2. Тенденции правоприменительной практики в сфере купли-продажи жилых помещений

2.1. Порядок заключения и исполнения договора продажи жилых помещений

Собственное жилье для современных граждан является одной из главных ценностей. Выступая неотъемлемым элементом достойного уровня жизни, собственные дом, квартира или хотя бы комната обеспечивают важнейшие физиологические и социальные потребности человека.

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и по­купателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о переда­че (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Укло­нение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижи­мости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать иму­щество, а покупателя — от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об испол­нении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче иму­щества будет считаться исполненным, только когда он: подпишет передаточный акт; фактически передаст недвижимое имущество; оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зда­ний (сооружений) или квартир стороны могут оговорить, что обяза­тельным условием надлежащего исполнения обязательства по пере­даче является проведение продавцом за свой счет силами специали­зированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимо­сти, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслужи­вающих данный объект, и пр.

Наряду с обязанностью принять купленную недвижимость главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости являет­ся обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты опреде­ляются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оп­лата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предва­рительная оплата. При продаже недвижимости в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате. Согласно ст. 20 Закона об ипотеке ипотека, возникшая на основании п. 5 ст. 488 ГК, регистрируется без представления отдель­ного заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же взаимную имущественную ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями:

принятие покупателем недвижимости, не соответствующей услови­ям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие огово­рено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее ис­полнение договора (п. 2 ст. 556 ГК);

при передаче продав­цом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК) в силу характера и существа обязательст­ва (п. 3 ст. 475 ГК).

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до мо­мента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторо­нами в полном объеме. Государственная регистрация перехода пра­ва собственности не является препятствием для расторжения ис­полненного договора продажи недвижимости в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе в связи с неоплатой поку­пателем имущества.

Для расторжения договора купли-продажи недвижимости недоста­точно факта отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации об­ратного перехода права собственности к продавцу. Необходимо обра­щение в суд, который должен принять решение, содержащее предпи­сание регистрирующему органу о регистрации перехода права собст­венности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может вынести такое решение только в случае, когда в договоре про­дажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата испол­ненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям в соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Таким образом, договор купли-продажи жилья (жилого помещения) - сделка, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) либо комнату, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

В регламентации вопросов возмездного отчуждения земельных участков приоритет имеют нормы земельного законодательства. Объ­ектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошед­шие государственный кадастровый учет.

При заключении договора купли-продажи продавец обязан предос­тавить покупателю разнообразную информацию, касающуюся обреме­нении земельного участка и ограничений его использования; разре­шений на застройку данного земельного участка; использования со­седних земельных участков, оказывающего существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; ка­чественных свойств земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка. Речь может идти также об иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельно­го участка и требования о предоставлении которой установлены феде­ральными законами. Если указанная информация будет заведомо лож­ной, то покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и воз­мещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК).

Земельное законодательство под страхом недействительности дого­вора купли-продажи земельного участка запрещает включать в него ус­ловие, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. Такое условие считается недейст­вительным (п. 2 ст. 37 ЗК). Отмеченный запрет логичен и соответствует принципам новейшего земельного законодательства. Прежде всего этим исключаются скрытые обременения права собственности на земельный участок, ибо право обратного выкупа не подлежит внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, если покупатель возведет на приобретенном земельном уча­стке строение, то продавец при наличии права обратного выкупа про­данного земельного участка смог бы купить возведенное строение неза­висимо от воли покупателя. Ведь п. 4 ст. 35 ЗК допускает только совме­стное отчуждение земельного участка и находящегося на нем строения, если они принадлежат на праве собственности одному лицу.

Согласно ст. 38 ЗК покупка земельного участка из земель, находя­щихся в государственной или муниципальной собственности, может иметь место только на торгах (конкурсах, аукционах). В таких случа­ях в качестве продавца земельного участка выступает публично-правовое образование в лице органа государственной власти или органа местного самоуправления. В качестве организатора торгов выступает собственник или действующая на основании договора с ним специа­лизированная организация. Собственник земельного участка опреде­ляет форму проведения торгов (конкурс или аукцион), начальную це­ну предмета торгов и сумму задатка.

Законом об обороте земель сельхозназначения (ст. 1, 3,4, 8) установ­лены особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Они заключаются в следующем.

Во-первых, иностранные граждане, иностранные юридические ли­ца, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (скла­дочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, не могут быть покупателями земельных участков из земель сельскохо­зяйственного назначения.

Во-вторых, не допускается совершение сделок купли-продажи зе­мельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, ес­ли в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным законом. Здесь речь идет как о минимальных, так и о максимальных размерах новых земельных участков, образуемых в ре­зультате их купли-продажи. Минимальные размеры образуемых но­вых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначе­ния могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями законодательства РФ о землеустройстве. Максималь­ный размер общей площади земельных участков сельскохозяйствен­ных угодий, которые расположены на территории одного администра­тивно-территориального образования субъекта РФ и могут находить­ся одновременно в собственности гражданина, его супруга и близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков), а также юридических лиц, в которых эти лица имеют пра­во распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, прихо­дящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складоч­ные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта РФ. Установленный законом субъекта РФ максимальный размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйствен­ных угодий не может быть менее чем 10% общей площади сельскохо­зяйственных угодий в границах одного административно-территори­ального образования на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

В-третьих, при продаже земельного участка из земель сельскохозяй­ственного назначения субъект РФ или (в случаях, установленных зако­ном субъекта РФ) муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он прода­ется, за исключением случаев продажи с публичных торгов. При прода­же земельного участка с нарушением этого права покупки субъект РФ или муниципальное образование имеют право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя.