4. План маркетинга

Маркетинг – это деятельность, способствующая получению предприятием прибыли за счет лучшего, чем у конкурентов, удовлетворения потребностей потребителей.

План маркетинга – документ, являющийся одной из важнейшей составной частью годового плана развития предприятия, в котором устанавливаются рыночные цели предприятия и предлагаются методы их достижения.

План маркетинга включает в себя следующие составляющие:

• товарная политика;

• ценовая политика;

• сбытовая политика;

• коммуникационная.

4.1. Товарная политика

Исследуемый объект недвижимости – склад, предназначенный для хранения различного рода изделий и материалов, который предполагается сдавать в аренду полностью. Арендная плата устанавливается за месяц исходя из арендуемой площади и ставки арендной платы за 1 м² арендуемой площади. Предусмотрено приобретение автотранспорта. При необходимости склад может быть переоборудован в склад класса В.

Склад находится в государственной собственности. Обладает следующими характеристиками:

• полы бетонные без покрытия;

• наличие стеллажного оборудования (по желанию арендатора);

• система отопления, температурный режим зимой +8;

• наличие пожарной сигнализации и системы пожаротушения;

• охрана по периметру территории;

• подъездные пути;

• офисное помещение для персонала.

В районе месторасположения склада располагается целый ряд предприятий, выпускающих различную продукцию. К ним относятся Инко-фуд, Санта-Бремор, ТД Идеал, Кондор, BlackRedWhite, Брест-Оптимал, БелТрансОил, Беловежские деликатесы и др. Данный склад позволяет хранить любую продукцию вышеперечисленных предприятий. Исходя из этого данный складской комплекс будет сдаваться в аренду в качестве склада для хранения продукции ИООО "Кондор", а именно:

• Грунтовки;

• Лаки;

• Эмали;

• Клей;

• Краски;

• Шпатлевки.

В складском помещении будут храниться товары указанные выше, в комплексе могут так же предоставляться следующие услуги:

• доставка: в городской черте, за пределами города;

• упаковка грузов;

• оформление товарной документации.

4.2 Ценовая политика

Ценовая политика включает в себя расчет арендной ставки, которая для объектов государственной формы собственности определяется в соответствии с Указом президента Республики Беларусь №150 ” О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом” от 29.03.2012.

Арендная плата устанавливается за месяц исходя из арендуемой площади, базовой ставки этой платы за 1 м² арендуемой площади и коэффициентов комфортности, характеризующих удобства в пользовании арендуемыми производственными зданиями, сооружениями и помещениями.

Арендная плата за месяц определяется по формуле:

А_пл = А_б * К_мест * К_расп * К_комф * К_эф * S_ар, (4.1)

где А_пл - арендная плата за месяц;

А_б - базовая ставка для г. Бреста составляет 0.3 от базовой арендной величины, базовая арендная величина по состоянию на 23.10.2014 – 102 000 руб.;

К_мест. – коэффициент местонахождения зданий, сооружений, для Бреста, за исключением территорий бывших военных городков, 0,6;

К_{0,5 – 3} – коэффициент спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды, принимается для данного объекта 1,5, в связи с тем, что у объекта достаточно выгодное местоположение;

К_пр.2 – коэффициент, устанавливаемый в соответствии законодательством, для рассматриваемого объекта понижающие коэффициенты не предусмотрены;

К_доп. – дополнительный коэффициент, устанавливаемый в соответствии с пунктом 9 Указа президента РБ №150, для данного объекта не предусмотрены;

S_ар. – арендуемая площадь.

Тогда размер арендной платы составит:

А_пл = 0,3 ∙ 102000 ∙ 0,6 ∙ 1,5=27 540 руб/м².

Арендная стоимость 1м² обьектов-аналогов находится в пределах 2-3 EUR, принимаем арендную ставку 2 €∕м², по которой складской комплекс будет сдаваться полностью (площадь 420м²) в аренду.

Доход от реализации всех площадей в месяц: 2∙420=840 €

Для прогнозирования доходов в будущем необходимо спрогнозировать динамику изменения курса валюты арендной ставки. Для рассматриваемого объекта недвижимости – курса евро.

Таблица 4.1 Прогнозируемый курс евро на 2014-2016гг.

Год Месяц	2014	2015	2016
Январь	13 130	13 700	14 560
Февраль	13 050	13 960	14 940
Март	13 400	14 340	15 140
Апрель	13 580	14 800	15 330
Май	13 840	14 810	15 540
Июнь	13 730	14 690	15 720
Июль	13 920	14 890	15 930
Август	13 820	14 780	15 810
Сентябрь	13 740	14 700	15 730
Октябрь	13 490	14 430	15 730
Ноябрь	13 550	14 500	15 510
Декабрь	13 400	14 330	15 300

Прогноз курса евро составлен с учетом ставки дисконтирования и рассмотрение стабилизации ситуации в стране на последующие года. Уменьшение ставки дисконтирования. Для 2, 3 и последующих лет прогнозируется уменьшение ставки дисконтирования. Для 2015 года инфляцию принимаем 12%, для 2016 – 8%, для каждого последующего года уменьшаем на 1%. Рост величины курса евро декабря к декабрю не должен превышать величину инфляции.

