3 Анализ рынка
3.1 Анализ рынка складской недвижимости
Вся информация, которая была использована при анализе рынка складской недвижимости получена на интернет-центрах недвижимости www.hata.by, http://www.kvartiradom.by. После проведения исследований были получены следующие данные:
Таблица 3.1 Объекты-аналоги складов класса С по аренде в г. Бресте
№ п/п |
Наименование объекта недвижимости |
Адрес объекта недвижимости |
Общая площадь, м2 |
Ставка арендной платы в месяц, ден. EUR/1 м2 |
1 |
Склад |
северная часть |
465 |
2 |
2 |
Склад |
ул. Лейтенанта Рябцева |
786 |
2 |
3 |
Склад |
ул. Дубровская |
324 |
2 |
4 |
Склад |
Гершоны |
1200 |
3 |
Анализ рыночных ставок арендной платы для объектов аналогичной полезности выявил, что рыночная ставка арендной платы за 1 м2 находится в диапазоне от 2 до 3 EUR для объектов складского назначения. Принимаем минимальное значение – 2 EUR за 1 м2
В результате анализа можно сделать следующие выводы:
Аренда 1 м2 складского комплекса не зависит от площади объекта, т.к. площадь склада можно разбить на несколько единиц и сдавать неограниченному количеству арендаторов.
3.2. Анализ местоположения
Анализ местоположения (Location analysis) — анализ, предпринимаемый с целью определения района и конкретного участка, где будет расположено проектируемое предприятие или иной объект. При этом учитываются не только близость источников сырья и рынков сбыта, технические, коммерческие и финансовые аспекты, но и социальные, экологические последствия реализации проекта.
Исследуемый склад расположен в г. Бресте по ул. Дубровская.
Для анализа местоположения данного складского комплекса и оценки его перспективности составим SWOT-анализ, состоящий из следующих этапов:
составление матрицы угроз;
составление матрицы возможностей;
вывод о перспективности места.
Рис. 3.1. Схема расположения склада
Таблица 3.3 Предварительная матрица
Сильные стороны: 1. Отсутствие жилых массивов 2. Расположение в промышленной зоне 3. Расположение на выезде из города возле международной трассы Е-30 4. Хорошая транспортная доступность 5. Близость к погранпереходу «Козловичи» |
Слабые стороны: 1. Наличие разнопрофильных складов в микрорайоне Дубровка (по ул. Дубровской и Катин бор)
|
Возможности: 1. Увеличение площади за счет пристройки 2. Наличие свободной территории для устройства погрузочно-разгрузочной зоны 3. Возможность изменения целевого использования 4. Просматриваемость фасада |
Угрозы: 1. Потеря клиентов вследствие конкуренции с близлежащими складами 2. Крупные предприятия промышленной зоны в большинстве случаев имеют свои собственные складские комплексы
|
Таблица 3.4 Матрица угроз
Вероятность реализации |
Последствия |
||
Разрушительные |
Тяжелые |
Легкие |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
Высокая |
|
|
Конкуренция с близлежащими складами скажется на потребительском потоке |
Средняя |
|
Наличие складских комплексов у основных клиентов может привести к отсутствию спроса на услуги, предоставляемые данным складом |
|
Низкая |
|
|
|
Таблица 3.5 Матрица возможностей
Вероятность реализации |
Влияние |
||
Сильное |
Умеренное |
Малое |
|
Высокая |
Вероятность увеличения площадей за счет строительства дополнительных помещений позволит привлечь новых клиентов |
|
Создание погрузочно-разгрузочной зоны улучшит качество оказываемых услуг |
Средняя |
|
|
Просматриваемость фасада позволит разместить рекламу на здании склада, извещающую об услугах склада, а также при желании клиентов информацию о хранящихся товарах |
Низкая |
Изменение целевого назначения повлечёт за собой дополнительные расходы на переобустройство здания, поэтому возможно только в случае неполноценного функционирования склада |
|
|
Таблица 3.6 Матрица-сопоставление
|
Возможности |
Угрозы |
Силы |
1. Отсутствие крупных жилых массивов может положительно повлиять при решении расширения площади, так как не вызовет общественного резонанса; 2. Хорошая транспортная доступность положительно скажется на развитии сферы торговли и услуг в регионе |
1. Расположение в промышленной зоне уменьшит негативные последствия от потери клиентов |
Слабости |
1. Возможность изменения целевого назначения в случае неудачи концепции склада в связи с высокой конкуренцией |
1. Наличие складов подобного формата может привести к потере клиентов |
Вывод о перспективности местоположения.
SWOT-анализ местоположения объекта помог выявить преобладание его сильных сторон над слабыми, возможностей над угрозами. Основными угрозами, влияющими на дальнейшее развитие, являются существующие складские помещения и возможность постройки новых в непосредственной близости. На основе проведенного анализа делаем вывод, что местоположение данного склада является выгодном и перспективным вследствие его возможностей.
Влияние возможностей и угроз относительно одинаково, то есть неблагоприятный эффект от реализации угроз, будет возмещен за счет реализации возможностей.
В результате проведенного анализа рынка и SWOT-анализа местоположения можно с уверенностью ожидать успешной реализации проекта.