4 |
3 |
2 |
2 |
4 |
2 |
0 |
|
Слабые стороны |
|
|
|
|
|
|
|
|
W1 |
4 |
2 |
0 |
3 |
2 |
1 |
3 |
|
W2 |
2 |
0 |
0 |
1 |
0 |
`0 |
1 |
|
Таблица 3.2.7 Итоговая матрица оценок SWOT-анализа
|
Интенсивность Аi |
Возможности |
Итого |
Угрозы |
Итого |
||||
О1 |
O2 |
O3 |
O4 |
Т1 |
T2 |
||||
Вероятность появления рj |
|
0.6 |
0.7 |
0.4 |
0.4 |
|
0.7 |
0.3 |
|
Коэффициент влияния Кj |
|
0.7 |
0.5 |
0.5 |
0.2 |
|
0.6 |
0.2 |
|
Сильные стороны |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
S1 |
5 |
0 |
8.75 |
4 |
1.2 |
13.95 |
0 |
0.6 |
0.6 |
S2 |
4 |
0 |
5.6 |
2.4 |
0.96 |
8.96 |
0 |
0.24 |
0.24 |
S3 |
5 |
6.3 |
3.5 |
4 |
1.6 |
15.4 |
4.2 |
0.6 |
4.8 |
S4 |
3 |
0 |
0 |
1.2 |
0.48 |
1.68 |
0 |
0 |
0 |
S5 |
4 |
0 |
5.6 |
2.4 |
0.96 |
8.96 |
0 |
0.24 |
0.24 |
S6 |
4 |
5.04 |
2.8 |
1.6 |
1.28 |
10.72 |
3.36 |
0 |
3.36 |
Итого |
|
11.34 |
26.25 |
26.4 |
6.48 |
59.67 |
7.56 |
1.68 |
9.24 |
Слабые стороны |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
W1 |
4 |
3.36 |
0 |
1.6 |
0.64 |
5.6 |
1.68 |
0.72 |
2.4 |
W2 |
2 |
0 |
0 |
0.4 |
0 |
0.4 |
0 |
0.36 |
0.36 |
Итого |
|
3.36 |
0 |
2.0 |
0.64 |
6.0 |
1.68 |
1.08 |
2.76 |
Выводы:
Данный объект складской недвижимости обладает характеристиками местоположения, которые полностью соответствуют его классности. Это повышает его конкурентоспособность на рынке аренды. Ряд сильных сторон обеспечивает хорошую и качественную транспортную доступность объекта, что делает его привлекательным с точки зрения доставки грузов на склад и со склада к конечному потребителю. Слабой стороной является наличие поблизости конкурентных складов классов С и Д, хотя учитывая специфику складской недвижимости, данных конкурентов следовало бы учесть, даже если бы они находились в другом конце города. Однако это слабая сторона компенсируется тем, что, конкурентных складов недостаточно для того, чтобы создать напряженную конкуренцию на рынке аренды.
Проведенный SWOT-анализ позволяет говорить о большом потенциале рассматриваемого склада класса С благодаря его хорошему месторасположению, а также начальному этапу развития складской недвижимости в республике в целом и, в частности, в г.Бресте.