Доход от сдачи в аренду в белорусских рублях в течение года будет менять свое значение за счет изменения курса евро к белорусскому рублю. Поэтому необходима корректировка. Для данного складского комплекса будет учитываться изменения курса евро ежеквартально. Результаты заносим в таблицу 4.4

Таблица 4.2 Расчет годового дохода от реализации площадей

Период	Расчет	Доход, бел. руб	Расчет	Доход, бел. руб	Расчет	Доход, бел. руб
	2014 год		2015 год		2016 год
Январь			13 700·840	11 508 000	14 560·840	12 230 400
Февраль			13 700·840	11 508 000	14 560·840	12 230 400
Март			13 700·840	11 508 000	14 560·840	12 230 400
Апрель			14 800·840	12 432 000	15 330·840	12 852 000
Май			14 800·840	12 432 000	15 330·840	12 852 000
Июнь			14 800·840	12 432 000	15 330·840	12 852 000
Июль			14 890·840	12 507 600	15 930·840	13 381 200
Август			14 890·840	12 507 600	15 930·840	13 381 200
Сентябрь			14 890·840	12 507 600	15 930·840	13 381 200
Октябрь	13 490∙840	11 331 600	14 430·840	12 121 200	15 730·840	13 213 200
Ноябрь	13 490∙840	11 331 600	14 430·840	12 121 200	15 730·840	13 213 200
Декабрь	13 490∙840	11 331 600	14 430·840	12 121 200	15 730·840	13 213 200
Всего		33 994 800		145 706 400		155 030 400
Итого годовой доход за первый год (октябрь 2014- октябрь 2015)							143 337 600
Итого годовой доход за второй год (октябрь 2015- октябрь 2016)							151 754 400

Необходима корректировка дополнительных доходов, но т.к. услуги предоставляются в белорусских рублях, то необходимо учесть темпы инфляции.

На текущий момент в прогнозе 2015 года уровень инфляции предполагается до 12% (декабрь к декабрю). Инфляция на каждый квартал: 12%/4=3%

Также необходимо спрогнозировать количество оказанных услуг в месяц и доход от их выполнения.

Таблица 4.3 Прогноз на неделю оказываемых услуг в складском комплексе

Дни неде-ли	Доставка, рейсы		Расчет дохода от доставки, бел. руб.		Упаков-ка грузов, шт		Расчет дохода от упаковки, бел. руб.
пн	6		6·50 000=300 000		30		30•5 000= 150 000
вт	4		4·50 000= =200 000		15		15•5 000= 75 000
ср	7		7·50 000=350 000		35		35•5 000= 175 000
чт	7		7·50 000=350 000		40		40•5 000= 200 000
пт	9		9*50000=450 000		40		40•5 000= 200 000
сб	3		3·50000=150 000		15		15•5 000= 75 000
вс	3		3·50000=150 000		10		10•5 000= 50 000
Итого недельный доход по услугам		1 950 000				925 000
Итого общий недельный доход от дополнительных услуг						2 875 000

Примем данный недельный доход за 100%. Последующие недели месяца будем прогнозировать в процентах от полученной величины. Прогнозируемые величины сводим в таблицу 4.4.

Таблица 4.4 Прогноз величины дохода на 3 месяца

Год	2014
Недели	Количество услуг	Расчет недельного дохода	Доход, бел. руб	Итого, бел.руб.
Октябрь
1-ая неделя	90%	(90%/100)· 2 875 000	2 587 500	11 500 000
2-ая неделя	100%	(100%/100)· 2 875 000	2 875 000
3-яя неделя	110%	(110%/100)· 2 875 000	3 162 500
4-ая неделя	100%	(100%/100)· 2 875 000	2 875 000
Ноябрь
1-ая неделя	80%	(80%/100)· 2 875 000	2 300 000	10 925 000
2-ая неделя	90%	(90%/100)· 2 875 000	2 587 500
3-яя неделя	90%	(90%/100)· 2 875 000	2 587 500
4-ая неделя	120%	(120%/100)· 2 875 000	3 450 000
Декабрь
1-ая неделя	80%	(80%/100)· 2 875 000	2 300 000	9 775 000
2-ая неделя	100%	(100%/100)· 2 875 000	2 875 000
3-яя неделя	90%	(90%/100)· 2 875 000	2 587 500
4-ая неделя	70%	(70%/100)· 2 875 000	2 012 500
Итого доход за 3 месяца			32 200 000

Таким образом, в среднем на каждый месяц приходится доход размером

10 733 000 бел. руб. Полученное значение используем для прогноза годового дохода от дополнительных услуг. Каждый квартал будет учитываться инфляция. Расчет годового дохода от дополнительных услуг сведем в таблицу 4.5

Таблица 4.5 Расчет годового дохода от дополнительных услуг за первый год

Год	Месяц	Расчет	Доход, бел. руб
2014	Октябрь	10 733 000 32199 33165 34161	10 733 000
	Ноябрь		10 733 000
	Декабрь		10 733 000
2015	Январь	10 733 000 ·(1+0,03)= 11 055 000	11 055 000
	Февраль		11 055 000
	Март		11 055 000
	Апрель	11 055 000·(1+0,03)= 11 387 000	11 387 000
	Май		11 387 000
	Июнь		11 387 000
	Июль	11 387 000·(1+0,03)= 11 729 000	11 729 000
	Август		11 729 000
	Сентябрь		11 729 000
Итого годовой доход за первый год				134 712 000

Таким образом, просуммировав результаты расчетов годового дохода от реализации площадей и оказания дополнительных услуг, отраженные в таблицах 4.2 и 4.5, получаем общий годовой доход за первый год складского комплекса:

134 712 000+143 337 600=278 049 600 бел. руб